Ceny bytů v roce 2008: Levné zdražily, drahé zlevnily

V uplynulém roce skutečně došlo k poklesu cen bytů. V Praze, nejdražší lokalitě, klesly meziročně ceny o 3 %. Pokles se dotkl sedmi z deseti nejdražších měst v republice. Zato v levných lokalitách došlo i k více než 50% zdražení bytů! Budou ceny bytů klesat i letos?

Drahé byty - ceny klesají

Realitní makléři mnohdy hlásají: Kupujte byty v atraktivních lokalitách, u nich je jistota stability ceny. To ale nemusí platit zdaleka vždy. Kupříkladu v Praze meziročně klesly ceny bytů o 3 %, když klesaly po celou druhou polovinu roku.

Nutno podotknout, že Praha je poměrně rozmanitá a v rámci města lze nalézt jak lokality velmi atraktivní, tak lokality, které patří svou dopravní obslužností a kvalitou bydlení spíše k podprůměrným. V samotném historickém jádru Prahy meziročně došlo ke zvýšení cen.

„Standardní byt v historickém jádru Prahy stojí necelých 5 mil. Kč. Podle statistik Institutu regionálních informací k 28. únoru 2008 konkrétně 4 929 367 Kč,“ psali jsme přibližně před rokem. Současné statistiky Institutu deklarují cenu bytu ve stejné lokalitě na 5 260 823 Kč, což představuje meziroční nárůst o 6,7 %.

Tabulka 1: Vývoj cen bytů v nejdražších lokalitách v ČR

Standardní byt: podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40 %

Zdroj: IRI

Olomouc ze seznamu nejdražších lokalit vypadla po poklesu mezi srpnem a listopadem, kdy její místo zaujaly rychle (cenově) rostoucí Karlovy Vary. Propad cen v Hradci Králové po listopadu umožnil Brnu zaujmout znovu příčku druhého nejdražšího města.

Přehlednější je ale pohled na procentuální nárůsty a poklesy cen.

Tabulka 2: Růst a pokles cen bytů v nejdražších lokalitách

Zdroj: Vlastní výpočty

Dramatický pokles zaznamenala zejména Mladá Boleslav, která je zaměřena na automobilový průmysl - a ten zaznamenal v minulém roce silný útlum.

Jediné město se zajímavým meziročním růstem je Benešov navzdory poklesu v posledním sledovaném období. Benešov je jedno z posledních „přípražských“ měst objevené lidmi stěhujícími se z Prahy nebo naopak za prací do Prahy. V průběhu roku si cenově „polepšil“ o tři příčky.

Levné byty - ceny rostou

Situace v levných lokalitách je jakoby z jiného světa. Zatímco drahé byty zaznamenávají převážně meziroční pokles cen, levné byty zdražily i o více než 50 %.

Tabulka 3: Vývoj cen bytů v nejlevnějších lokalitách v ČR

Standardní byt: podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40 %

Zdroj: IRI

V průběhu roku došlo k několika pohybům v rámci žebříčku nejlevnějších bytů. V polovině roku desítku nejlevnějších opustil Jeseník po překročení průměrné ceny 1 mil. Kč. Na jedno čtvrtletí se mezi nejlevnějšími ohřál Jindřichův Hradec a na dvě čtvrtletí Cheb.

Růst ceny nejlevnějších bytů je nezpochybnitelný. Zatímco desátý nejlevnější byt před rokem stál 880 tis. Kč, o rok později tabulku uzavírá lokalita s cenou 989 tis. Kč a dnes jsou jen čtyři lokality levnější. Aktuálně se nejlevnější lokalita nachází s byty v průměrné ceně 656 tis. Kč, před rokem se do ceny nižší vešly tři nejlevnější lokality.

Tabulka 4: Růst a pokles cen bytů v nejlevnějších lokalitách

Zdroj: Vlastní výpočty

Nejvyššího meziročního růstu cen se dočkal Jeseník, který v polovině roku tabulku 10 nejlevnějších lokalit opustil. Ceny bytů v Jeseníku meziročně stouply o více než 50 % a rostly i v posledním sledovaném čtvrtletí.

V posledním čtvrtletí převládal pokles cen i u nejlevnějších lokalit - pouze u tří došlo k většímu (6,57 %) či menšímu (0,1 %) růstu. Přesto nejlevnější lokality uzavíraly rok s dvojciferným nárůstem cen, když i Sokolov s nejnižším růstem mezi nejlevnějšími překonal Benešov, jakožto nejrychleji rostoucího zástupce nejdražších lokalit.

Téměř 50% růstu se dočkaly byty v Teplicích, které navzdory silnému růstu udržely pozici druhého nejlevnějšího města.

Co bude v letošním roce?

Odhady vývoje cen nemovitostí v letošním roce se různí. Developeři odhadují ve svých lokalitách stagnaci cen (ale přitom nabízejí již statisícové slevy a garáže plné automobilů v původní ceně), ale objevují se i hlasy hovořící až o 30% poklesu cen.

Velmi pravděpodobnou variantou ale je, že ceny v dobře dostupných atraktivních lokalitách zaznamenají menší pokles cen (v řádu jednotek procent), naopak ceny bytů v pouze „papírově“ drahých lokalitách (se špatnou dopravní obslužností či kvalitou, těžící pouze ze skutečnosti, že se nacházejí v „drahém“ katastru, např. v Praze) mohou poklesnout i o desítky procent.

U levných lokalit záleží mnohem více na dopadu ekonomické recese než u drahých - růst cen je v těchto lokalitách tažen rostoucí životní úrovní obyvatel a jejich koupěschopností. Pokud bude region zasažen silně, dojde téměř s jistotou k poklesu cen v řádu až desítek procent. Ustojí-li region a jeho zaměstnavatelé recesi s malou či žádnou újmou, bude následovat růst cen, který ale bude pomalejší než v letošním roce.

Vždy ale bude platit - cena bude právě taková, za jakou budou prodávající ochotni prodat a kupující ochotni koupit.