Stavební spořitelny nejsou levnější než hypoteční banky

Stavební spořitelny nejsou levnější než hypoteční banky

Josef Rajdl

O stavebním spoření panuje jeden velký mýtus: Je levnější než hypotéky. Není. Má sice své nesporné výhody, ale cena k nim bezpochyby nepatří. Jak vychází porovnání nákladovosti stavebního spoření a hypoték?

V minulých letech byly úvěry ze stavebního spoření v obecném podvědomí veřejnosti brány jako zdroj financování pro méně nákladné investice (opravy a rekonstrukce) v řádu sta tisíc korun. Stavební spořitelny sice přišly s produktem, který se svými parametry blíží hypotečním úvěrům už v roce 2005, ale teprve vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů v poslední době umožňují stavebním spořitelnám efektivně tyto produkty propagovat a hypotečním úvěrům konkurovat. Jen za prvních 7 měsíců roku 2009 poskytly stavební spořitelny stejný objem úvěrů, jako hypoteční banky poskytly svých hypoték na bydlení fyzickým osobám.

Jakým produktem stavební spořitelny hypotečním bankám konkurují? Technicky se jedná o překlenovací úvěry s nulovou akontací svázané s dlouhodobými tarify stavebního spoření, které umožňují splácení úvěru přes 20 let, kde se stavební spořitelny často chlubí nízkou sazbou úvěru ze stavebního spoření a přijatelnou sazbou z překlenovacího úvěru. Úroky z překlenovacího úvěru jsou však placeny po dobu čerpání z celé cílové částky, srovnání samotných úrokových sazeb se sazbami hypotečních úvěrů je prakticky nesmyslné.

V tomto článku se budu zabývat především srovnáním úvěrů s nulovou akontací a dlouhodobou splatností od stavebních spořitelen s hypotečními úvěry z hlediska „nákladovosti“ daného úvěru, proto volím jako kritérium porovnání efektivní úrokovou míru, což je úroková míra, při které se současné hodnoty všech plateb s úvěrem souvisejících rovnají získaným prostředkům z úvěru. Zahrnuty tak nejsou jen úrokové platby, ale i počáteční a průběžné poplatky. Jedná se vlastně o stejný termín, jakým je RPSN v případě spotřebitelských úvěrů.

Nejprve je třeba určit, jaké úvěry budeme porovnávat. Vybereme tedy všechny úvěry s nulovou akontací od stavebních spořitelen, které splňují následující parametry:

Budeme porovnávat úvěry na následující zadání příkladů:

a)      nákup bytu, úvěr ve výši 1 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 8 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

b)     nákup bytu, úvěr ve výši 2 000 000 Kč, LTV 75 %, maximální měsíční splátka 16 000 Kč, klient splňuje nároky na bonitu a ostatní požadavky

Některé stavební spořitelny nabízí za určitých podmínek i financování do výše 100 % hodnoty zástavy, avšak vzhledem k tomu že i nabídka hypotečních úvěrů je v současnosti v této oblasti značně omezená s přísnými kritérii, nebudeme tyto úvěry do srovnání zahrnovat.

Nejprve porovnáme úvěry, které nemají fixovanou úrokovou sazbu po celou dobu překlenovacího úvěru.

Tabulka 1: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů

Úvěr 1 000 000 Kč

Platba 1 (Kč)

Úroky z PÚ (Kč)

Trvání PU (M)

Splátka SU (Kč)

Trvání SU (M)

Splatnost (let)

EÚM

RSTS – Horizont (60)

7 083

4 083

125

5 000

156

23,4

5,7%

RSTS – nízká hyposplátka (60)

6 250

4 250

193

7 000

95

24,0

6,1%

SSČS – Hypotrend (36)

6 100

4 374

201

6 100

125

27,2

6,2%

MPSS – Hypoúvěr (72)

6 100

4 350

195

5 500

145

28,3

6,2%

ČMSS – Tophypo (72)

8 625

4 625

122

5 300

151

22,8 

6,4%

Úvěr 2 000 000 Kč

Platba 1 (Kč)

Úroky z PÚ (Kč)

Trvání PU (M)

Splátka SU (Kč)

Trvání SU (M)

Splatnost (let)

EÚM

RSTS – Horizont (60)

14 167

8 167

124

10 000

155

23,3

5,6%

RSTS – nízká hyposplátka (60)

12 500

8 500

190

14 000

96

23,8

6,0%

MPSS – Hypoúvěr (72)

12 175

8 675

195

11 000

144

28,3

6,1%

SSČS – Hypotrend (36)

12 200

8 748

199

12 200

125

27,0

6,1%

ČMSS – Tophypo (72)

15 250

9 250

121

10 600

151

22,6 

6,2%

Poznámka: Číslo v závorce je doba fixace sazby překlenovacího úvěru v měsících, Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.

