EUR 25.110

USD 23.724

REPO sazba ČNB 4.0 %

Inflace 2.8 %

EUR 25.110

USD 23.724

Daň z příjmů 2010: Pronajímáte? Odpisujte!

 


 

Termín podání daňového přiznání k dani z příjmů za rok 2010 je sice až k 31. březnu 2011 a ke stejnému datu musí být i daň zaplacena. Pokud ale začnete s přípravami včas, můžete výrazně snížit svou daňovou povinnost. A to naprosto legálně bez složitých daňových kliček.

Při vyplňování daňového přiznání máte dvě možnosti, jak evidovat výdaje (náklady) na dosažení výnosu z pronájmu. Buď je evidujete a uplatňujete ve skutečné výši, nebo je neevidujete a uplatňujete výdaje procentem z příjmů. První varianta, i když je administrativně (a účetně) náročnější, se u pronájmu nemovitostí zpravidla vyplatí.

Zatímco u mnohého podnikání je uplatnění výdajů procentem z příjmů racionálním krokem, u pronájmu tomu tak zpravidla není. Podnikáte-li jako řemeslník, umožňuje vám zákon o dani z příjmů uplatnit do nákladů 80 % vašich příjmů. Zejména je-li vaše řemeslo s vysokou přidanou hodnotou (tedy je-li větší část ceny výrobku tvořena prací a nikoli materiálem), je jednoznačně výhodnější používat paušál. I u mnohých neřemeslných živností se vyplatí využít výdaje procentem z příjmů, přestože je možné uplatnit pouze 60 % příjmů.

U pronájmu byl zákonodárce skoupý. Do nákladů umožňuje uplatnit pouze 30 % příjmů. Na jednu stranu se to může zdát dostatečné – vždyť kromě drobných oprav u nemovitosti v dobrém stavu nemusí být náklady v běžném roce téměř žádné a výjimku tvoří roky s významnější rekonstrukcí. Ve skutečnosti nákladů s pronájmem je mnohem více, než se na první pohled může zdát.

Odpisy, odpisy, odpisy…

Jakýkoli majetek, včetně bytu, rodinného domu či bytového domu, se opotřebovává a má i při velmi dobré údržbě jen omezenou životnost. U bytů a domů lze sice namítat, že stále stojí domy z dob Karla IV. i starší. Všimněte si ovšem, že většina z nich prošla kompletní přestavbou v období renesance a baroka a původních gotických je již jen minimum. I u automobilů se zachovala řada veteránů, které by nicméně k běžnému provozu chtěl používat už jen málokdo.

REKLAMA

"Životnost" pro daňové účely určuje doba odpisování majetku. Pro naprostou většinu nemovitostí se jedná o 30 let. Po tuto dobu můžete do nákladů vkládat určité procento z pořizovací ceny nemovitosti. Konkrétně v prvním roce 1,4 % a v dalších letech 3,4 % pořizovací ceny.

Příklad: Pořídíte-li byt za 2 mil. Kč, můžete si v prvním roce vložit do nákladů 28 tis. Kč (tj. cca 2 333 Kč měsíčně) a v dalších letech 68 tis. Kč (tj. cca 5 667 Kč měsíčně).

Aby se jen odpisy v příkladu vyrovnaly s paušálním odpočtem, musel by pronájem bytu vynášet 17 tis. Kč měsíčně – a nesmělo by dojít ani k prodlevě (pokud tedy zanedbáme náklady na zvýšenou administrativu). Troufnu si tvrdit, že dosahovat takovéhoto výnosu je skutečně výjimečné a vyžaduje to obrovskou dávku štěstí nebo známé na vysokých postech obecních úřadů privatizujících obecní bytový fond.

Aby bylo možné nemovitost odpisovat, je třeba ji zavést do účetnictví. K tomu je nezbytné mít odhad ceny nemovitosti nebo kupní smlouvu.

REKLAMA

V souvislosti s pronájmem lze uplatňovat i jiné odpisy. Zejména pokud je nemovitost v jiné lokalitě než bydliště pronajímatele, může být legitimní zahrnutí automobilu do podnikání. V takovém případě lze následně uplatnit nejen odpisy automobilu, ale též další náklady s automobilem spojené – pohonné hmoty, opravy, poplatky… Základem pro uplatnění vozu a nákladů s ním pro snížení daňového základu daně z příjmů z pronájmu je ovšem uhrazení silniční daně.

Hypotéka? Uplatněte úroky!

V roce 2009 jsme řešili, za jakých okolností je možné odečíst úroky z hypotéky na pořízení vlastního bydlení od základu daně z příjmů. Pro soukromé využití hypotéky je rozhodující využití pořízené nemovitosti k vlastnímu bydlení (či bydlení nejbližších příbuzných). V rámci úsporných opatření se navíc uvažuje o zrušení možnosti odpočtu úroků od základu daně.

Využíváte-li nemovitost pořízenou na hypotéku k pronajímání, výše uvedené se na vás nevztahuje. Naštěstí. Nikdo vám nemůže možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky vzít. Úroky z hypotéky jsou regulérní nákladovou položkou nezbytnou k dosažení příjmů – a dalším důvodem, proč nevyužít státem nabízený "paušál" 30 %.

Loading

Vstoupit do diskuze 18 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.22 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%

5.32%

5.22%
Historie vývoje

 

 



Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • STEPAN

    17 ledna, 2011

    Lze odepisovat i družstevní byt získaný dědictvím? Řekl bych, že ne – vlastním podíl, nikoliv přímo byt.

    Odpovědět

  • Honza

    22 ledna, 2011

    Máte pravdu, nelze, protože nejste vlastníkem – vlastníkem je družstvo.

