Dosáhnete na hypotéku? Spočítejte si to sami!

Podat žádost o hypotéku a čekat. Dostanete ji? Nebo nevyhovíte požadavkům... Je vaše banka hodně přísná? Nebo naopak dá hypotéku téměř každému? A kolik vám banka půjčí? Základní představu získáte na internetových stránkách některých bank.

Jedním z nejdůležitějších kritérií při výběru hypotéky je, zda na ni domácnost dosáhne. Nízká úroková sazba je sice lákavá, ale pokud je nedostižná, mnoho radosti nenadělá. K čemu jsou pak dobré marketingově dobře vypadající úrokové sazby zakončené po baťovsku číslicí 9?

Zda dosáhnete či nikoli na hypotéku můžete zjistit několika způsoby. Jedním z nich je konzultace s odborníkem. Tím může být bankéř specializující se na hypotéky v konkrétní bance, nebo nezávislý hypoteční makléř zastupující více bankovních domů. Ale co když potřebujete jen zjistit, jak vysokou hypotéku byste mohli čerpat - a teprve podle objemu dostupných prostředků budete chcete hledat nové bydlení?

Druhou z možností je poohlédnout se na stránkách bank a hledat pre-scoringovou kalkulačku - tedy nástroj, který vám řekne, zda na požadovaný úvěr s vašimi příjmy dosáhnete, nebo kolik peněz vám bude banka ochotna půjčit. Zda vám následně avizovanou sumu peněz skutečně půjčí, záleží i na dalších faktorech - např. na záznamech v úvěrových registrech, vyhodnocení skutečných čistých příjmů domácnosti nebo dalších závazcích (banky se často dívají i na stavební spoření, životní pojistky apod.).

Jak vysokou hypotéku vám bankovní kalkulačka přislíbí, závisí na mnoha faktorech. Kromě výše zadaných příjmů jsou jimi požadovaná splatnost hypotéky a aktuální výše úrokových sazeb. Samozřejmě roli hraje také rodinná situace (jiný příjem bude potřebovat samostatně žijící osoba a jiný rodina s pěti dětmi) a v neposlední řadě též přísnost banky. Výsledky jednotlivých kalkulaček se tak mohou významně lišit.

A skutečnost na přepážce může být ještě zdaleka jiná, než jak ji ukazuje kalkulačka, neboť scoringové postupy a mechanismy jsou živoucí organismus, který doznává téměř kontinuálních změn. A internetové kalkulačky zpravidla sledují jen zásadní úpravy algoritmů.

Kolik vám půjčí Česká spořitelna?

U České spořitelny se v kalkulačce Ideální hypotéky nedozvíte, kolik vám banka půjčí. Zjistíte "pouze", zda se současnými příjmy na požadovanou hypotéku dosáhnete. Kalkulačka vychází z životního minima domácnosti - ovšem výše minimálních životních nákladů se odvíjí též od příjmů domácnosti. Banka (správně) předpokládá, že životní náklady domácnosti s vyššími příjmy jsou vyšší.

Při určování bonity klienta banka vychází z předchozího výpočtu výše splátky. Příjem musí stačit na pokrytí minimálních životních nákladů a splátky hypotéky s tím, že po jejich uhrazení musí zbýt domácnosti alespoň 1 Kč. Pokud ovšem měsíční poplatky za hypotéku nejsou zahrnuty v inzerovaných minimálních životních nákladech, dostala by se domácnost do deficitu.

Jen pro představu: Domácnost dvou dospělých s děckem ve věku do šesti let má podle kalkulačky České spořitelny minimální životní náklady 9 580 Kč (při příjmu do 25 535 Kč),  13 980  Kč (při příjmu domácnosti 40 tis. Kč), 19 080 Kč (při 50 tis. Kč) a 29 580 Kč (při 100 tis. Kč). Na hypotéku ve výši 2 mil. Kč s pětiletou fixací podle kalkulačky bonity ČS tato domácnost dosáhne s příjmy 18 719 Kč (30letá splatnost), resp. 21 324 Kč (20letá splatnost).

Kolik vám půjčí GE Money Bank?

GE Money Bank nabízí pre-scoringovou kalkulačku samostatně. Zájemce o výpočet musí zadat čitý i hrubý měsíční příjem, závazky domácnosti a počet dospělých a závislých členů rodiny. O orientační výši možné hypotéky rozhoduje též zvolená fixace úrokových sazeb (z důvodu různé úrokové sazby pro různé fixace) a splatnost hypotéky.