Jednotlivé úvěry mají různé doby splatnosti. Pro porovnání by bylo možné nastavit jednotnou splatnost, avšak tento postup není třeba, protože by změna v efektivní úrokové míře byla v řádu setin procenta (způsobená převážením vlivu vstupního a ročních poplatků). Proto je doba splatnosti ponechána ve standardní délce dle parametrů uvedených v obchodních podmínkách. Nákladovost úvěrů je téměř shodná u všech stavebních spořitelen, až na jednu výjimku, která však na oplátku má významně vyšší splátku ve fázi spoření.

Nyní již stačí jen spočítat pro porovnání nákladovost úvěru. K tomu využijeme modelového příkladu hypotečního úvěru se standardní poplatkovou strukturou, tj. vstupní poplatek ve výši 1 % z úvěru, měsíční poplatek 150 Kč. Úrokovou sazbu volíme ve výši posledních dat Fincentrum Hypoindexu, tj. 5,63 %.

Tabulka 2: Efektivní úroková sazba hypotéky při různé době splatnosti

Výše úvěru 1 000 000 Kč

Výše úvěru 2 000 000 Kč

Splatnost

Výše splátky

EÚM

Splatnost úvěru

Výše splátky

EÚM

23 let

6 387 Kč

6,0%

23 let

12 774 Kč

5,9%

28 let

5 833 Kč

6,0%

28 let

11 667 Kč

5,9%

30 let

5 671 Kč

6,0%

30 let

11 343 Kč

5,9%


Efektivní úroková míra tohoto úvěru na 23 let, jakož i na 28 let je v uvedeném řádu desetin procent shodná. Rozdíly mezi jednotlivými splatnostmi jsou opět až v řádu setin procenta a nemá tedy význam se jimi zabývat. Z uvedeného jednoznačně vyplývá, že současné pseudohypoteční úvěry od stavebních spořitelen nejsou co do nákladovosti výhodnější než klasické hypoteční úvěry. Na průměrnou sazbu Fincentrum Hypoindexu se sice našel jeden produkt od stavební spořitelny, který je v tomto parametru výhodnější, avšak s významně vyšší splátkou ve fázi spoření, přičemž je nutné brát v úvahu, že lze nalézt stále úvěry s 5% sazbou na pětiletou fixaci. U tohoto úvěry by byla i nižší efektivní úroková míra, a to ve výši přibližně 5,4 %. Rozdíl v nákladovosti mezi cenou hypotečního úvěru a úvěru od stavební spořitelny je na druhou stranu kompenzován možností předčasných splátek a plné fixace ve fázi přiděleného úvěru.

Zbývá dořešit poslední část, a to úvěry s garantovanou sazbou po celou dobu splácení, které jsou obsaženy v následující tabulce. Do těchto úvěrů se neklasifikoval žádný úvěr od ČMSS a RSTS. U ČMSS to však neznamená, že žádný úvěr s plnou fixací sazby neměla, avšak tyto úvěry (Topkredit a Topkredit Plus) nesplnily kritéria maximální výše splátky z důvodu kratší splatnosti.

Tabulka 3: Efektivní úroková sazba překlenovacích úvěrů s garantovanou sazbou

Úvěr 1 000 000 Kč

Platba 1 (Kč)

Úroky z PU (Kč)

Trvání PU (M)

Splátka SU (Kč)

Trvání SU (M)

Splatnost (let)

EÚM

MPSS – Hypoúvěr garant

7 858

4 558

131

5 500

142

22,8

6,6%

SSČS – Hypotrend

6 700

5 054

208

6 700

111

26,6

7,1%

Wüstenrot – Partner

6 827

4 917

202

7 000

98

25,0

7,1%

Úvěr 2 000 000 Kč

Platba 1 (Kč)

Úroky z PU (Kč)

Trvání PU (M)

Splátka SU (Kč)

Trvání SU (M)

Splatnost (let)

EÚM

MPSS – Hypoúvěr garant

15 692

9 092

128

11 000

142

22,5

6,4%

Wüstenrot – Partner

13 654

9 834

199

14 000

99

24,8

7,1%

SSČS – Hypotrend

13 400

10 107

198

13 400

111

25,8

7,1%

Poznámka:
Platba 1 je platba ve fázi spoření, PÚ = překlenovací úvěr, M = měsíc, SU = přidělený úvěr ze stavebního spoření, EÚM = efektivní úroková míra.

