EUR 25.315

USD 23.052

REPO sazba ČNB 4.25 %

Inflace 2.2 %

EUR 25.315

USD 23.052

Text: Luboš Svačina

03. 07. 2008

20 komentářů

Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti má k ideálu daleko

 


 

Podstata vlastnictví ideální poloviny

Podílové spoluvlastnictví samo o sobě není žádné terno a vlastnictví v podobě ideální poloviny je možná tou nejnešikovnější variantou. Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti (nejčastěji rodinného domu, pozemku) totiž znamená v jednoduchosti to, že nemovitost má dva vlastníky, z nichž každému patří ze všeho polovic. Tzv. "fyzicky neurčená polovička". Přičemž polovinu hlasu má vlastník i při rozhodování o věcech související s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. Jinými slovy, všechno patří všem a k jakékoliv změně je bezpodmínečně potřeba shoda spoluvlastníků. Což může být někdy tvrdý oříšek.

Co z toho plyne?

Spoluvlastnickým podílem nelze zaručit hypotéku
Jedním z důvodů, proč se klienti realitních kanceláří nákupům ideální poloviny nemovitosti vyhýbají, může být fakt, že spoluvlastnický podíl banka neakceptuje jako zástavu. Klient zvažující koupi ideální poloviny domu proto financování nemůže řešit hypotékou, pokud tedy nevlastní jinou nemovitost, kterou by mohl bance poskytnout jako zástavu.

REKLAMA

Neefektivní správa nemovitosti
Nevýhodou vlastnictví ideální poloviny nemovitosti je skutečnost, že na všech úpravách a změnách se musí majitelé společně dohodnout. Přičemž dohoda se zpravidla netýká pouze majitelů, dejme tomu bratrů dědiců, ale do rozhodování vstupují i jejich případní rodinní příslušníci (manželky, děti), a potom nalézt společnou řeč může být opravdu problém.

Omezené dispoziční právo
Ideální polovinu lze na další osobu převést (darovat)/prodat pouze se souhlasem druhého spoluvlastníka, který má zároveň předkupní právo k nemovitosti. Prodávající tedy musí učinit spoluvlastníkovi písemnou nabídku ke koupi celého spoluvlastnického podílu na nemovitosti za cenu, kterou mu zájemce nabízí. Spoluvlastník má možnost rozhodnout se a případně podíl odkoupit do dvou měsíců od obdržení nabídky. V případě, že nemá zájem o odkup a tím pádem odsouhlasí prodávajícímu prodej jeho poloviny třetí osobě, nesmí být skutečná prodejní cena nižší, než jaká byla spoluvlastníkovi nabídnuta.

Jedinou vyjímkou z tohoto pravidla jsou osoby blízké. Na ty je možné spoluvlastnický podíl převést, aniž by byl nabídnut k odkoupení druhému spoluvlastníkovi. Osoby blízké jsou podle zákona příbuzní v řadě přímé (tj. např. děti, vnuci, rodiče), sourozenci, manžel, jiné osoby v poměru rodinném, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. 

Exekuce
Nevýhoda vlastnictví ideální poloviny se naplno projeví v případě, ze na jednoho ze spoluvlastníků byla uvalena exkuce. Exekuční rozhodnutí se totiž netýká pouze konkrétního podílu jednoho ze spoluvlastníků, ale je uvaleno na celou nemovitost a může se týkat dokonce osobních movitých věcí, které exekutor v domě nalezne, bez rozdílu, komu věc patří. Dodatečné rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky v průběhu exekučního řízení nepřipadá v úvahu. Katastrální úřad tuto změnu již nezapíše.

REKLAMA

Prodej a nakládání s ideální polovinou, jak z textu vyplývá, je velice složitý a pro většinu zájemců neatraktivní, z tohoto důvodu se tento typ nemovitostí prodává velice často hluboko pod jejich tržní cenou. 

Jak nevýhody eliminovat?

Řešením z pohledu vlastníka je uspořádání vlastnických vztahů zrušením spoluvlastnictví. Tedy rozdělením nemovitosti například na dvě bytové jednotky (pokud to charakter nemovitosti dovoluje) a případně dalším vzájemným vypořádáním, přičemž v případě nemovitosti musí být dohoda sjednána písemně.
 
Užívání společných prostor (kotelny, jediného vstupu, chodby, půdy apod.) lze ošetřit sjednáním věcného břemene k užívání společných prostor. Nutno pamatovat na to, že práva a povinnosti spojená s věcným břemenem jsou nejen spojena s vlastnictvím nemovitosti, ale přecházejí i na každého nového nabyvatele této věci. Prodávající musí o věcných břemenech na nemovitosti kupujícího informovat a ten je povinen výše uvedený typ břemene trpět. Toto řešení předpokládá dohodu spoluvlastníků.

