Ceny bytů v roce 2008: Levné zdražily, drahé zlevnily

Drahé byty – ceny klesají
Realitní makléři mnohdy hlásají: Kupujte byty v atraktivních lokalitách, u nich je jistota stability ceny. To ale nemusí platit zdaleka vždy. Kupříkladu v Praze meziročně klesly ceny bytů o 3 %, když klesaly po celou druhou polovinu roku.
Nutno podotknout, že Praha je poměrně rozmanitá a v rámci města lze nalézt jak lokality velmi atraktivní, tak lokality, které patří svou dopravní obslužností a kvalitou bydlení spíše k podprůměrným. V samotném historickém jádru Prahy meziročně došlo ke zvýšení cen.
„Standardní byt v historickém jádru Prahy stojí necelých 5 mil. Kč. Podle statistik Institutu regionálních informací k 28. únoru 2008 konkrétně 4 929 367 Kč,“
psali jsme přibližně před rokem. Současné statistiky Institutu deklarují cenu bytu ve stejné lokalitě na 5 260 823 Kč, což představuje meziroční nárůst o 6,7 %.
Tabulka 1: Vývoj cen bytů v nejdražších lokalitách v ČR
Město
|
Datum vydání REKLAMA
|
Cena bytu (únor 2009)
|
Cena bytu (listopad 2008)
|
Cena bytu (srpen 2008)
|
Cena bytu (květen 2008)
|
Cena bytu (únor 2008)
|
Praha
|
16.2.2009
|
3 205 000 Kč
|
3 357 000 Kč
|
3 367 000 Kč
|
3 360 000 Kč REKLAMA
|
3 304 000 Kč
|
Brno
|
16.2.2009
|
2 170 000 Kč
|
2 133 000 Kč
|
2 202 000 Kč
|
2 224 000 Kč
|
2 212 000 Kč
|
Beroun
|
16.2.2009
|
2 079 000 Kč
|
2 057 000 Kč
|
2 170 000 Kč REKLAMA
|
2 177 000 Kč
|
2 116 000 Kč
|
Hradec Králové
|
16.2.2009
|
2 063 000 Kč
|
2 136 000 Kč
|
2 129 000 Kč
|
2 167 000 Kč
|
2 052 000 Kč
|
Kladno
|
16.2.2009
|
2 001 000 Kč
|
2 024 000 Kč
|
2 090 000 Kč
|
2 020 000 Kč
|
2 062 000 Kč
|
Karlovy Vary
|
16.2.2009
|
1 994 000 Kč
|
1 868 000 Kč
|
N/A
|
N/A
|
N/A
|
Benešov
|
16.2.2009
|
1 975 000 Kč
|
2 045 000 Kč
|
1 938 000 Kč
|
1 882 000 Kč
|
1 779 000 Kč
|
Mladá Boleslav
|
16.2.2009
|
1 794 000 Kč
|
1 998 000 Kč
|
2 015 000 Kč
|
2 058 000 Kč
|
1 987 000 Kč
|
Plzeň
|
16.2.2009
|
1 791 000 Kč
|
1 962 000 Kč
|
1 966 000 Kč
|
1 856 000 Kč
|
1 873 000 Kč
|
Pardubice
|
16.2.2009
|
1 764 000 Kč
|
1 917 000 Kč
|
1 883 000 Kč
|
1 897 000 Kč
|
1 857 000 Kč
|
Olomouc
|
16.2.2009
|
1 708 000 Kč
|
1 756 000 Kč
|
1 837 000 Kč
|
1 934 000 Kč
|
1 895 000 Kč
|
Standardní byt: podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40 %
Zdroj:
IRI
Olomouc ze seznamu nejdražších lokalit vypadla po poklesu mezi srpnem a listopadem, kdy její místo zaujaly rychle (cenově) rostoucí Karlovy Vary. Propad cen v Hradci Králové po listopadu umožnil Brnu zaujmout znovu příčku druhého nejdražšího města.
Přehlednější je ale pohled na procentuální nárůsty a poklesy cen.