Výsledky opět můžeme srovnat s vhodným hypotečním úvěrem. Nákladovost obdobného úvěru od největšího poskytovatele hypotečních úvěrů, tj. Hypoteční banky, činí 6,5 % v případě úvěru 1 000 000 Kč a 6,4 % v případě úvěru 2 000 000 Kč (Sazba 6,09%, tj. bez slevy za pojištění, ale se slevou za běžný účet u Poštovní spořitelny – měsíční minimální poplatek zahrnut do měsíčních nákladů). Opět jsou nabídky téměř vyrovnané, přičemž pro hypoteční úvěr svědčí delší splatnost (až 30 let) a tím i nižší měsíční splátka, zatímco výhodou úvěru od stavební spořitelny je možnost bezsankčího splácení alespoň ve fázi přiděleného úvěru.

Rozhodně se nedá říci, že by úvěry od stavebních spořitelen byly levnější než hypoteční úvěry. Při podrobném porovnání nabídek lze vždy nalézt levnější hypoteční úvěr. Protože prověřování bonity bude velmi pravděpodobně obdobné, neboť největší stavební spořitelny patří pod velké bankovní skupiny, jsou stále stejné výhody na každé straně barikády. Na straně hypotečních úvěrů nižší splátka z důvodu delší splatnosti a na straně úvěrů od stavebních spořitelen možnost bezsankčních splátek po dobu přiděleného úvěru.

Anketa: Který úvěr na bydlení upřednostňujete?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

3 komentářů k článku “Stavební spořitelny nejsou levnější než hypoteční banky”

  1. jaz napsal:

    porovnání HÚ a MÚ
    Pěkný článek, ale i tak nemá dostatečnou vypovídací hodnotu ( u tohoto tématu bohužel nebude mí článek podobné velikosti nikdy ). Je jasné, že srovnávání HÚ a úvěrů ze stavebka je stejné jako srovnávat hrušky s jabkama. Každý úvěrový případ je originál a dle toho se na něj hodí odlišné varinaty řešení. Obecně požívám pravidlo, že úvěry ze stavebka mohou být např. do částky 1,5 mil Kč výhoděnjší než HÚ, ale musí se nejprve prověřit požadavky na bonitu, zajištění, účel, a finančí možnosti klietna a až následně se dá něco počítat a porovnávat a také na to musí mít poradce patřičné znalsoti a SW. Neznám v ČR zatím nikoho, kdo by na to takový přesný SW měl a ušetřil si tím spoustu práce při takovýchto podrobných výpočtech.
    Další věcí jsou daňové odpočty, dotace hypoték na starší bydlení, půjčky od SFRB atd. Závěr: Prodejci dnes prodávají zejména úvěry ze stavebka, poradci radí bez ohledu na to, co mají zrovna „hezkého“ na skladě.

    1. Doupal napsal:

      RE: porovnání HÚ a MÚ
      Dobrý den,
      přidávám se k Vašemu názuru. Nejlepší porovnání je za danou spořitelnou dojít a nechat si udělat nabídku na míru. A pak doma si v klidu sednout a kouknout na to. A uplně jednoduše to jde i přes email.
      S pozdravem
      Doupal

    2. Štěpán napsal:

      RE: porovnání HÚ a MÚ
      Souhlasím s Vámi ve dvou věcech – článek je pěkný a poradce musí při výběru úvěru brát v potaz i další okolnosti (úroková dotace k hypotékám, bonita, existující smlouvy). ALE autor chtěl říct zřejmě to, že úrokově není SS levnější než banka, i když se to může zdát. Pokud například nejlevnější SS inzeruje úvěr za 3,5 %, pak je to zavádějící, správně by měla inzerovat EÚM 5,9 %.
      Úzce spolupracuji s 1 SS, na setkáních si občas neodpustím poznámku, že by hypotéka byla pro klienta výhodnější či že dospořování není pro klienta výhoda 2 % úroku, ale nevýhoda 3 % (5 % z úvěru – 2 % z vkladů). Málo poradců SS na tuto logiku přistoupí.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *