Stavební spořitelny nejsou levnější než hypoteční banky

O stavebním spoření panuje jeden velký mýtus: Je levnější než hypotéky. Není. Má sice své nesporné výhody, ale cena k nim bezpochyby nepatří. Jak vychází porovnání nákladovosti stavebního spoření a hypoték?

V minulých letech byly úvěry ze stavebního spoření v obecném podvědomí veřejnosti brány jako zdroj financování pro méně nákladné investice (opravy a rekonstrukce) v řádu sta tisíc korun. Stavební spořitelny sice přišly s produktem, který se svými parametry blíží hypotečním úvěrům už v roce 2005, ale teprve vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů v poslední době umožňují stavebním spořitelnám efektivně tyto produkty propagovat a hypotečním úvěrům konkurovat. Jen za prvních 7 měsíců roku 2009 poskytly stavební spořitelny stejný objem úvěrů, jako hypoteční banky poskytly svých hypoték na bydlení fyzickým osobám.

Jakým produktem stavební spořitelny hypotečním bankám konkurují? Technicky se jedná o překlenovací úvěry s nulovou akontací svázané s dlouhodobými tarify stavebního spoření, které umožňují splácení úvěru přes 20 let, kde se stavební spořitelny často chlubí nízkou sazbou úvěru ze stavebního spoření a přijatelnou sazbou z překlenovacího úvěru. Úroky z překlenovacího úvěru jsou však placeny po dobu čerpání z celé cílové částky, srovnání samotných úrokových sazeb se sazbami hypotečních úvěrů je prakticky nesmyslné.

V tomto článku se budu zabývat především srovnáním úvěrů s nulovou akontací a dlouhodobou splatností od stavebních spořitelen s hypotečními úvěry z hlediska „nákladovosti“ daného úvěru, proto volím jako kritérium porovnání efektivní úrokovou míru, což je úroková míra, při které se současné hodnoty všech plateb s úvěrem souvisejících rovnají získaným prostředkům z úvěru. Zahrnuty tak nejsou jen úrokové platby, ale i počáteční a průběžné poplatky. Jedná se vlastně o stejný termín, jakým je RPSN v případě spotřebitelských úvěrů.

Nejprve je třeba určit, jaké úvěry budeme porovnávat. Vybereme tedy všechny úvěry s nulovou akontací od stavebních spořitelen, které splňují následující parametry:

• splatnost nad 20 let
• možná výše úvěru nad 1 000 000 Kč
• úvěr není určen pro zvláštní účel (např. investice do fotovoltaického zařízení)
• úvěr není vázán na již existující smlouvu o stavebním spoření

Budeme porovnávat úvěry na následující zadání příkladů:

a)      nákup bytu, úvěr ve výši 1 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 8 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

b)     nákup bytu, úvěr ve výši 2 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 16 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

Některé stavební spořitelny nabízí za určitých podmínek i financování do výše 100 % hodnoty zástavy, avšak vzhledem k tomu že i nabídka hypotečních úvěrů je v současnosti v této oblasti značně omezená s přísnými kritérii, nebudeme tyto úvěry do srovnání zahrnovat.

Nejprve porovnáme úvěry, které nemají fixovanou úrokovou sazbu po celou dobu překlenovacího úvěru.

Tabulka 1: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů

Poznámka: Číslo v závorce je doba fixace sazby překlenovacího úvěru v měsících, Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.

Jednotlivé úvěry mají různé doby splatnosti. Pro porovnání by bylo možné nastavit jednotnou splatnost, avšak tento postup není třeba, protože by změna v efektivní úrokové míře byla v řádu setin procenta (způsobená převážením vlivu vstupního a ročních poplatků). Proto je doba splatnosti ponechána ve standardní délce dle parametrů uvedených v obchodních podmínkách. Nákladovost úvěrů je téměř shodná u všech stavebních spořitelen, až na jednu výjimku, která však na oplátku má významně vyšší splátku ve fázi spoření.

Nyní již stačí jen spočítat pro porovnání nákladovost úvěru. K tomu využijeme modelového příkladu hypotečního úvěru se standardní poplatkovou strukturou, tj. vstupní poplatek ve výši 1 % z úvěru, měsíční poplatek 150 Kč. Úrokovou sazbu volíme ve výši posledních dat Fincentrum Hypoindexu, tj. 5,63 %.

Tabulka 2: Efektivní úroková sazba hypotéky při různé době splatnosti

Efektivní úroková míra tohoto úvěru na 23 let, jakož i na 28 let je v uvedeném řádu desetin procent shodná. Rozdíly mezi jednotlivými splatnostmi jsou opět až v řádu setin procenta a nemá tedy význam se jimi zabývat. Z uvedeného jednoznačně vyplývá, že současné pseudohypoteční úvěry od stavebních spořitelen nejsou co do nákladovosti výhodnější než klasické hypoteční úvěry. Na průměrnou sazbu Fincentrum Hypoindexu se sice našel jeden produkt od stavební spořitelny, který je v tomto parametru výhodnější, avšak s významně vyšší splátkou ve fázi spoření, přičemž je nutné brát v úvahu, že lze nalézt stále úvěry s 5% sazbou na pětiletou fixaci. U tohoto úvěry by byla i nižší efektivní úroková míra, a to ve výši přibližně 5,4 %. Rozdíl v nákladovosti mezi cenou hypotečního úvěru a úvěru od stavební spořitelny je na druhou stranu kompenzován možností předčasných splátek a plné fixace ve fázi přiděleného úvěru.

Zbývá dořešit poslední část, a to úvěry s garantovanou sazbou po celou dobu splácení, které jsou obsaženy v následující tabulce. Do těchto úvěrů se neklasifikoval žádný úvěr od ČMSS a RSTS. U ČMSS to však neznamená, že žádný úvěr s plnou fixací sazby neměla, avšak tyto úvěry (Topkredit a Topkredit Plus) nesplnily kritéria maximální výše splátky z důvodu kratší splatnosti.

Tabulka 3: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů s garantovanou sazbou

Poznámka: Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.

Výsledky opět můžeme srovnat s vhodným hypotečním úvěrem. Nákladovost obdobného úvěru od největšího poskytovatele hypotečních úvěrů, tj. Hypoteční banky, činí 6,5 % v případě úvěru 1 000 000 Kč a 6,4 % v případě úvěru 2 000 000 Kč (Sazba 6,09%, tj. bez slevy za pojištění, ale se slevou za běžný účet u Poštovní spořitelny – měsíční minimální poplatek zahrnut do měsíčních nákladů). Opět jsou nabídky téměř vyrovnané, přičemž pro hypoteční úvěr svědčí delší splatnost (až 30 let) a tím i nižší měsíční splátka, zatímco výhodou úvěru od stavební spořitelny je možnost bezsankčího splácení alespoň ve fázi přiděleného úvěru.

Rozhodně se nedá říci, že by úvěry od stavebních spořitelen byly levnější než hypoteční úvěry. Při podrobném porovnání nabídek lze vždy nalézt levnější hypoteční úvěr. Protože prověřování bonity bude velmi pravděpodobně obdobné, neboť největší stavební spořitelny patří pod velké bankovní skupiny, jsou stále stejné výhody na každé straně barikády. Na straně hypotečních úvěrů nižší splátka z důvodu delší splatnosti a na straně úvěrů od stavebních spořitelen možnost bezsankčních splátek po dobu přiděleného úvěru.