Daň z příjmů 2010: Pronajímáte? Odpisujte!

Daň z příjmů 2010: Pronajímáte? Odpisujte!

Petr Zámečník

Pomalu se nezvratnými kroky blíží termín podání daňového přiznání k dani z příjmů za rok 2010. Pokud jste zaměstnanci, stačí podepsat formulář k vyúčtování daně. Pokud k tomu ale ještě pronajímáte nemovitost, už to nestačí. Povinnost podat daňové přiznání je i vaše.

Termín podání daňového přiznání k dani z příjmů za rok 2010 je sice až k 31. březnu 2011 a ke stejnému datu musí být i daň zaplacena. Pokud ale začnete s přípravami včas, můžete výrazně snížit svou daňovou povinnost. A to naprosto legálně bez složitých daňových kliček.

Při vyplňování daňového přiznání máte dvě možnosti, jak evidovat výdaje (náklady) na dosažení výnosu z pronájmu. Buď je evidujete a uplatňujete ve skutečné výši, nebo je neevidujete a uplatňujete výdaje procentem z příjmů. První varianta, i když je administrativně (a účetně) náročnější, se u pronájmu nemovitostí zpravidla vyplatí.

Zatímco u mnohého podnikání je uplatnění výdajů procentem z příjmů racionálním krokem, u pronájmu tomu tak zpravidla není. Podnikáte-li jako řemeslník, umožňuje vám zákon o dani z příjmů uplatnit do nákladů 80 % vašich příjmů. Zejména je-li vaše řemeslo s vysokou přidanou hodnotou (tedy je-li větší část ceny výrobku tvořena prací a nikoli materiálem), je jednoznačně výhodnější používat paušál. I u mnohých neřemeslných živností se vyplatí využít výdaje procentem z příjmů, přestože je možné uplatnit pouze 60 % příjmů.

U pronájmu byl zákonodárce skoupý. Do nákladů umožňuje uplatnit pouze 30 % příjmů. Na jednu stranu se to může zdát dostatečné – vždyť kromě drobných oprav u nemovitosti v dobrém stavu nemusí být náklady v běžném roce téměř žádné a výjimku tvoří roky s významnější rekonstrukcí. Ve skutečnosti nákladů s pronájmem je mnohem více, než se na první pohled může zdát.

Odpisy, odpisy, odpisy…

Jakýkoli majetek, včetně bytu, rodinného domu či bytového domu, se opotřebovává a má i při velmi dobré údržbě jen omezenou životnost. U bytů a domů lze sice namítat, že stále stojí domy z dob Karla IV. i starší. Všimněte si ovšem, že většina z nich prošla kompletní přestavbou v období renesance a baroka a původních gotických je již jen minimum. I u automobilů se zachovala řada veteránů, které by nicméně k běžnému provozu chtěl používat už jen málokdo.

"Životnost" pro daňové účely určuje doba odpisování majetku. Pro naprostou většinu nemovitostí se jedná o 30 let. Po tuto dobu můžete do nákladů vkládat určité procento z pořizovací ceny nemovitosti. Konkrétně v prvním roce 1,4 % a v dalších letech 3,4 % pořizovací ceny.

Příklad: Pořídíte-li byt za 2 mil. Kč, můžete si v prvním roce vložit do nákladů 28 tis. Kč (tj. cca 2 333 Kč měsíčně) a v dalších letech 68 tis. Kč (tj. cca 5 667 Kč měsíčně).

Aby se jen odpisy v příkladu vyrovnaly s paušálním odpočtem, musel by pronájem bytu vynášet 17 tis. Kč měsíčně – a nesmělo by dojít ani k prodlevě (pokud tedy zanedbáme náklady na zvýšenou administrativu). Troufnu si tvrdit, že dosahovat takovéhoto výnosu je skutečně výjimečné a vyžaduje to obrovskou dávku štěstí nebo známé na vysokých postech obecních úřadů privatizujících obecní bytový fond.

