Jaký by měl být nájem?

Jaký by měl být nájem?

Petr Zámečník

Stanovit výši nájemného není pro majitele bytu jednoduché. Musí v prvé řadě respektovat situaci na místním bytovém trhu, na druhé straně si nemůže dovolit pronajímat byt dlouhodobě pod náklady. Jaké minimální nájemné se majiteli bytu „vyplatí“?

Nájem musí respektovat „místní zvyklosti“

V prvé řadě je třeba zdůraznit, že není možné, aby se výše nájemného výrazně odchylovala od ostatních nájmů v dané lokalitě – a to zejména směrem vzhůru. Je-li nájemné stanoveno příliš vysoko, zůstává byt dlouhodobě neobydlený a vzniká tím majiteli bytu škoda.

Dlouhodobý pronájem je pro majitele bytu jednoznačně výhodnější, zejména je-li byt obydlen spolehlivými nájemníky. V takovém případě se vyplatí i nižší nájemné – majitel bytu ušetří čas (a tedy peníze) za případné vymáhání nedobytných pohledávek, má jistotu šetrného užívání bytu a dlouhodobý nájemník je mnohem ochotnější provádět v bytě drobnou údržbu a opravy.

Na ročním horizontu se vyplatí i o 10 % nižší než původně očekávané nájemné, než ponechat byt s nejistými vyhlídkami jeden měsíc prázdný.

Podle informací Institutu regionálních informací se nejvyšší nájmy standardního bytu platily v Praze (v průměru přes 10 tis. Kč), přičemž oblast historického centra dosahuje v průměru 14 484 Kč měsíčně.

Město

Datum vydání

Nájemné

Nájemné standardního bytu*

Praha

20.5.2008

157 Kč/m2

10 676 Kč

Mladá Boleslav

26.5.2008

135 Kč/m2

9 180 Kč

Beroun

26.5.2008

130 Kč/m2

8 840 Kč

Kladno

26.5.2008

126 Kč/m2

8 568 Kč

Frýdek-Místek

26.5.2008

122 Kč/m2

8 296 Kč

Kutná Hora

26.5.2008

118 Kč/m2

8 024 Kč

Benešov

26.5.2008

117 Kč/m2

7 956 Kč

Brno

26.5.2008

116 Kč/m2

7 888 Kč

Zlín

26.5.2008

116 Kč/m2

7 888 Kč

Ostrava

26.5.2008

111 Kč/m2

7 548 Kč

* Osobní i družstevní byt o velikosti 68 m2 s opotřebením přibližně 40 %.
Zdroj:  Institut regionálních informací 

Nejnižší nájmy jsou naopak v Mostu, Prachaticích a Semilech, kde nedosahují ani 4 tis. Kč měsíčně. Nehovoříme nyní o regulovaných nájmech, které jsou mnohdy ještě nižší.

Město

Datum vydání

Nájemné

Náj. st.bytu*

Most

26.5.2008

55 Kč/m2

3 740 Kč

Prachatice

26.5.2008

57 Kč/m2

3 876 Kč

Semily

26.5.2008

57 Kč/m2

3 876 Kč

Chomutov

26.5.2008

59 Kč/m2

4 012 Kč

Děčín

26.5.2008

61 Kč/m2

4 148 Kč

Jeseník

26.5.2008

68 Kč/m2

4 624 Kč

Cheb

26.5.2008

69 Kč/m2

4 692 Kč

Teplice

26.5.2008

69 Kč/m2

4 692 Kč

Jindřichův Hradec

26.5.2008

70 Kč/m2

4 760 Kč

Louny

26.5.2008

70 Kč/m2

4 760 Kč

* Osobní i družstevní byt o velikosti 68 m2 s opotřebením přibližně 40 %.
Zdroj:  Institut regionálních informací 

Nájem musí pokrýt cenu nemovitosti

Chce-li někdo pronajímat byt, musí počítat s jeho cenou a životností. V případě bytu za 1 mil. Kč a životnosti 80 let (nejčastější projektovaná životnost, kterou lze prodloužit opravami, údržbou a technickým zhodnocením –  to ovšem nyní zanedbejme, neboť vše nese další dodatečné náklady pro majitele) je potřeba, aby nájem činil minimálně 12 500 Kč ročně – v reálných cenách, tedy každoročně zvyšovaných o míru inflace.