REKLAMA

V krajním případě, kdy se spoluvlastníci nemohou dohodnout, se nabízí možnost obrátit se na soud s žádostí o zrušení podílového spoluvlastnictví. Ten ze  zásady, že nikoho nelze nutit v setrvání ve spoluvlastnictví, musí spor spoluvlastníků rozhodnout. Výsledky mohou být dva. Buď je dům za náhradu jednomu ze spoluvlastníků (tržní hodnotu) přikázán a ten může druhého z vlastníků vyplatit, anebo soud může nařídit prodej nemovitosti a výtěžek po odečtení nákladů rozdělí mezi spoluvlastníky.

Ve variantě vyplacení ovšem pozor! Problém může nastat v případě, že jeden z vlastníků by chtěl výkup druhé ideální poloviny nemovitosti řešit hypotékou. Druhý ze spoluvlastníků totiž musí dát souhlas se zástavou své polovičky ještě předtím, než mu bude vyplacena kupní cena (banka umožňuje čerpání až po zapsání zástavy do katastru), což může být zejména v případě vyhrocených vztahů mezi spoluvlastníky celkem problém.

Závěr

Soudní cesta je vždy výrazně finančně a psychicky náročnější, proto by se vlastníci ideálních polovin měli raději vždy dohodnout mimosoudní cestou, buď rozdělením nemovitosti, anebo prodejem domu jako celku. Vzhledem k tomu, že za vznikem vlastnictví ideální poloviny zpravidla nestojí vůle vlastníků, ale jedná se o výsledek například dědického řízení, kdy původní vlastník zemřel a majetek byl odkázán dvěma dědicům, je toto řešení bezpochyby nejelegantnější.

Loading

Vstoupit do diskuze 20 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.34 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%
Historie vývoje

 

 



Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • kama

    20 listopadu, 2008

    chtěla jsem se optat ,zda a jakým způsobem je možné rozdělit dům na dvě samostatmé bytové jednotky.v domě jsou dva byty 2+1 a 3+1 s příslušenstvím a samostatným vchodem do každého bytu.V domě je zřízeno věcné břemeno doživotního bydlení pro rodiče v bytě 2+1.A je na domě zástavní právo české spořitelny.Dům je ve spoluvlastnictví mém a mého manžela.Děkuji za odpověď Kama

    Odpovědět

  • Petr

    4 listopadu, 2013

    Jsem v podobné situaci.

    Odpovědět

  • Veronika Chytilová

    25 dubna, 2013

    Mám otázku, jsem třetinový vlastník nemovitosti-bytová jednotka o velikosti cca 120m čtver. Vlastním já a moji nevlastní bratři. Žili jsme tam s mou mamkou a jejím přítelem,který nám to zařídil. Nicméně za jiných podmínek. Máme hypotéku, kde nejsem vedena já,jen bratři. A všichni jsme se z finančních důvodů rozhodli nemovitost prodat.Mamka s přítelem tam žijí na naše náklady již 4roky já a bratři jsme se odstěhovali mimo a nadále platíme hypotéku. Oni nepracují tudíž nepřispívají-po celou dobu tak jistě chápet,že vznikly spory. Vyhrožuje nám neověřenými pln.mocemi, že nám barák prodá. A pořád ne a ne se domluvit chceme zaplatit jen dluh na baráku-voda a elektřina a prodat ho zaplatit záležitosti s tím spojené hlavně hypotéku. Už barák bez našeho vědomí jednou inzeroval a dal ho pochybné RK. Má otázka zní – čeho se vyvarovat? Hrozí nám něco z jeho strany? Má právo na to aby se barák neprodal,když tam bydlí a hyp.vyřídil on na nás?A neověřená plná moc by měla prý být neplatná,tak jak je možné,že na její základě to dokázal nechat inzerovat? Prosím napište jestli budete moct na email – DareAngel2@sez­nam.cz
    Děkuji

    Odpovědět

  • zjersakova@seznam.cz

    11 června, 2013

    Mám dotaz, jak se řeší při úmrtí jednoho ze spoluvlastníků přidělení ideální poloviny nemovitosti, když není tato převedena na blízké příbuzné a ani neexistuje žádná závěť? Děkuji za odpověď na můj e-mail.