Aby bylo možné nemovitost odpisovat, je třeba ji zavést do účetnictví. K tomu je nezbytné mít odhad ceny nemovitosti nebo kupní smlouvu.

V souvislosti s pronájmem lze uplatňovat i jiné odpisy. Zejména pokud je nemovitost v jiné lokalitě než bydliště pronajímatele, může být legitimní zahrnutí automobilu do podnikání. V takovém případě lze následně uplatnit nejen odpisy automobilu, ale též další náklady s automobilem spojené – pohonné hmoty, opravy, poplatky… Základem pro uplatnění vozu a nákladů s ním pro snížení daňového základu daně z příjmů z pronájmu je ovšem uhrazení silniční daně.

Hypotéka? Uplatněte úroky!

V roce 2009 jsme řešili, za jakých okolností je možné odečíst úroky z hypotéky na pořízení vlastního bydlení od základu daně z příjmů. Pro soukromé využití hypotéky je rozhodující využití pořízené nemovitosti k vlastnímu bydlení (či bydlení nejbližších příbuzných). V rámci úsporných opatření se navíc uvažuje o zrušení možnosti odpočtu úroků od základu daně.

Využíváte-li nemovitost pořízenou na hypotéku k pronajímání, výše uvedené se na vás nevztahuje. Naštěstí. Nikdo vám nemůže možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky vzít. Úroky z hypotéky jsou regulérní nákladovou položkou nezbytnou k dosažení příjmů – a dalším důvodem, proč nevyužít státem nabízený "paušál" 30 %.

Anketa: Vaše příjmy v době ekonomické recese ...

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

18 komentářů k článku “Daň z příjmů 2010: Pronajímáte? Odpisujte!”

  1. STEPAN napsal:

    družstevní byt
    Lze odepisovat i družstevní byt získaný dědictvím? Řekl bych, že ne – vlastním podíl, nikoliv přímo byt.

    1. Honza napsal:

      RE: družstevní byt
      Máte pravdu, nelze, protože nejste vlastníkem – vlastníkem je družstvo.

  2. vlastimil jalovy napsal:

    odpisy vs pausal
    Odkazuji se na text článku, jak jste vypočítal hodnotu 17 tis Kč měsíčně?

  3. N napsal:

    Pořiďte si za 2.000.000,- Kč byt k pronájmu/podnikání
    a nezapomeňte při jeho pořízení uhradit 20% dph, protože pouze na byty k bydlení do určité výměry se vztahuje 10% dph. Už jenom tento element zacloumá s Vaší podnikatelskou rozvahou.

  4. Blondýna napsal:

    A jak je to s rezervami na větší opravy?
    Na radu daň.poradce jsme před 3 lety začaly tvořit rezervu na rekonstrukci bytového jádra, ale FÚ to vždy škrtne, že to není možné.

  5. Solverino napsal:

    odhad na starší byt v lednu 2011, lze uplatnit odpisy za rok 2010?
    děkuji za odpověď

  6. Solverino napsal:

    30 let od jakého data?
    odpisy lze uplatňovat do 30ti let od koupě NM nebo do 30ti let od kolaudace?

    1. Martin napsal:

      RE: 30 let od jakého data?
      30 let od koupě na kupní cenu. Vy si něco koupíte v určitém stavu za odpovídající peníze a pokud je to nemovitost, tak se předpokládám, že stávající stav se odepíše za 30let.

      1. Solverino napsal:

        RE: RE: 30 let od jakého data?
        to si koupím jakoukoliv nemovitost a budu odepisovat 30let, pak prodám a kupec zase bude odepisovat 30let atd atd. = nekonečně dlouho? co když nekoupím ale již vlastním, třeba zdědeno apod., lze použít i aktuální odhad nebo odhad v rámci dědického řízení? děkuji za odpověď

  7. Miroslav napsal:

    Prosím o upřesnění
    1. Jak rozumět pojmu „pro naprostou většinu nemovitostí“, jak zjistím, že právě ta moje není výjimkou?
    2. Nemovitost jsem budoval postupně, zčásti dodavatelsky, zčásti svépomocí. Náklady ke dni kolaudace by se snad daly dohledat, ale pozdější ocenění znalcem se mi zdá jednoznačnější. Je možno se o ně opřít?
    3. Je uvedeno po dobu 30 let; a co dále?
    4. Jaké další doklady bude nutno k DP přiložit?
    Za případné odpovědi předem děkuji.