Hrubý a čistý příjem v kalkulačce je pravděpodobně pro kontrolu. Výpočet pracuje s nižším z čistých příjmů - z uvedeného a z vypočítaného podle pravidel výpočtu čisté mzdy pro daňového poplatníka.

Jen pro představu: Domácnost dvou dospělých a jednoho nezaopatřeného člena dosáhne na hypotéku 2 mil. Kč s jednoletou fixací při čistých příjmech 25 120 Kč (při 30leté splatnosti), resp. 27 745 Kč (při 20leté splatnosti).

Kolik vám půjčí Hypoteční banka?

Hypoteční banka nabízí možnost výpočtu výše úvěru podle příjmů a typu domácnosti v samostatné kalkulačce. Zájemce o informaci o možné výši úvěru zadává příjmy členů domácnosti a podrobně rozepisuje výdaje na využívané finanční produkty a výživné.

Banka počítá životní minimum domácnosti, k němuž přidává výdaje, které klient uvedl, plus 150 Kč na správu hypotéky. Minimální měsíční výdaje pro modelovou domácnost (2 dospělí a 1 děcko do 6 let) tak vychází na 12 993 Kč, tedy výše než např. u České spořitelny. Kuriozitou je, že pokud žadatel uvede příjmy nižší než minimální výdaje, je vyzván k jejich zvýšení.

Výsledkem výpočtu jsou maximální výše čerpaného úvěru pro 100%, 85% a 70% hypotéku s maximální dobou splatnosti a fixací 3 roky.

Jen pro představu: Modelová domácnost potřebuje na hypotéku ve výši 2 mil. Kč (70 % LTV, 40letá splatnost) příjem ve výši 24 539 Kč.

Kolik vám půjčí Wüstenrot hypoteční banka?

Kalkulátor bonity Wüstenrot hypoteční banky je propojen s výpočtem výše úvěru. Klient se nedozví, kolik by od banky mohl obdržet, získá ale představu, zda na úvěr dosáhne a jaký je minimální čistý příjem domácnosti pro dosažení uvedené výše úvěru. Pokud ale zadá příjem nižší než požadovaný, obdrží pouze informaci "úvěr je nepravděpodobný" - už bez sdělení, jaký příjem by na daný úvěr potřeboval.

Do kalkulátoru vstupují informace o výši investičního záměru (tedy ceně nemovitosti, kterou chce žadatel pořídit), vlastní či jiné cizí zdroje, hodnota nabízené zástavy, čistý příjem žadatelů a "jiné povinné výdaje", který shrnují všechny mandatorní (povinné) platby domácnosti. Nechybí požadavek na splatnost úvěru a informace o počtech členů domácnosti.

Jen pro představu: Modelová domácnost by potřebovala na hypotéku ve výši 2 mil. Kč příjem 26 967 Kč (20letá splatnost), resp. 23 873 Kč (30letá splatnost).

Kolik vám půjčí Volksbank?

Scoringová kalkulačka Volksbank si označení "scoringová" rozhodně nezaslouží. V rámci výpočtu splátky hypotéky je klient dotázán na výši příjmů. Pokud jeho příjem dosahuje alespoň 9 001 Kč (rozmezí do 25 tis. Kč), obdrží kalkulaci s garancí nabídnuté úrokové sazby na 15 dnů - a to i v případě, kdy je samotná splátka hypotéky vyšší než 25 tis. Kč! Pouze pokud klient uvede příjem do 9 000 Kč měsíčně, získá informaci: "Vámi uvedený čistý měsíční příjem je nižší než minimální požadovaný limit pro poskytnutí hypotečního úvěru." S doporučením zahrnout všechny příjmy nebo přizvat ručitele.

Závěrem

Informace získaná o potřebném příjmu ze stránek bank může být dostatečně přesná. Pokud uvedete všechny požadované údaje podle skutečnosti, je vysoká pravděpodobnost, že úvěr skutečně získáte. Není to ale zdaleka jistota. Banky nahlížejí do registrů, kde mohou objevit nějaký zašlý škraloup, případně mohou požadovat více informací než kalkulačka, a po jejich vyhodnocení se stanete pro banku nezajímavými... nebo naopak zajímavými a úvěr dostanete.