Hyposervis a Deloitte: Oživení je na dohled

Český trh s bydlením má to nejhorší za sebou. Postupně bude přibývat signálů oživující se poptávky, vyplývá ze společné studie společností Deloitte a Hyposervis. Kam se budou vyvíjet ceny nemovitostí, jaký očekávají autoři studie zájem o hypoteční úvěry a co by mohlo pomoci nastartovat český rezidenční trh?

Realitní trh 

Podle aktuální studie “Vývoj rezidenčního trhu v roce 2009” společností Deloitte a Hyposervis klesly ceny bytů v loňském roce o 10 - 25 %, viz. tabulka 1. Pro rok 2010 autorský tým již neočekává další výraznější pokles cenové hladiny. Ceny by měly v letošním roce spíše stagnovat a v některých případech dokonce mírně růst. Podobně jako v předchozích letech bude docházet k větší diferenciaci cen v závislosti na kvalitě bydlení, lokalitě a občanské a dopravní vybavenosti.

Tabulka 1: Vývoj cen nemovitostí

	Staré byty v kompaktní zástavbě	Byty v panelové zástavbě	Nové byty
Předpokládaný pohyb cen pro rok 2009 (studie 2008)	0 až -20 %	-20 % až -30 %	-5 % až -15 %
Reálně zaznamenaný pohyb cen v roce 2009	do -10 %	do -25 %	do -9 %
Odhadovaný vývoj cen v roce 2010	0 až +3 %	-5 % až 0 %	-2 % až +2 %

Zdroj: Deloitte a Hyposervis: Vývoj rezidenčního trhu v roce 2009

Základním předpokladem oživení realitního a hypotečního trhu je obnovení poptávky po vlastním bydlení. I přesto, že zdaleka není všem problémům konec (nezaměstnanost zatím neklesá), autorský tým na straně poptávky pozoruje určité pozitivní signály. Lidé se sice stále bojí poklesu příjmů (50 % dotázaných), nicméně pouze třetina se již obává úplné ztráty zaměstnání. Navíc téměř o polovinu se zmenšil podíl lidí, kteří předpokládají v dalším období pokles cen nemovitostí (59 % (2008) => 31 % 2009). 60 % respondentů letošního průzkumu uvedlo, že „současná doba je vhodnou příležitostí pro nákup nového bytu.“

Graf 1: Vývoj cen nemovitostí v evropských zemích (2006- 2009)


Důležité teze studie týkající se realitního trhu

• Developerské společnosti očekávají, že ceny prodávaných nemovitostí v roce 2010 mírně porostou, avšak ještě ani v roce 2011 nedosáhnout úrovně roku 2008.
• Očekáván důraz na zlepšování kvality bydlení a modernizaci bytového fondu
• Očekáván rozvoj trhu s nájemním bydlením. V ČR je v porovnání se srovnatelnými zeměmi Západní Evropy relativně nízký podíl tohoto typu bydlení
• Cenová hladina rezidenčního trhu se v důsledku ekonomického vývoje vrátí na dlouhodobě udržitelnou úroveň roku 2006
• Z dlouhodobého pohledu představují rezidenční nemovitosti výhodnou investici a vhodné zajištění na důchod
• Za dlouhodobě udržitelný lze považovat roční přírůstek ceny bytu o 2 – 3 % nad míru inflace

Hypoteční trh

Na hypotečním trhu nyní dochází podle autorského týmu k očekávané korekci. Trh se vrací do rovnovážného stavu, přičemž za dlouhodobě udržitelnou úroveň hypotečního trhu je možné považovat hladinu roku 2006. Zpřísnění podmínek poskytování úvěrů a pokles cen nemovitostí se projevil také v poklesu průměrné částky úvěru. Nicméně s uvolňováním podmínek poskytování tento ukazatel mohl opět začít růst, což bude mít pozitivní dopad na celkový objem poskytnutých hypoték.

Autorský tým zjišťoval očekávání, jaká vkládají do letošního roku banky, a jaká developerské společnosti. Banky odhadují, že v letošním roce se jim podaří s objemem uzavřených hypoték prolomit 100 miliardovou hranici (86 % roku 2008).  Developerské společnosti jsou v odhadech opatrnější a očekávají, že banky v letošním roce nedosáhnou ani výsledků roku 2009. Odhady autorů studie se pohybují někde mezi, a sice na 70% úrovni roku 2008, což odpovídá celkovému objemu zhruba 82 miliard korun.