  8. Libor napsal:

    Jaká cena nemovitosti? Odhad nebo kupní smlouva?
    V článku se píše, že
    „Aby bylo možné nemovitost odpisovat, je třeba ji zavést do účetnictví. K tomu je nezbytné mít odhad ceny nemovitosti nebo kupní smlouvu.“

    To znamená, že si můžu vybrat? Před 10-ti lety jsem koupil byt, který teď chci pronajímat. Dnes však odhaduji, že má dvojnásobnou hodnotu. Stačí si tedy obstarat odhad a zavést do účetnictví cenu z odhadu bez ohledu na to, za kolik jsem byt koupil?

  9. obcan napsal:

    Pozor na zdanění při prodeji
    Tento příspěvek je neúplný, tudíž zavádějící. Jednou totiž dojde k převodu nebo k prodeji nemovitosti. Článek platí pouze v případě, pokud předpokládáte razantní pokles ceny nemovitostí. Jakmile totiž nemovitost prodáte (např. za stejnou cenu), budete danit rozdíl mezi touto prodejní cenou a cenou po odpisech (čímž tyto odpisy zdaníte). Při růstu ceny zdaníte sazbou daně z příjmu i tento růst tržní ceny. Z výše uvedeného vyplývá, že za předpokladu stability nebo růstu ceny nemovitostí je určitě lepší využít paušál a nevkládat nemovitost do obchodního majetku k odepisování.

    1. Hortermann napsal:

      RE: Pozor na zdanění při prodeji
      Pan odbornik nezaregistroval, ze po uplynuti casoveho testu se vynos z prodeje bytu nedani.

  10. xarolka napsal:

    Zbohatlíci
    Raďte zbohatlíkům, kteří mají nahrabáno na to vlastnit x bytů a pronajímat je a tím pádem vydělávat na slušných pracujích lidech… Tihle nenažranci by měli být trestáni a né jim radit jak by měli „ušetřit“…

    1. čmuček napsal:

      RE: Zbohatlíci
      A co když mám své bydlení a druhé jsem dostal a tak ho pronajímám, tak jsem taky nenažranec?

    2. Radek napsal:

      RE: Zbohatlíci
      Chtěl(a?) jste nejspíš napsat: Raďte lidem, kteří investovali svůj kapitál do bytů a pronajímají ho pracujícím lidem, kteří si z jakýchkoli důvodů nemohou nebo nechtějí kupovat svůj vlastní byt či dům, a tak jim poskytují bydlení, bez kterého by spali pod mostem.

  11. Pronajímatel napsal:

    ad - Nikdo vám nemůže možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky vzít.
    Jste si tím opravdu jist?
    Setkal jsem se s tímto výkladem:
    Týká se příjmů z pronájmu dle §9 „Bohužel splátky hypotéky si nemůžete zahrnout do daňových výdajů. Po dobu pronájmu nelze uplatnit ani úroky z hypotečního úvěru – viz § 15 ZDP odst. 3.“
    „(3) Od základu daně se odečte částka, která se rovná … úrokům z hypotečního úvěru…použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu…pro účely pronájmu.“

    1. Radek napsal:

      RE: ad - Nikdo vám nemůže možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky vzít.
      Jestli se nepletu, tak toto se týká úroků z úvěru na vlastní bydlení pro fyzické osoby nepodnikatele. Pokud ale evidujete výdaje na dosažení výnosů z pronájmu, podle mého názoru je jedním z výdajů úrok z hypotéky (samozřejmě nikoli celá splátka úvěru). Můžu se ale plést.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *