Dražba – hrozba pro neplatiče i nástroj dobrého prodeje?

Dražby… v krizi už dávno
„Zatímco česká ekonomika hlavní vlnu krize teprve očekává, český dražební trh je v krizi již od roku 2002 a tato krize se stále prohlubuje,“ uvedl Jiří Bureš, předseda České asociace dražebníků. A statistiky počtu dražeb mu dávají jednoznačně za pravdu.
Od roku 2002 počty dražeb každoročně klesají. Zatímco v roce 2002 bylo uskutečněno 4 600 dražeb, v loňském roce jich bylo jen 2 511. Ubývá ovšem i dražeb nemovitostí. Z 3849 klesl jejich počet na 2 075.
Graf: Vývoj počtu dražeb v ČR
Zdroj:
Centralniadresa.cz
Co stojí za tak dramatickým poklesem počtu dražeb? Jiří Bureš vidí potíže dražebního odvětví zejména v legislativě. Formuloval proto 25 okruhů, kterými by se měla zabývat novela Zákona o veřejných dražbách. Kupříkladu povinnost provést odhad draženého předmětu by se měla vztahovat pouze na nucené dražby, nebo zavést povinnost pouze jedné prohlídky i u nemovitostí.
„Např. v případě nemovitostí musí být zajištěny vždy 2 prohlídky, a to i v případě, že není o tuto dražbu zájem nebo vlastník neumožní tuto prohlídku. To zatěžuje zbytečnými náklady dražebníka,“ uvádí Jiří Bureš.
REKLAMA
Soudy, exekutoři a finanční úřady patří mezi instituce, které si v současné době nemohou najmout dražebníka. „To je k neprospěchu věřitelů, protože lze i statisticky doložit, že dražebníci dosahují vyšší výtěžnosti v dražbách, oproti soudům, exekutorům či finančním úřadům,“ komentuje Jiří Bureš.
Současným faktem zůstává, že zájem o dražby klesá. A týká se to i dražeb nedobrovolných…
Nedobrovolné dražby… „Zastavils? Nesplácíš? Prodej!“
Nedobrovolné dražby jsou určeny pouze k vydražení zastaveného majetku. Využívat je tak mohou kupříkladu banky, jejichž klienti nesplácejí hypoteční nebo podobné úvěry. Přestože objem hypoték dlouhodobě rostl a k poklesu došlo až v loňském roce, stejně tak se dařilo i stavebnímu spoření, zájem o nedobrovolné dražby přesto klesá.
Tabulka: Vývoj dražeb v České republice
2008
|
2007
|
2006
|
2005
|
2004
|
2003
|
2002 REKLAMA
|
2001
|
2000
|
|
Celkový počet dražeb:
|
2511
|
2704
|
3135
|
3708
|
3840
|
4468
|
4600
|
3386
|
620
|
Celkový počet dražeb nedobrovolných: REKLAMA
|
304
|
320
|
256
|
380
|
477
|
470
|
614
|
446
|
156
|
Celkový počet dražeb s nemovitostmi:
|
2075
|
2183
|
2601
|
3042
|
3191
|
3710
|
3849
|
2906
|
351
|
Celkový počet dražeb s movitým i nemovitým majetkem:
|
90
|
115
|
129
|
206
|
190
|
265
|
354
|
187
|
0
|
Nedobrovolné dražby (věci nemovité):
|
|||||||||
Celkový finanční objem dle ceny předmětu:
|
442 633 978 Kč
|
418 262 660 Kč
|
342 157 400 Kč
|
494 583 780 Kč
|
1 324 533 435 Kč
|
1 004 792 764 Kč
|
1 589 520 803 Kč
|
1 482 236 104 Kč
|
437 167 405 Kč
|
Celkový finanční objem dle ceny vydražení:
|
133 791 000 Kč
|
121 679 250 Kč
|
85 044 000 Kč
|
126 598 140 Kč
|
513 196 000 Kč
|
392 958 000 Kč
|
522 558 580 Kč
|
447 951 753 Kč
|
56 998 000 Kč
|
Celková cena předmětu (došlo k vydražení a dr. nebyla zmařená):
|
161 164 898 Kč
|
167 500 270 Kč
|
135 927 850 Kč
|
188 459 740 Kč
|
573 218 825 Kč
|
478 762 318 Kč
|
655 637 250 Kč
|
446 476 033 Kč
|
77 797 920 Kč
|
Celkový objem dle vydražených cen (došlo k vydražení a dr. nebyla zmařená):
|
128 341 000 Kč
|
115 516 250 Kč
|
83 534 000 Kč
|
119 228 140 Kč
|
478 964 000 Kč
|
317 408 000 Kč
|
511 313 580 Kč
|
297 681 753 Kč
|
55 888 000 Kč
|
Zdroj:
Centralniadresa.cz
Počet nedobrovolných dražeb se nevyvíjí tak jednoznačně jako počet dražeb dobrovolných. Přesto je patrný jistý sestupný trend – navzdory stále rostoucímu objemu zastaveného majetku. Je sice pravdou, že banky zpravidla řeší situaci se svými neplatiči raději nejprve jiným způsobem, ovšem k prodeji nemovitosti musí i tak sáhnout. A patrně raději zvolí jinou variantu prodeje než dražbu.
Hrozba nucené dražby je navíc tak vysoká, že dlužník zpravidla najde cestu, jak se s bankou domluvit na jiném způsobu řešení svého závazku. „Z deseti připravovaných nedobrovolných dražeb se necelá polovina uskuteční. U zbylých případů obvykle dojde k vyřešení pohledávky v termínu mezi vyhlášením a konáním dražby. Dlužník se totiž často probere a vyřeší svoje závazky způsobem, který věřitele uspokojí,“ komentoval nucené dražby v období dražebního vrcholu Libor Nevšímal z Aukční síně Naxos.
Dražba… vyšší cena?
Dražebníci uvádějí, že v dražbách je dosahována vyšší cena. „Průměrně se dosáhne o 10 až 25 procent vyššího výnosu, než je cena stanovená odhadem,“ uvádí se na stránkách nejmenované dražební společnosti. Otázkou ale je, jak je nastaven příslušný odhad. Ostatně, i banky mohou (a v nedávné době k tomu též přistoupily) snížit odhadní ceny nemovitostí, v jejich případě určených jako zástava.
Na druhé straně kupující se účastní dražby ze dvou důvodů – buď chtějí získat předmět (i nemovitost) exklusivní hodnoty a jsou ochotni za něj zaplatit více než ostatní, nebo chtějí naopak získat nemovitost levněji např. díky časovému tlaku prodávajícího. Konečná cena ale vždy závisí na poptávajících a jejich zájmu. A přestože v dražbě lze uskutečnit velmi výhodné koupě, při dobře obsazené dražební síni potenciálními kupci se v dražbách dosahuje zpravidla vyšší ceny než při přímém prodeji.