Vzhledem k tomu, že podle statistik FINCENTRUM HYPOINDEXu banky v prvních dvou měsících poskytly hypotéky za necelých 9 miliard korun, tak mají ve zbývajících měsících co dělat, aby svá předsevzetí naplnily. 

Graf 2: Predikce vývoje objemu poskytnutých úvěrů

Zdroj: Deloitte a Hyposervis: Vývoj rezidenčního trhu v roce 2009

Aktuálním téma i v roce 2010 bude podle Milana Ročka, předsedy představenstva společnosti Hyposervis, schopnost lidí splácet své úvěry. Navzdory příznivým číslům z ČNB, které uvádějí, že podíl ohrožených hypoték se pohybuje na úrovni 2,25 %, situace samotných domácností není kdovíjak růžová. Autoři studie upozorňují na to, že lidí, kteří mají problém se splácením hypoték je mnohem více. Sice se jim podaří měsíční splátku úvěru uhradit, takže nejsou vedeni mezi delikventními klienty, ale prostředky na splátku shání nejrůznějšími způsoby a výjimkou nejsou ani půjčky na nebankovním trhu. A to může být podle Milana Ročka tikající bomba.

„Zhoršenou schopnost nebo neschopnost splácet hypoteční úvěr z důvodu změny sazby při změně fixace sazby hypo­tečního úvěru uvedlo 5 procent dotázaných, což je výrazně vyšší údaj než trhem uváděných 2,25 procenta. To potvrzuje vhodnost systémových řešení, například v podobě zřízení garančního fondu,“ uvedl Roček.

Garanční fond pro držitele hypoték

Jedním z doporučení studie “Vývoj rezidenčního trhu v roce 2009” je proto založení garančního fondu pro klienty, kteří se díky ztrátě zaměstnání dostali do potíží a nejsou schopni hypotéku splácet. Autoři čerpají ze zkušeností evropských zemí, kde ve 40 % podobný institut funguje. Smyslem garančního fondu by bylo udržet klienty s hypotékou mimo dluhovou past a po přechodnou dobu pomoci stabilizovat rodinné finance střední třídy, jejíž aktivita je pro každou ekonomiku stěžejní.

Návrhy na podporu trhu s bydlením

Studie upozorňuje na potřebu nového dlouhodobě udržitelného konceptu rozvoje bydlení v České republice. V této souvislosti autoři vyjmenovali tyto navrhovaná opatření:

Sociálně-stabilizační funkce:

·         zřízení Hypotečního garančního fondu pro ohrožené držitele hypoték

·         zavedení daňových úlev na koupi bytu pro vlastní bydlení

·         řešení problematiky bydlení seniorů - podpora výstavby a provozu center pro seniory

Stimulace ekonomiky:

·         podpora nájemního bydlení - vytvořit podmínky pro vstup privátních a institucionálních investorů

·         podpora výstavby infrastruktury u developerských projektů

·         podpora kvalitativního a energetického zlepšení bydlení

Vlastní bydlení považují autoři studie jako jeden ze základních "sociálně-stabilizační faktorů". Je údajně prokázáno, že vlastníci bytů v drtivé většině nejsou příjemci žádné ze sociálních dávek, přitom vlastní bydlení je možné chápat také jako jednu z forem zajištění na stáří. Vedle toho je však nutné, aby fungoval trh s nájemním bydlením. Ten je však v současnosti pokřiven regulací, kterou je nutné odbourat. Dalším krokem by měla být motivace soukromých investorů jednak k investicím do výstavby nájemního bydlení, ale také výstavby a provozu center pro seniory, přičemž podíl státu by mohl spočívat v poskytnutí pozemků pro výstavbu a potřebné infrastruktury. Nájemní developerské projekty představují zajímavou příležitost pro institucionální investory (penzijní fondy, pojišťovny apod.), kteří hledají nástroj pro dlouhodobé zhodnocování prostředků. Bohužel současná situace, ale také legislativa, není takovým řešením nakloněna.