Katastru nemovitostí příliš nedůvěřujte!

Kupujete dům či byt? Pak se jistě zajímáte o jeho právní stav v katastru nemovitostí. Ani čerstvý výpis z katastru vás ale nemusí ochránit před potížemi. Katastr navíc od příštího roku zdražuje. A s novým občanským zákoníkem se otočí jeho fungování úplně naruby.

Kdo by nechtěl mít jistotu, že kupovaný dům nebo byt patří skutečně tomu, kdo se za majitele vydává? A tak snad každý kupující zamíří do katastru nemovitostí, aby si stav věcí ověřil. Jenže… v katastru napsané jméno a další náležitosti ověřující totožnost vlastníka nemovitosti ještě zdaleka neznamená, že onen nemovitost skutečně vlastní!

Katastr nemovitostí při zápisu vkladu kontroluje právní náležitosti smluv a dalších nezbytných podaných formulářů a příslušenství (např. také nabývací titul prodávajícího). Zejména při tvorbě smluv podomácku se stává, že první pokus zápisu je neúspěšný a smluvní dokumentaci je třeba předělat k obrazu úřadu. Co ale katastr již nezkoumá, jsou další skutečnosti. Například jestli je za nemovitost řádně zaplaceno.

Při koupi nemovitosti se můžete dostat do situace, kdy prodávající koupil nemovitost, kterou vám prodává, ale nesplnil podmínky své kupní smlouvy – např. nezaplatil. Předchozí majitel může na základě této skutečnosti odstoupit od smlouvy. To potvrdí i soud, neboť skutečně došlo k porušení smlouvy. A to bez ohledu na skutečnost, že kupující (a váš prodávající) je již zapsán v katastru nemovitostí jako majitel.

Příklad: Nemovitost vlastní pan Adam. Prodá ji panu Bedřichovi, s nímž se domluví na platbě do určité lhůty po zapsání pana Bedřicha do katastru nemovitostí jako majitele předmětné nemovitosti. Pan Bedřich tak bude figurovat jako majitel nemovitosti a může s ní také disponovat – třeba ji prodat vám, panu Cyrilovi. Vy za ni zaplatíte, jste zanesen v katastru jako nový majitel nemovitosti.

Pak ale pan Bedřich z jakéhokoli důvodu nezaplatí panu Adamovi. Ten na něj podá žalobu a bude chtít odstoupit od smlouvy. Soud rozhodne v jeho prospěch a nechá nemovitost přepsat zpět na pana Adama. A pan Cyril? Nemá ani nemovitost, ani peníze – zbývá mu jen se soudit s panem Bedřichem o navrácení peněz.

Jak se lze bránit? Bezpečnější je kupovat nemovitost, kterou její majitel vlastní delší dobu, nebo je jejím prvním majitelem. To ale nejde vždy. Pomůže také sledovat plomby na nemovitosti, které by se měly objevit vždy, když se s nemovitostí po právní stránce cokoli ději – např. někdo podal žalobu na vyjasnění majetkových vztahů. Další možností je počkat s koupí nemovitosti do roku 2014.

2014 aneb Nový občanský zákoník

V roce 2014 by měl nabýt účinnosti nový, aktuálně připravovaný, diskutovaný a horlivě propíraný občanský zákoník. Pokud skutečně projde a spatří světlo české legislativy, přinese řadu změn – včetně změn v katastru nemovitostí.

Méně významnou změnou je, že zatímco dnes jablka spadaná ze sousedova stromu na vaši zahradu patří sousedovi a vy mu je nesmíte sníst (pokud vám sousedské vztahy neumožňují jiný přístup), s novým občanským zákoníkem si budete moci spadaná jablka ponechat jako svůj majetek (ale pochopitelně je můžete sousedovi věnovat). V katastru nemovitostí dojde ke změnám mnohem zásadnějším.

Bude-li přijat nový občanský zákoník, na informace v katastru se budete moci spolehnout. Pokud v době podání návrhu na vklad nebude na nemovitosti plomba (vyznačující probíhající spor či zapisované změny), bude stav uvedený v katastru závazný – a pokud od majitele uvedeného v katastru nemovitost koupíte, bude vaše, ať se předchozí majitelé dohadují či soudí sebevíc.

Příklad: Ve stejném případě podle pravidel připravovaných pro rok 2014 a dále by pan Adam mohl odstoupit od smlouvy s panem Bedřichem, ale nemovitost by zůstala ve vlastnictví pana Cyrila. Pan Adam by se musel s panem Bedřichem soudit dál o náhradu.

Ani tato varianta není ale zcela bez rizika. Když už budete nemovitost vlastnit, můžete se stát obětí podvodu, kdy zloděj může padělat kupní smlouvu a nemovitost na sebe převést. Když ji následně prodá, máte smůlu a nemovitost na vás již ani soud nepřepíše. Vy se přitom o pohybu nemusíte dozvědět včas – ostatně, kdo by každý den sledoval, jestli někdo nezaplomboval jeho nemovitost? A katastr vám zprávu o vložení plomby také nezašle.

2012 aneb Dílčí změny v katastru

Rok 2012 není jen koncem světa podle Mayského kalendáře, ale jeho počátek je časem řady změn. A několik se jich dotýká i katastru nemovitostí.

V prvé řadě si připlatíte za vklad do katastru. Místo současných 500 Kč zaplatíte 1000 Kč. Navíc budete muset použít standardizovaný formulář (s přechodným obdobím jednoho roku, kdy bude možné podávat návrhy na vklad i v současné volné podobě). Ten by ale mohl vklady zrychlit a zároveň snížit chybovost.

Pokud vám katastr zamítne vklad provést z jakéhokoli důvodu, budete moci využít jediný opravný prostředek: žalobu. Tu budete muset podat v šibeniční lhůtě 30 dnů. Na druhou stranu pokud budete chtít podat nový návrh na vklad s opravenými chybami ve smlouvách, nebude to tak rychlé jako dosud. Budete muset 30 dní počkat – co kdyby některý z účastníků z řízení podal žalobu proti rozhodnutí katastru? A práva na žalobu se nelze zříci…