    Odpovědět

  • zjersakova@seznam.cz

    12 června, 2013

    Jen jsem zapoměla upřesnit – jedná se o 2 bratry s rodinami, kteří dostali od rodičů darem nemovitost s pozemky rozdělené na ideální poloviny, ale ve smlouvě není žádná zmínka o rodinných příslušnících jednotlivých spoluvlastníků. Jak se potom toto řeší při úmrtí jednoho ze spoluvlastníků? Dědí klasicky rodina zemřelého, nebo spoluvlastník?. Může se stát, že rodina zemřelého bude muset opustit nemovitost, pokud se nedohodne s 2. spoluvlas­tníkem jinak? Musím upozornit, že vztahy mezi rodinami nejsou dobré.
    Děkuji za odpověď.

    Odpovědět

  • Jarda

    7 srpna, 2013

    prosím Vás pěkně , pokud manželé při rozvodu mají společné vlastnictví byt , a ten je zatížen půjčkou ještě na dalších 8let třetí osobě , je možné vyplatit polovinu bytu při rozvodu ( podílu na vlastnictví) pokad je zatížený ten byt půjčkou? nebo se s tím nemůže nic dělat dokud se ta půjčka nesplatí?

    Odpovědět

  • buta1@seznam.cz

    9 září, 2013

    Dobrý den, chci se zeptat, jak se řeší přidělení ideální poloviny, když spoluvlastník byl rakouský občan, umřel a nezůstal po něm žádný dědic? Děkuji za odpověď na můj e-mail.

    Odpovědět

  • Veronika

    18 října, 2013

    Dobry den,chci se zeptat,co delat,kdyz se bratr nastehoval do naseho spolecneho bytu(dedictvi)a neuvazuje o prodeji.

    Odpovědět

  • Jaroslav

    3 dubna, 2014

    Dobrý den. Za jakých podmínek může prodat druhý spoluvlastník domu dům třetí osobě. Jsou nějaké změny v novém občanském zákoníku ?
    Děkuji.

    Odpovědět

  • Olla

    24 května, 2015

    Dobrý den, vlastním byt který jsem nabila před uzavřením manželství, nyní chceme s manželem podílové vlastnictví na byt 50/50.S tím, že mi půlku hodnoty bytu bude splácet a on se stane spoluvlastníkem,chce být zapsáný v katastru.Bude stačit kupní smlouva + uznání dluhu a splátkový kalendář k zápisu na katastr.Musí být tyto smlouvy zhotoveny notářem nebo můžeme sami?Co když přestane splácet nemá čím ručit nic nevlastní bude nedále vlastníkem nemovitosti?stane se dlužníkem spoluvlastníka může o podíl přijít? díky za info

    Odpovědět

  • matoušek

    2 listopadu, 2015

    Jestliže jeden z ideálních spoluvlastníků nemovitosti nemovitost o své vůli neužívá,znamená to,že druhý spoluvlastník je automaticky uživatelem celé nemovitosti a neužívající spoluvlastník má nárok na nějakou náhradu?

    Odpovědět

  • MACHAL

    8 května, 2019

    MAMSTEJNY PROBLEM

    Odpovědět

  • Rada o postupu zrušení spoluvlastnictví u osoby která již měla exekuci po dobu spoluvlastnictví

    25 prosince, 2020

    Dobrý den, mám problem, můj otec dostál rodinný dům od jeho sestry (moji tety) a otec ( Vlastník ) se chtěl rozdělit se svým bratrem, ale ten už měl exekuci a nemáme rozhled zda to splácí, a jelikož k němu už nemáme tu důvěru protože on nám o tom ani neřekl dozvěděli jsme se to dopisem který přišel poštou
    že spoluvlastník se nachází v exekuci nebo něco takového a jelikož jsem syn otce tak jde mi o něj aby ze dne na den nebyl bezdomovec. Dokonce manželka otcového bratra nahlásila na Úřadu práce že zemřel, je to hnus, tento podvod udělala a nic se ji stalo jen vrátila peníze. Můj otec je dobrák = hlupák s prominutím když to tak řeknu, chtěl se podělit a netušíl že jeho bratr mu bude házet klacky pod nohy
    Chci se zeptat, jak lze postupovat v zrušení osobu ze spoluvlastnictví z těchto vážných důvodů?

