Dražba - hrozba pro neplatiče i nástroj dobrého prodeje?

Dražba... pro někoho příležitost levně koupit, pro jiného draze prodat. A pro lidi s potížemi se splácením hypotéky poslední instance v řízení s bankou. Jak se vyvíjí počet dražeb v České republice? Krize začala už dávno...

Dražby... v krizi už dávno

„Zatímco česká ekonomika hlavní vlnu krize teprve očekává, český dražební trh je v krizi již od roku 2002 a tato krize se stále prohlubuje,“ uvedl Jiří Bureš, předseda České asociace dražebníků. A statistiky počtu dražeb mu dávají jednoznačně za pravdu.

Od roku 2002 počty dražeb každoročně klesají. Zatímco v roce 2002 bylo uskutečněno 4 600 dražeb, v loňském roce jich bylo jen 2 511. Ubývá ovšem i dražeb nemovitostí. Z 3849 klesl jejich počet na 2 075.

Graf: Vývoj počtu dražeb v ČR

Zdroj: Centralniadresa.cz

Co stojí za tak dramatickým poklesem počtu dražeb? Jiří Bureš vidí potíže dražebního odvětví zejména v legislativě. Formuloval proto 25 okruhů, kterými by se měla zabývat novela Zákona o veřejných dražbách. Kupříkladu povinnost provést odhad draženého předmětu by se měla vztahovat pouze na nucené dražby, nebo zavést povinnost pouze jedné prohlídky i u nemovitostí.

„Např. v případě nemovitostí musí být zajištěny vždy 2 prohlídky, a to i v případě, že není o tuto dražbu zájem nebo vlastník neumožní tuto prohlídku. To zatěžuje zbytečnými náklady dražebníka,“ uvádí Jiří Bureš.

Soudy, exekutoři a finanční úřady patří mezi instituce, které si v současné době nemohou najmout dražebníka. „To je k neprospěchu věřitelů, protože lze i statisticky doložit, že dražebníci dosahují vyšší výtěžnosti v dražbách, oproti soudům, exekutorům či finančním úřadům,“ komentuje Jiří Bureš.

Současným faktem zůstává, že zájem o dražby klesá. A týká se to i dražeb nedobrovolných...

Nedobrovolné dražby... „Zastavils? Nesplácíš? Prodej!“

Nedobrovolné dražby jsou určeny pouze k vydražení zastaveného majetku. Využívat je tak mohou kupříkladu banky, jejichž klienti nesplácejí hypoteční nebo podobné úvěry. Přestože objem hypoték dlouhodobě rostl a k poklesu došlo až v loňském roce, stejně tak se dařilo i stavebnímu spoření, zájem o nedobrovolné dražby přesto klesá.

Tabulka: Vývoj dražeb v České republice

Zdroj: Centralniadresa.cz

Počet nedobrovolných dražeb se nevyvíjí tak jednoznačně jako počet dražeb dobrovolných. Přesto je patrný jistý sestupný trend - navzdory stále rostoucímu objemu zastaveného majetku. Je sice pravdou, že banky zpravidla řeší situaci se svými neplatiči raději nejprve jiným způsobem, ovšem k prodeji nemovitosti musí i tak sáhnout. A patrně raději zvolí jinou variantu prodeje než dražbu.

Hrozba nucené dražby je navíc tak vysoká, že dlužník zpravidla najde cestu, jak se s bankou domluvit na jiném způsobu řešení svého závazku. „Z deseti připravovaných nedobrovolných dražeb se necelá polovina uskuteční. U zbylých případů obvykle dojde k vyřešení pohledávky v termínu mezi vyhlášením a konáním dražby. Dlužník se totiž  často probere a vyřeší svoje závazky způsobem, který věřitele uspokojí,“ komentoval nucené dražby v období dražebního vrcholu Libor Nevšímal z Aukční síně Naxos.

Dražba... vyšší cena?

Dražebníci uvádějí, že v dražbách je dosahována vyšší cena. „Průměrně se dosáhne o 10 až 25 procent vyššího výnosu, než je cena stanovená odhadem,“ uvádí se na stránkách nejmenované dražební společnosti. Otázkou ale je, jak je nastaven příslušný odhad. Ostatně, i banky mohou (a v nedávné době k tomu též přistoupily) snížit odhadní ceny nemovitostí, v jejich případě určených jako zástava.

Na druhé straně kupující se účastní dražby ze dvou důvodů - buď chtějí získat předmět (i nemovitost) exklusivní hodnoty a jsou ochotni za něj zaplatit více než ostatní, nebo chtějí naopak získat nemovitost levněji např. díky časovému tlaku prodávajícího. Konečná cena ale vždy závisí na poptávajících a jejich zájmu. A přestože v dražbě lze uskutečnit velmi výhodné koupě, při dobře obsazené dražební síni potenciálními kupci se v dražbách dosahuje zpravidla vyšší ceny než při přímém prodeji.