Co dělat, aby vám hypotéka nepřerostla přes hlavu?

Zvažujete pořídit si bydlení na úvěr? Ať už se rozhodnete pro hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření bude to běh na dlouhou trať, přičemž vykolejit vás může kde co. Stejně tak ale existuje spousta účinných opatření se těmto nástrahám vyhnout.

Úvěr na bydlení zpravidla představuje závazek někdy i na několik desítek let, přičemž po celou dobu splatnosti úvěru se předpokládá, že dlužník bude pravidelně umořovat dlužnou částku. Je však bezpočet situací, které mohou negativně ovlivnit výši příjmů, ale také výdajů vaší domácnosti a vy bez dostatečné ochrany nebudete schopni krýt své závazky.

Cestou, jak se vyhnout nepříjemnostem a riziku ztráty střechy nad hlavou, je především zdravý úsudek a prevence. Tedy reálně odhadnout svoje finanční možnosti před sepsáním úvěrové smlouvy a vytvořit si stabilní  finanční plán, který zajistí rodinný rozpočet i pro případ neočekávaných událostí, majících negativní vliv na schopnost hradit nejen měsíční splátky hypotéky, ale potažmo všechny závazky domácnosti.

Reálně odhadnout finanční možnosti

Ještě před cestou do banky, kde klient začne dohadovat konkrétní paramety úvěru, je potřeba si správně určit částku, kterou je zájemce o úvěr (domácnost), dlouhodobě schopen vynakládat na splácení hypotéky (a to i s dostatečnou rezervou, pokud by došlo při změně fixace ke zvýšení měšíční splátky), a teprve potom se pouštět do hledání vysněného bydlení. Na internetu je k dispozici velké množství kalkulaček pro výpočet tzv. bonity klienta. V druhé fázi si své výpočty můžete nechat „naostro“ prověřit návštěvou banky. První hrubý skóring vám udělají téměř na každé pobočce nezávazně a zdarma.

Výborným nástrojem, jak dále otestovat své odhady, je vzít si tzv. „hypotéku nanečisto". Zjistíte tak, zda vás splácení úvěru nebude přespříliš nezatěžovat a zda jste schopni nadále hradit další trvalé platby (splátky ostatních úvěrů, leasing, služby, pojištění, kapesné dětem).
 
Princip hypotéky na nečisto spočívá ve zřízení odděleného účtu od rodinného rozpočtu, kam si například pomocí trvalého příkazu budete zasílat pravidelně každý měsíc částku, která odpovídá plánované splátce úvěru (pokud bydlíte dosud v nájmu zohledněte ve výpočtu platby poměrnou část nájemného, které vám koupí nemovitosti odpadne). Pokud vám splácení hypotéky na nečisto nepůsobí problémy, můžete postupně přistoupit k realizaci hypotéky.

Hypotéka nanečisto má ještě druhý efekt. Sumu prostředků na spořícím účtu můžete při vyřizování hypotéky použít k úhradě nákladů, které si banka zpravidla účtuje a s kterými je potřeba dopředu počítat (poplatek za zpracování, výpis z katastru, odhad nemovitosti), a pokud vám část zbude, budete disponovat rezervou pro fázi splácení úvěru. Tvorba rezervy je totiž dalším z velmi důležitých nástrojů, jak si stabilizovat rodinný rozpočet pro případ nenadálého výpadku příjmu či zvýšení splátky úvěru.

Tvorba rezervy a zajištění proti výpadkům příjmu

Jedním z prvků zabezpečení proti krátkodobé platební neschopnosti je vytvořit si v rodinném rozpočtu v době, kdy se daří, rezervu. Ta by měla odpovídat alespoň dvěma měsíčním příjmům a poslouží vám k překlenutí doby pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání.

Úspory z období před čerpáním hypotéky (stavební spoření, investice, vkladní knížky), pokud nejste nuceni složit jako anuitu úvěru, si ponechejte taktéž jako rezervu alespoň pro první fixační období (nejčastěji 1, 3, 5 let). Když vše půjde podle plánu a budete si chtít o své úspory snížit částku úvěru, na konci fixace tak můžete snadno učinit, a to rizika sankčních poplatků (některé banky umožňují předčasné či částečné splacení úvěru bez sankcí kdykoliv v průběhu doby splácení).

Proti dlouhodobým výpadkům příjmu způsobeným například dlouhodobějším onemocněním, úrazem a případnou invaliditou, resp. pracovní neschopností živitele rodiny, na jehož příjmu je závislá celá domácnost, je rozhodně vhodnější zajistit rozpočet pojištěním (především u skupiny OSVČ).

Pojišťovny nabízí širokou škálu pojistných produktů pro případ všech možných i nemožných pojistných událostí. Záleží na pojistníkovi, která rizika považuje za pravděpodobná vzhledem ke zdravotnímu stavu, dědičným dipozicím, výkonu zaměstnání apod. Určitě by však v pojistné smlouvě nemělo chybět pojistnění pro případ smrti, úrazu, invaliditě, ale také třeba dlohodobé hospitalizaci a pracovní neschopnosti. 

Existují dva druhy životního pojištění: levnější - rizikové životní pojištění (kryje pouze rizika, v případě "přežití" pojistky klient nic nedostane), a dražší - rezervotvorné životní pojištění (zde je klient pojištěn proti rizikům, ale zároveň si část prostředků spoří do doby splatnosti pojistky/úvěru).

Pokud jste si pojištění do doby vyřizování úvěru nesjednali, není třeba se ukvapovat. Banky zpravidla přímo spolupracují s pojišťovnami a pojistné produkty nabízí ve svých obchodních sítích. Pokud odpovídající pojistnou smlouvu uzavřete s hypotečním poradcem v bance, můžete s velkou pravděpodobností očekávat slevu na úvěru v podobě nižší úrokové sazby.