Jak funguje společenství vlastníků jednotek?

Zpravidla není v možnostech jednotlivce zajistit správu budovy o několika bytech. Nemluvě o zabezpečení zásadních oprav a jejich financování. Pro tyto účely vznikají společenství vlastníků jednotek. Jak fungují?

Účel vzniku společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Hlavním účelem vzniku společenství vlastníků jednotek by mělo být zajištění péče o společný majetek jednotlivých vlastníků bytových jednotek a k zastupování vlastníků "navenek". Fungování společenství vlastníků jednotek upravuje Zákon č. 72/1994 Sb., jinak také Zákon o vlastnictví bytů (ZOVB). 

Společenství vlastníků jednotek (Společenství) je specifickou právní osobou, která je oprávněna zastupovat vlastníky ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, včetně zastupování v takových případech, kdy část společných prostor je pronajímána "nečlenům" družstva.

Společenství je podle zákona oprávněno k:

• uzavírání smluv s dodavateli služeb spojených s užíváním jednotek,
• sjednání pojištění domu,
• uzavírání smluv, evidenci a vybírání nájemného v případech, kdy společné části domu jsou dále pronajímány,
• vedení účetnictví.

Společenství je zároveň oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, přičemž velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Krom toho je Společenství oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek (platby za energii a služby spotřebované přímo v domácnosti).

Financování oprav společných částí domu

Společenství nejen že je pověřeno výkonem práva, ale důležité také je, že se může jménem členů také zavazovat. Z opačného úhlu pohledu to znamená, že vlastníci jednotek mohou pod hlavičkou Společenství žádat banku o úvěr na opravy společných částí domu a díky statutu Společenství také mohou bance nabídnout odpovídající zajištění úvěru. Tím je sjednání zástavního práva k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Přičemž nutnou podmínkou pro sjednání smlouvy o zástavním právu k jednotce je souhlas vlastníka jednotky.

Pozor! Vlastníci jednotlivých bytových jednotek ručí za závazky Společenství až do výše ceny svého bytu.  Společenství vlastníků naddimenzovaným úvěrem, který nebude schopno ze svých příjmů splácet (příspěvky vlastníků, příjmy z pronájmu), může své členy o majetek vcelku jednoduše připravit, a proto je nadmíru důležité úvěrové možnosti Společenství dopředu kvalifikovaně odhadnout.

Podmínky vzniku Společenství 

Společenství vlastníků jednotek může vzniknout pouze v domě, kde je nejméně pět bytových jednotek a tři různí vlastníci. Společenství vzniká automaticky v den, kdy poslednímu z vlastníků nemovitosti byla doručena listina o vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu nelze v žádném případě vznik Společenství iniciovat v domě s nedefinovanými vlastnickými vztahy.

Rozčlenění domu na bytové a nebytové jednotky

Ke vzniku jednotlivých bytových jednotek může dojít jednak prohlášením vlastníka, který určí prostorově vymezené části budovy, jež se stanou jednotkami a společnými částmi domu. Tento princip se zpravidla uplatňuje u již stojících domů a nejčastěji se s ním setkáváme v případě převodů bytů z družstevního do osobního vlastnictví. V takovém případě, a po splnění určitých podmínek, Společenství nahrazuje funkci bytového družstva.

U nových domů nebo domů procházejících přestavbou (půdní a sklepní vestavby a přístavby) vznikají nové jednotky nejčastěji na základě smlouvy o výstavbě. 

Třetí formou je dohoda spoluvlastníků o zrušení podílového spoluvlastnictví (zděděnou nemovitost si dědici rozčlení na byty) a čtvrtou variantou je dohoda nebo rozsudek soudu o vypořádání společného jmění manželů. Poslední dva způsoby však nepřipadají v úvahu, pokud je v některém z bytů jako nájemce fyzická osoba.

Ve všech případech jsou vlastníci povinní novou skutečnost oznámit katastrálnímu úřadu a spolu s ustanovující listinou (prohlášení vlastníka, smlouvy o výstavbě atp.) úřadu předložit zákres nově vzniklých bytů, to znamená půdorysy všech podlaží, případně schéma ilustrující polohu jednotek.  

Získání 75% podílu vlastníků   

Tato podmínka se týká pouze nemovitostí v družstevním vlastnictví! Pokud dochází k převodům bytových jednotek do vlastnictví a družstvo náležitě plní svou povinnost správce objektu, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.

Ustanovení pověřených orgánů Společenství

Hlavním orgánem Společenství vlastníků jednotek je Shromáždění vlastníků jednotek (cosi jako valná hromada v akciové společnosti). První schůze Shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku Společenství a svolává ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy Společenství a volí výbor Společenství a případně další orgány společenství určené stanovami (kontrolní komise apod.) 

Shromáždění vlastníků, jak již bylo uvedeno, volí výbor společenství (ekvivalent představenstva), ten má minimálně tři členy. Pokud si však vlastníci výbor nezvolí, může tuto funkci zastávat jeden z pověřených vlastníků. Funkční období výboru nebo pověřeného vlastníka určují stanovy, nesmí však přesáhnout 5 let.
Shromáždění vlastníků by se mělo konat minimálně jednou ročně. 

Ustanovující schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů Společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis. 

Pokud se Shromáždění k volbě orgánů společenství nesejde nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník s minimálně 50% podílem na společných částech domu. Pokud takový vlastník neexistuje, plní funkci výboru všichni zakládající členové.

Členství, hlasování

Členství ve Společenství je povinné a vznik či zánik členství ve Společenství vlastníků se řídí samotným vlastnictvím bytové jednotky. Prodejem bytu zaniká také členství.

Shromáždění vlastníků se schází na základě podnětu Výboru nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění se považuje za usnášeníschopné, mají-li zúčastnění vlastníci nadpoloviční většinu hlasů. K samotnému přijetí usnesení je poté zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Výjimkou jsou zásadní rozhodnutí týkající se fungování Společenství nebo samotné nemovitosti. Potom je vyžadována 3/4 většina přítomných nebo dokonce souhlas všech vlastníků jednotek (změny mající vliv na podstatu a funkci nemovitosti). Vzhledem k tomu, že členové ručí za závazky společenství celým svým vlastnickým podílem, je v zájmu člena se pravidelně účastnit schůzí Společenství a dohlížet na jeho hospodaření.