Tabulka 2: Růst a pokles cen bytů v nejdražších lokalitách
Město
|
Růst/pokles ceny bytů (únor 2009/listopad 2008)
|
Růst/pokles ceny bytů (únor 2009/únor 2008)
|
Praha
|
-4,53%
|
-3,00%
|
Brno
|
1,73%
|
-1,90%
|
Beroun
|
1,07%
|
-1,75%
|
Hradec Králové
|
-3,42%
|
0,54%
|
Kladno
|
-1,14%
|
-2,96%
|
Karlovy Vary
|
6,75%
|
N/A
|
Benešov
|
-3,42%
|
11,02%
|
Mladá Boleslav
|
-10,21%
|
-9,71%
|
Plzeň
|
-8,72%
|
-4,38%
|
Pardubice
|
-7,98%
|
-5,01%
|
Olomouc
|
-2,73%
|
-9,87%
|
Zdroj:
Vlastní výpočty
Dramatický pokles zaznamenala zejména Mladá Boleslav, která je zaměřena na automobilový průmysl – a ten zaznamenal v minulém roce silný útlum.
Jediné město se zajímavým meziročním růstem je Benešov navzdory poklesu v posledním sledovaném období. Benešov je jedno z posledních „přípražských“ měst objevené lidmi stěhujícími se z Prahy nebo naopak za prací do Prahy. V průběhu roku si cenově „polepšil“ o tři příčky.
Levné byty – ceny rostou
Situace v levných lokalitách je jakoby z jiného světa. Zatímco drahé byty zaznamenávají převážně meziroční pokles cen, levné byty zdražily i o více než 50 %.
Tabulka 3: Vývoj cen bytů v nejlevnějších lokalitách v ČR
Město
|
Datum vydání
|
Cena bytu (únor 2009)
|
Cena bytu (listopad 2008)
|
Cena bytu (srpen 2008)
|
Cena bytu (květen 2008)
|
Cena bytu (únor 2008)
|
Most
|
16.2.2009
|
656 000 Kč
|
704 000 Kč
|
654 000 Kč
|
652 000 Kč
|
554 000 Kč
|
Teplice
|
16.2.2009
|
694 000 Kč
|
729 000 Kč
|
622 000 Kč
|
607 000 Kč
|
466 000 Kč
|
Chomutov
|
16.2.2009
|
730 000 Kč
|
781 000 Kč
|
696 000 Kč
|
635 000 Kč
|
575 000 Kč
|
Semily
|
16.2.2009
|
816 000 Kč
|
832 000 Kč
|
756 000 Kč
|
720 000 Kč
|
709 000 Kč
|
Bruntál
|
16.2.2009
|
902 000 Kč
|
969 000 Kč
|
N/A
|
N/A
|
N/A
|
Děčín
|
16.2.2009
|
955 000 Kč
|
928 000 Kč
|
842 000 Kč
|
806 000 Kč
|
803 000 Kč
|
Ústí nad Labem
|
16.2.2009
|
959 000 Kč
|
988 000 Kč
|
949 000 Kč
|
885 000 Kč
|
809 000 Kč
|
Sokolov
|
16.2.2009
|
983 000 Kč
|
1 015 000 Kč
|
921 000 Kč
|
961 000 Kč
|
880 000 Kč
|
Česká Lípa
|
16.2.2009
|
984 000 Kč
|
983 000 Kč
|
979 000 Kč
|
887 000 Kč
|
801 000 Kč
|
Prachatice
|
16.2.2009
|
989 000 Kč
|
928 000 Kč
|
776 000 Kč
|
716 000 Kč
|
709 000 Kč
|
Cheb
|
16.2.2009
|
1 001 000 Kč
|
989 000 Kč
|
960 000 Kč
|
N/A
|
N/A
|
Jindřichův Hradec
|
16.2.2009
|
1 045 000 Kč
|
1 090 000 Kč
|
921 000 Kč
|
N/A
|
N/A
|
Jeseník
|
16.2.2009
|
1 175 000 Kč
|
1 138 000 Kč
|
1 082 000 Kč
|
937 000 Kč
|
773 000 Kč
|
Standardní byt: podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40 %
Zdroj:
IRI
V průběhu roku došlo k několika pohybům v rámci žebříčku nejlevnějších bytů. V polovině roku desítku nejlevnějších opustil Jeseník po překročení průměrné ceny 1 mil. Kč. Na jedno čtvrtletí se mezi nejlevnějšími ohřál Jindřichův Hradec a na dvě čtvrtletí Cheb.
