Regulace nájemného a jeho důsledky

Regulované nájemné má snížit dopad vysoké ceny bydlení. Jeho důsledek je ale opačný - zvyšuje cenu bydlení pro všechny, kteří nemají možnost bydlení v bytě s regulovaným nájmem. Jak je to možné?

Základ tvorby cen - trh

Nájemní bydlení je zboží (skoro) jako kterékoli jiné. Má samozřejmě svá specifika: výstavba bytů trvá déle, nelze je přesunout na místo s vyšší poptávkou a lidé mají zpravidla averzi ke stěhování. Přesto základem tvorby ceny - nájmu je trh a princip nabídky a poptávky.

Graf 1: Volný trh

Na volném trhu se nabízené a poptávané množství vyrovná prostřednictvím ceny.

p* ... rovnovážná cena
q* ... rovnovážné množství

Je-li trh volný, nabídka a poptávka se vyrovnají pomocí ceny. Princip je jednoduchý. Při nízké ceně by kupující (v našem případě nájemníci) chtěli kupovat více zboží (pronajímat si více bytů nebo větší byty), než kolik jim jsou nabízející ochotni prodat. Snížit nabízené množství není takový problém - v případě výrobního podniku se kupříkladu zruší noční směna s vyššími mzdovými náklady, v případě nájemného majitel byt může nechat prázdný a provést rekonstrukci. V delším časovém horizontu stavební firmy budou stavět méně nových bytů.

Stoupne-li cena nad rovnovážnou úroveň, majitelé bytů by rádi pronajímali více bytů. Ani toho není problém dosáhnout. Majitel se může odstěhovat např. na chatu a pronajímat i vlastní byt, developeři se snaží urychlit výstavbu... Na druhé straně ale potenciální nájemníci nebudou mít dostatek peněz nebo ochoty je vydávat za vysoký nájem - a přestěhují se do lokalit s nižšími nároky pronajímatelů, nebo zvolí menší, levnější byty a uskromní se v prostorových nárocích.

Regulovaný nájem - propast mezi nabídkou a poptávkou

Regulace nájemného nemůže přinést nic dobrého... pokud za dobré nepovažujeme levné byty pro úzkou skupinu obyvatel. Stanoví-li stát maximální nájemné nižší, než jaké by odpovídalo tržnímu, vytvoří tím propast mezi nabízeným a poptávaným množstvím bydlení.

Graf 2: Regulovaný trh

Na regulovaném trhu je poptávané množství větší než množství nabízené. Vzniká tím nedostatek - lidé by chtěli nakupovat, ale nemají co.

p^reg ... cena při cenové regulaci
q^s ... množství, které jsou ochotni nabízející prodat (skutečné realizované množství)
q^d ... poptávané množství

Za cenu nižší než tržní se majitelé bytů do pronajímání příliš nehrnou. V praxi mohou užívat více bytů pro svou potřebu (proč by měli pouštět byt v Pardubicích, když tam jednou do měsíce zajedou?) nebo ho ponechají zcela volný. Vždyť škoda v podobě ušlého příjmu není tak vysoká a s nájemníky mohou být i potíže...

Naopak o nájemníky není nouze. Proč by si měli shánět byt do osobního vlastnictví a platit hypotéku, když nájemné je pouhým zlomkem výše splátky? Ale v konečném důsledku mají smůlu. Zájemců o levné byty je mnoho, kdežto ochotných pronajímatelů jen málo. Dostáváme se tak na práh nedostatkové ekonomiky, kterou máme ještě v živé paměti.

Zrušit regulaci - co se stane?

Zrušení regulace nájemného je citlivá otázka. Vždyť v bytech s regulovaným nájemným žijí v hojné míře starší lidé, kteří si nemohou vyšší nájem dovolit! Aby ne. Mladší lidé se k bytům s regulovaným nájemným neměli šanci dostat. V době, kdy řešili své bydlení, již byly rozebrány a k mání jen za tučné odstupné - pro stávajícího nájemníka, nikoli pro majitele.

Graf 3 a 4: Dopad regulace na cenu tržního nájemného

Je-li trh rozdělen na regulovanou a neregulovanou část, poptávající, jejichž zájem není uspokojen na regulovaném trhu, se přesouvají na neregulovaný a zvyšují poptávku a s ní i cenu. V případě zrušení regulace by se část poptávky přesunula na dříve regulovaný trh a cena by se vyrovnala na tržní ceně.

p* ... rovnovážná cena
q* ... rovnovážné množství
p^reg ... cena při cenové regulaci
q^s ... množství, které jsou ochotni nabízející prodat (skutečné realizované množství)
q^d ... poptávané množství
p^trh ... rovnovážná cena na neregulovaném trhu za předpokladu existence paralelního regulovaného trhu
q^trh ... rovnovážné množství na neregulovaném trhu za předpokladu existence paralelního regulovaného trhu

Zrušením regulace by došlo ke zvýšení nájemného v bytech s regulovaným nájemným - tedy v místech, kde se regulované a tržní nájemné liší. Jejich nájemníci by pak buď sáhli hlouběji do svých kapes, nebo by museli hledat přiměřené bydlení svým finančním možnostem. Část bytů by se zcela nepochybně uvolnila a zvýšila by nabídku volných bytů. Tím by klesla cena na volném trhu nájemního bydlení.