    Odpovědět

  • vlastimil jalovy

    19 ledna, 2011

    Odkazuji se na text článku, jak jste vypočítal hodnotu 17 tis Kč měsíčně?

    Odpovědět

  • N

    22 ledna, 2011

    a nezapomeňte při jeho pořízení uhradit 20% dph, protože pouze na byty k bydlení do určité výměry se vztahuje 10% dph. Už jenom tento element zacloumá s Vaší podnikatelskou rozvahou.

    Odpovědět

  • Blondýna

    22 ledna, 2011

    Na radu daň.poradce jsme před 3 lety začaly tvořit rezervu na rekonstrukci bytového jádra, ale FÚ to vždy škrtne, že to není možné.

    Odpovědět

  • Solverino

    22 ledna, 2011

    děkuji za odpověď

    Odpovědět

  • Solverino

    22 ledna, 2011

    odpisy lze uplatňovat do 30ti let od koupě NM nebo do 30ti let od kolaudace?

    Odpovědět

  • Martin

    23 ledna, 2011

    30 let od koupě na kupní cenu. Vy si něco koupíte v určitém stavu za odpovídající peníze a pokud je to nemovitost, tak se předpokládám, že stávající stav se odepíše za 30let.

    Odpovědět

  • Solverino

    23 ledna, 2011

    to si koupím jakoukoliv nemovitost a budu odepisovat 30let, pak prodám a kupec zase bude odepisovat 30let atd atd. = nekonečně dlouho? co když nekoupím ale již vlastním, třeba zdědeno apod., lze použít i aktuální odhad nebo odhad v rámci dědického řízení? děkuji za odpověď

    Odpovědět

  • Miroslav

    23 ledna, 2011

    1. Jak rozumět pojmu „pro naprostou většinu nemovitostí“, jak zjistím, že právě ta moje není výjimkou?
    2. Nemovitost jsem budoval postupně, zčásti dodavatelsky, zčásti svépomocí. Náklady ke dni kolaudace by se snad daly dohledat, ale pozdější ocenění znalcem se mi zdá jednoznačnější. Je možno se o ně opřít?
    3. Je uvedeno po dobu 30 let; a co dále?
    4. Jaké další doklady bude nutno k DP přiložit?
    Za případné odpovědi předem děkuji.

    Odpovědět

  • Libor

    23 ledna, 2011

    V článku se píše, že
    „Aby bylo možné nemovitost odpisovat, je třeba ji zavést do účetnictví. K tomu je nezbytné mít odhad ceny nemovitosti nebo kupní smlouvu.“
    To znamená, že si můžu vybrat? Před 10-ti lety jsem koupil byt, který teď chci pronajímat. Dnes však odhaduji, že má dvojnásobnou hodnotu. Stačí si tedy obstarat odhad a zavést do účetnictví cenu z odhadu bez ohledu na to, za kolik jsem byt koupil?

    Odpovědět

  • obcan

    24 ledna, 2011

    Tento příspěvek je neúplný, tudíž zavádějící. Jednou totiž dojde k převodu nebo k prodeji nemovitosti. Článek platí pouze v případě, pokud předpokládáte razantní pokles ceny nemovitostí. Jakmile totiž nemovitost prodáte (např. za stejnou cenu), budete danit rozdíl mezi touto prodejní cenou a cenou po odpisech (čímž tyto odpisy zdaníte). Při růstu ceny zdaníte sazbou daně z příjmu i tento růst tržní ceny. Z výše uvedeného vyplývá, že za předpokladu stability nebo růstu ceny nemovitostí je určitě lepší využít paušál a nevkládat nemovitost do obchodního majetku k odepisování.

    Odpovědět

  • Hortermann

    24 ledna, 2011

    Pan odbornik nezaregistroval, ze po uplynuti casoveho testu se vynos z prodeje bytu nedani.

    Odpovědět

  • xarolka

    24 ledna, 2011

    Raďte zbohatlíkům, kteří mají nahrabáno na to vlastnit x bytů a pronajímat je a tím pádem vydělávat na slušných pracujích lidech… Tihle nenažranci by měli být trestáni a né jim radit jak by měli „ušetřit“…

    Odpovědět

  • Radek

    23 února, 2011

    Chtěl(a?) jste nejspíš napsat: Raďte lidem, kteří investovali svůj kapitál do bytů a pronajímají ho pracujícím lidem, kteří si z jakýchkoli důvodů nemohou nebo nechtějí kupovat svůj vlastní byt či dům, a tak jim poskytují bydlení, bez kterého by spali pod mostem.

    Odpovědět

  • čmuček

    22 února, 2011

    A co když mám své bydlení a druhé jsem dostal a tak ho pronajímám, tak jsem taky nenažranec?

    Odpovědět

  • Pronajímatel

    4 února, 2011

    Jste si tím opravdu jist?
    Setkal jsem se s tímto výkladem:
    Týká se příjmů z pronájmu dle §9 „Bohužel splátky hypotéky si nemůžete zahrnout do daňových výdajů. Po dobu pronájmu nelze uplatnit ani úroky z hypotečního úvěru – viz § 15 ZDP odst. 3.“
    „(3) Od základu daně se odečte částka, která se rovná … úrokům z hypotečního úvěru…použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu…pro účely pronájmu.“

    Odpovědět

  • Radek

    23 února, 2011

    Jestli se nepletu, tak toto se týká úroků z úvěru na vlastní bydlení pro fyzické osoby nepodnikatele. Pokud ale evidujete výdaje na dosažení výnosů z pronájmu, podle mého názoru je jedním z výdajů úrok z hypotéky (samozřejmě nikoli celá splátka úvěru). Můžu se ale plést.

    Odpovědět