Růst ceny nejlevnějších bytů je nezpochybnitelný. Zatímco desátý nejlevnější byt před rokem stál 880 tis. Kč, o rok později tabulku uzavírá lokalita s cenou 989 tis. Kč a dnes jsou jen čtyři lokality levnější. Aktuálně se nejlevnější lokalita nachází s byty v průměrné ceně 656 tis. Kč, před rokem se do ceny nižší vešly tři nejlevnější lokality.
Tabulka 4: Růst a pokles cen bytů v nejlevnějších lokalitách
Město
|
Růst/pokles ceny bytů (únor 2009/listopad 2008)
|
Růst/pokles ceny bytů (únor 2009/únor 2008)
|
Most
|
-6,82%
|
18,41%
|
Teplice
|
-4,80%
|
48,93%
|
Chomutov
|
-6,53%
|
26,96%
|
Semily
|
-1,92%
|
15,09%
|
Bruntál
|
-6,91%
|
N/A
|
Děčín
|
2,91%
|
18,93%
|
Ústí nad Labem
|
-2,94%
|
18,54%
|
Sokolov
|
-3,15%
|
11,70%
|
Česká Lípa
|
0,10%
|
22,85%
|
Prachatice
|
6,57%
|
39,49%
|
Cheb
|
1,21%
|
N/A
|
Jindřichův Hradec
|
-4,13%
|
N/A
|
Jeseník
|
3,25%
|
52,01%
|
Zdroj:
Vlastní výpočty
Nejvyššího meziročního růstu cen se dočkal Jeseník, který v polovině roku tabulku 10 nejlevnějších lokalit opustil. Ceny bytů v Jeseníku meziročně stouply o více než 50 % a rostly i v posledním sledovaném čtvrtletí.
V posledním čtvrtletí převládal pokles cen i u nejlevnějších lokalit – pouze u tří došlo k většímu (6,57 %) či menšímu (0,1 %) růstu. Přesto nejlevnější lokality uzavíraly rok s dvojciferným nárůstem cen, když i Sokolov s nejnižším růstem mezi nejlevnějšími překonal Benešov, jakožto nejrychleji rostoucího zástupce nejdražších lokalit.
Téměř 50% růstu se dočkaly byty v Teplicích, které navzdory silnému růstu udržely pozici druhého nejlevnějšího města.
Co bude v letošním roce?
Odhady vývoje cen nemovitostí v letošním roce se různí. Developeři odhadují ve svých lokalitách stagnaci cen (ale přitom nabízejí již statisícové slevy a garáže plné automobilů v původní ceně), ale objevují se i hlasy hovořící až o 30% poklesu cen.
Velmi pravděpodobnou variantou ale je, že ceny v dobře dostupných atraktivních lokalitách zaznamenají menší pokles cen (v řádu jednotek procent), naopak ceny bytů v pouze „papírově“ drahých lokalitách (se špatnou dopravní obslužností či kvalitou, těžící pouze ze skutečnosti, že se nacházejí v „drahém“ katastru, např. v Praze) mohou poklesnout i o desítky procent.
U levných lokalit záleží mnohem více na dopadu ekonomické recese než u drahých – růst cen je v těchto lokalitách tažen rostoucí životní úrovní obyvatel a jejich koupěschopností. Pokud bude region zasažen silně, dojde téměř s jistotou k poklesu cen v řádu až desítek procent. Ustojí-li region a jeho zaměstnavatelé recesi s malou či žádnou újmou, bude následovat růst cen, který ale bude pomalejší než v letošním roce.
Vždy ale bude platit – cena bude právě taková, za jakou budou prodávající ochotni prodat a kupující ochotni koupit.