Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti má k ideálu daleko

Katalogy realitních kanceláří se hemží prodejními nabídkami nemovitostí s označením "ideální polovina". Ceny u těchto nemovitostí jsou výrazně nižší. Je o co stát? A co tento druh vlastnictví obnáší?

Podstata vlastnictví ideální poloviny

Podílové spoluvlastnictví samo o sobě není žádné terno a vlastnictví v podobě ideální poloviny je možná tou nejnešikovnější variantou. Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti (nejčastěji rodinného domu, pozemku) totiž znamená v jednoduchosti to, že nemovitost má dva vlastníky, z nichž každému patří ze všeho polovic. Tzv. "fyzicky neurčená polovička". Přičemž polovinu hlasu má vlastník i při rozhodování o věcech související s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. Jinými slovy, všechno patří všem a k jakékoliv změně je bezpodmínečně potřeba shoda spoluvlastníků. Což může být někdy tvrdý oříšek.

Co z toho plyne?

Spoluvlastnickým podílem nelze zaručit hypotéku
Jedním z důvodů, proč se klienti realitních kanceláří nákupům ideální poloviny nemovitosti vyhýbají, může být fakt, že spoluvlastnický podíl banka neakceptuje jako zástavu. Klient zvažující koupi ideální poloviny domu proto financování nemůže řešit hypotékou, pokud tedy nevlastní jinou nemovitost, kterou by mohl bance poskytnout jako zástavu.

Neefektivní správa nemovitosti
Nevýhodou vlastnictví ideální poloviny nemovitosti je skutečnost, že na všech úpravách a změnách se musí majitelé společně dohodnout. Přičemž dohoda se zpravidla netýká pouze majitelů, dejme tomu bratrů dědiců, ale do rozhodování vstupují i jejich případní rodinní příslušníci (manželky, děti), a potom nalézt společnou řeč může být opravdu problém.

Omezené dispoziční právo
Ideální polovinu lze na další osobu převést (darovat)/prodat pouze se souhlasem druhého spoluvlastníka, který má zároveň předkupní právo k nemovitosti. Prodávající tedy musí učinit spoluvlastníkovi písemnou nabídku ke koupi celého spoluvlastnického podílu na nemovitosti za cenu, kterou mu zájemce nabízí. Spoluvlastník má možnost rozhodnout se a případně podíl odkoupit do dvou měsíců od obdržení nabídky. V případě, že nemá zájem o odkup a tím pádem odsouhlasí prodávajícímu prodej jeho poloviny třetí osobě, nesmí být skutečná prodejní cena nižší, než jaká byla spoluvlastníkovi nabídnuta.

Jedinou vyjímkou z tohoto pravidla jsou osoby blízké. Na ty je možné spoluvlastnický podíl převést, aniž by byl nabídnut k odkoupení druhému spoluvlastníkovi. Osoby blízké jsou podle zákona příbuzní v řadě přímé (tj. např. děti, vnuci, rodiče), sourozenci, manžel, jiné osoby v poměru rodinném, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. 

Exekuce
Nevýhoda vlastnictví ideální poloviny se naplno projeví v případě, ze na jednoho ze spoluvlastníků byla uvalena exkuce. Exekuční rozhodnutí se totiž netýká pouze konkrétního podílu jednoho ze spoluvlastníků, ale je uvaleno na celou nemovitost a může se týkat dokonce osobních movitých věcí, které exekutor v domě nalezne, bez rozdílu, komu věc patří. Dodatečné rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky v průběhu exekučního řízení nepřipadá v úvahu. Katastrální úřad tuto změnu již nezapíše.

Prodej a nakládání s ideální polovinou, jak z textu vyplývá, je velice složitý a pro většinu zájemců neatraktivní, z tohoto důvodu se tento typ nemovitostí prodává velice často hluboko pod jejich tržní cenou. 

Jak nevýhody eliminovat?

Řešením z pohledu vlastníka je uspořádání vlastnických vztahů zrušením spoluvlastnictví. Tedy rozdělením nemovitosti například na dvě bytové jednotky (pokud to charakter nemovitosti dovoluje) a případně dalším vzájemným vypořádáním, přičemž v případě nemovitosti musí být dohoda sjednána písemně.
 
Užívání společných prostor (kotelny, jediného vstupu, chodby, půdy apod.) lze ošetřit sjednáním věcného břemene k užívání společných prostor. Nutno pamatovat na to, že práva a povinnosti spojená s věcným břemenem jsou nejen spojena s vlastnictvím nemovitosti, ale přecházejí i na každého nového nabyvatele této věci. Prodávající musí o věcných břemenech na nemovitosti kupujícího informovat a ten je povinen výše uvedený typ břemene trpět. Toto řešení předpokládá dohodu spoluvlastníků.

V krajním případě, kdy se spoluvlastníci nemohou dohodnout, se nabízí možnost obrátit se na soud s žádostí o zrušení podílového spoluvlastnictví. Ten ze  zásady, že nikoho nelze nutit v setrvání ve spoluvlastnictví, musí spor spoluvlastníků rozhodnout. Výsledky mohou být dva. Buď je dům za náhradu jednomu ze spoluvlastníků (tržní hodnotu) přikázán a ten může druhého z vlastníků vyplatit, anebo soud může nařídit prodej nemovitosti a výtěžek po odečtení nákladů rozdělí mezi spoluvlastníky.

Ve variantě vyplacení ovšem pozor! Problém může nastat v případě, že jeden z vlastníků by chtěl výkup druhé ideální poloviny nemovitosti řešit hypotékou. Druhý ze spoluvlastníků totiž musí dát souhlas se zástavou své polovičky ještě předtím, než mu bude vyplacena kupní cena (banka umožňuje čerpání až po zapsání zástavy do katastru), což může být zejména v případě vyhrocených vztahů mezi spoluvlastníky celkem problém.

Závěr

Soudní cesta je vždy výrazně finančně a psychicky náročnější, proto by se vlastníci ideálních polovin měli raději vždy dohodnout mimosoudní cestou, buď rozdělením nemovitosti, anebo prodejem domu jako celku. Vzhledem k tomu, že za vznikem vlastnictví ideální poloviny zpravidla nestojí vůle vlastníků, ale jedná se o výsledek například dědického řízení, kdy původní vlastník zemřel a majetek byl odkázán dvěma dědicům, je toto řešení bezpochyby nejelegantnější.