    Odpovědět

  • Rada o postupu zrušení spoluvlastnictví u osoby která již měla exekuci po dobu spoluvlastnictví

    25 prosince, 2020

    Dobrý den, mám problem, můj otec dostál rodinný dům od jeho sestry (moji tety) a otec ( Vlastník ) se chtěl rozdělit se svým bratrem, ale ten už měl exekuci a nemáme rozhled zda to splácí, a jelikož k němu už nemáme tu důvěru protože on nám o tom ani neřekl dozvěděli jsme se to dopisem který přišel poštou
    že spoluvlastník se nachází v exekuci nebo něco takového a jelikož jsem syn otce tak jde mi o něj aby ze dne na den nebyl bezdomovec. Dokonce manželka otcového bratra nahlásila na Úřadu práce že zemřel, je to hnus, tento podvod udělala a nic se ji stalo jen vrátila peníze. Můj otec je dobrák = hlupák s prominutím když to tak řeknu, chtěl se podělit a netušíl že jeho bratr mu bude házet klacky pod nohy
    Chci se zeptat, jak lze postupovat v zrušení osobu ze spoluvlastnictví z těchto vážných důvodů?
    chtěl bych doplňit jedná se o rodinný dům s pozemkem o rozměru 552m2.

    Odpovědět

  • Hana

    27 listopadu, 2021

    Vlastním ideální třetinu domu a chtěla bych svou třetinu pronajmout. Potřebuji souhlas ostatních spoluvlastníků ? Děkuji

    Odpovědět

  • Eva

    15 května, 2022

    Umřel mi syn Po něm zbyl být 1kk 38,5m a já jsem to zdědila se svým bývalým manželem syn zemřel v roce 2020 v červenci Bývalí manžel je prý v egzekuco v insolvenční prý je zadlužený ale teď přepsal být na svou dceru Lucii s kterou se nemusíme a ona chce na bytu zbohatnout nevím co s tím dál ráda bych si být nechala ale v dědickém řízení mi to nebylo umožněno a s ní se nedá dohodnout Její otec nám pořád dluží prníze za elektriku a za odhadce o vše jsem se vždy musela postarat já děkuji za odpověď Eva

    Odpovědět

  • Rado

    26 listopadu, 2022

    Chcel by som sa opýtať ako to je ,keď sme kúpili nehnuteľnosť spolu zo svokrovcami…po kúpe nastali rôzne konflikty.takze by sme to chceli predat.dom sme kupili nedokončený,po kúpe kde sme dali obaja cca rovnaké množstvo peňazí, pri dostavbe on investoval podstatne viac penazi,počitam tak,ze on 3 mil.kc ja tak 300tis kc..Prosím vás,ako to je pri predaji,keďže by sme mali byť obaja majitelia ideál.polovice domu.

    Odpovědět

  • Zb . Jason

    17 ledna, 2023

    Dobrý den . Prosím sestra podvodem zrušila matce věcně břemeno a svou 1/2domu okamžitě prodala lichvarum.teď vlastním dům na půl s lichvar. Firmou .
    Nekomunikuje se mnou ohledně správy domu svou. 1/2. Pronajali což mi vadí.. když jsem jim volal aby mne informovali co mají v pláni a jejich nový nájemce tak se mě vysmali s tím ze mi nic říkat nemusí jako kdybych nebyl vlastníkem druhé půlky.
    Prosím jaké právo a povinnosti mohu vyžadovat od druhého spoluvlastníka děkuji

    Odpovědět

  • Dana Nováková

    6 března, 2023

    Dobrý den, chci se zeptat prosím, jsem spoluvlastníkem RD 25%.Za společného užívání během 8let byla vybudována zahrada, bazén a zimní zahrada.
    Je mi z tohoto odepřeno oněch 25% i když jsem se o věci starala, ale finančně nepodílela.
    Jak se to tedy dělí při rozchodu když nejsme manželé. Děkuji za odpověď do meilu.

    Odpovědět

  • Jiroušková Marcela

    10 června, 2024

    Mám problém, vlastním ideální polovinu domu.
    Spoluvlastník neopravuje svoji část nemovitosti, není s ním možná diskuse. Jedná se o dva byty zhruba stejné velikosti, já mám svoji část v pořádku, 2 nadzemní podlaží.
    1 nadzemní podlaží ve správě spoluvlastnika se hroutí.
    Průtok vody z koupelny do zdiva, protékající radiátory…
    Mohu si s ním patra vyměnit abych zachovala nemovitost ve funkčním stavu ?
    Náklady na rekonstrukci bych chtěla hradit z pronájmu 2. patra .
    Myslíte že by to šlo?
    Po úhradě nákladů bych odevzdala spoluvlastníkovi byt i s nájemníky ať se rozhodne sám co dál.
    Spoluvlastnik tu nebydlí a dům ho nezajímá.
    Je to problém.
    Pokud máte někdo podobnou zkušenost prosím o radu.
    Děkuji Jiroušková
    Mohu si vyměnit

    Odpovědět