Nájemné cca 1 000 Kč/měsíc ovšem pokryje pouze náklady na výstavbu/pořízení milionové nemovitosti. Nezahrnuje nezbytné daně, poplatky, údržbu, opravy… bez nichž se životnost zkracuje. Nezahrnuje ani cenu peněz. Majitel bytu může peníze, za které byt pořídil, investovat jiným způsobem nebo utratit ve spotřebě. To, že to neučiní, ale koupí byt, musí mít zaplaceno. Jaká je cena peněz?

Stanovit cenu peněz při pořízení bytu k pronájmu lze dvěmi způsoby. První z nich je „nákladový“, tedy kolik takové peníze ke koupi bytu stojí – a v tomto případě je optimálním nástrojem hypoteční úvěr a jeho úroková sazba. Alternativou je poohlédnutí po výnosech jiných investic.

Úrokové sazby hypoték se pohybují na úrovni 5,51 % (viz dubnový FINCENTRUM HYPOINDEX). To odpovídá při milionové částce roční ceně peněz 55 100 Kč. V této ceně nejsou navíc zahrnuty poplatky spojené s hypotékou, které by majitel musel platit v případě, že bude nemovitost tímto způsobem financovat.

Alternativou je zvolit jiný druh investiční příležitosti. To je poněkud komplikovanější, neboť výnos závisí na investičním horizontu a dalších parametrech investice. Pro 80letý horizont (nemovitost na tomto časovém úseku rozpočítáváme) je optimální volit investici do akcií. Ta podle historických údajů v dlouhém horizontu vynesla cca 8 % ročně. Cena peněz by se v tomto srovnání pohybovala na 80 tis. Kč ročně.

Zahrneme-li cenu peněz a odpis nemovitosti, dostaneme se na roční nájem 67 600 Kč, tedy měsíčně cca 5 633 Kč za nemovitost v ceně 1 mil. Kč. Máte-li byt v ceně 3 mil. Kč (což v Praze není žádný problém), podle tohoto propočtu by nájemné mělo činit cca 16 500 Kč.

Nájem může být i nižší

Nižší nájem samozřejmě být může. Jak jsem uvedl již v úvodu článku, je třeba při stanovování výše nájmu respektovat místní poměry. Téměř vždy je lepší minimalizovat ztrátu přijetím nižšího nájmu než ponechat byt prázdný. Navíc pokud byt kupujete s cílem realizovat zisk při jeho prodeji, nájem ho může jen zvýšit (zde je ale třeba brát v úvahu opotřebení bytu vlivem jeho užívání).

Naopak propočet nepočítá s odměnou pro investora – majitele bytu. Ta nájemné pochopitelně zvýší.

Anketa: Zaplatí tržní nájemné náklady bydlení?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

3 komentářů k článku “Jaký by měl být nájem?”

  1. drzí nájemník? napsal:

    nájemné by mělo odpovídat stavu pronajímaného bytu
    pokud majitel koupil byt vyžadující nákladnou rekonstrukci za podprůměrnou (regulovanou cenu),a žádné úpravy neprovedl (18let) , ačkoli pravidelně a v max.výši dereguloval nájemné. Je nehorázností požadovat po nájemnících tržní nájemné a ohánět se průměrnou cenou bytu v ČR., Měl by se klanět pův. nájemníkům ,že mu byt-notně zchátralý,udržují svými náklady a ještě platí stále vyšší reg. nájem.Mj,. Počáteční ivnestici na koupi bytu má již několikanásobně vrácenu.

  2. B.Čechová napsal:

    běžné nájemné z bytu procentem z jeho obvyklé ceny

    Dobrý den, dá se nějaký procentem z obvyklé ceny bytu vypočíst běžné nájemné?

    1. Jan Svoboda napsal:

      Re: běžné nájemné z bytu procentem z jeho obvyklé ceny

      Ideální roční nájemné je podle Kyosakiho 5% s tržní ceny nemovitosti. Já osobně jsem na hranici 3,6% a jsem spokojen. Nemovitost budu dávat 30 let do odpisu, neplatím tedy daň z příjmu, zdravotní a sociálná pojištění. Pokud nemovitost prodáte, zaplatíte daň z převodu nemovitostí a úroky z uložených peněz budou sníženy o 15% srážkovou daň. Lepší investici neznám. Zdraví J.Svoboda

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *