 |
 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Hypotéku je možné předčasně splatit v období konce fixace úrokové sazby. Předčasnou splátku hypotéky v období fixace si banky zpravidla nechávají bohatě zaplatit. Kolik může klient ušetřit mimořádnou splátkou úvěru v období „obrátky“ fixace úrokové sazby?
Hypoteční úvěr bývá sjednáván nejčastěji na 20 až 30 let. V průběhu takto dlouhé doby může dojít k celé řadě změn v rodinných i majetkových poměrech dlužníka a může se vyskytnout nespočet okolností, které povedou k úplnému či částečnému splacení hypotéky před dobou její splatnosti.
Banky umožňují předčasné splacení zdarma vždy, když končí období fixace úrokové sazby. Musí. Když se mění podmínky úvěru a banka nabízí klientovi novou úrokovou sazbu, musí mu dát možnost odejít - a úvěr buď splatit z vlastních zdrojů, nebo z jiného úvěru. Jen několik bank nabízí klientovi možnost splatit bez sankcí část úvěru i v průběhu fixace úrokové sazby.
Dlouhodobost hypotéky a stále stejná (anuitní) splátka vede k tomu, že z počátku úvěru je splácena jistina pouze malou částí splátky. S přibývajícím časem (a s tím, jak klesá jistina úvěru) se podíl splátky zvyšuje a klesají placené úroky.
Tabulka 1: Splátkový kalendář 1. roku hypotéky 1 mil. Kč se splatností 20 let a úrokem 5,63 %
|
Měsíc splátky |
Splátka |
Úrok |
Úmor |
|
1 |
6 952,50 Kč |
4 691,67 Kč |
2 260,84 Kč |
|
2 |
6 952,50 Kč |
4 681,06 Kč |
2 271,44 Kč |
|
3 |
6 952,50 Kč |
4 670,40 Kč |
2 282,10 Kč |
|
4 |
6 952,50 Kč |
4 659,70 Kč |
2 292,81 Kč |
|
5 |
6 952,50 Kč |
4 648,94 Kč |
2 303,56 Kč |
|
6 |
6 952,50 Kč |
4 638,13 Kč |
2 314,37 Kč |
|
7 |
6 952,50 Kč |
4 627,27 Kč |
2 325,23 Kč |
|
8 |
6 952,50 Kč |
4 616,36 Kč |
2 336,14 Kč |
|
9 |
6 952,50 Kč |
4 605,40 Kč |
2 347,10 Kč |
|
10 |
6 952,50 Kč |
4 594,39 Kč |
2 358,11 Kč |
|
11 |
6 952,50 Kč |
4 583,33 Kč |
2 369,18 Kč |
|
12 |
6 952,50 Kč |
4 572,21 Kč |
2 380,29 Kč |
|
Za 12 měsíců |
83 430,00 Kč |
55 588,86 Kč |
27 841,17 Kč |
Za prvních pět let trvání milionové hypotéky sjednané na 20 let s aktuálním průměrným úrokem ve výši 5,63 % činí splátky úvěru více než 83 tis. Kč, přičemž jen necelých 28 tis. Kč putuje na splátku jistiny. Úmor (splátka jistiny) se postupně navyšuje, jak ukazuje Graf 1.
Graf 1: Podíl úroku a úmoru ve splátce hypotéky
V dalších „pětiletkách“, budeme-li uvažovat konzervativní pětiletou fixaci úrokové sazby a neměnnou úrokovou sazbu, by došlo ke zvyšování podílu zaplacených úroků na splátce.
Tabulka 2: Splátky úvěru v jednotlivých „pětiletkách“ úrokové fixace
|
|
Splátky úvěru |
Zaplacené úroky |
Úmor jistiny |
|
1. pětiletka |
417 150,00 Kč |
260 902,42 Kč |
156 247,83 Kč |
|
2. pětiletka |
417 150,00 Kč |
210 239,97 Kč |
206 910,24 Kč |
|
3. pětiletka |
417 150,00 Kč |
143 150,59 Kč |
273 999,62 Kč |
|
4. pětiletka |
417 150,00 Kč |
54 307,93 Kč |
362 842,35 Kč |
|
Celkem za 20 let |
1 668 600,00 Kč |
668 600,91 Kč |
1 000 000,04 Kč |
Poznámka: Úmor jistiny nemůže přesáhnout 1 mil. Kč; rozdíl je způsoben zaokrouhlením
K mimořádné splátce po prvním období fixace může vést celá řada důvodů. Jedním z nich může být naspoření vlastních prostředků (např. prostřednictvím stavebního spoření), které dlužník nechce nebo nedokáže zhodnotit více, než kolik činí úroková sazba banky (pokud je zhodnotí více - po zahrnutí rizikové marže, nevyplatí se mu uskutečnit mimořádnou splátku, ale prostředky zhodnotit investicí; to je ale téma na samostatný článek).
Jiným důvodem může být zvýšení úrokové sazby po konci období fixace, když není možné z jakéhokoli důvodu úvěr refinancovat za nižší sazbu. K tomu může dojít např. při růstu úrokových sazeb hypoték, jak k němu došlo v uplynulých dvou letech, nebo třeba opožděnou informací o nové úrokové sazbě, kdy klient nemůže již adekvátně reagovat (toto by se stávat nemělo, nicméně podle zkušeností lidí s koncem fixace se to občas děje).
A jak mimořádná splátka ovlivní výši pravidelných měsíčních splátek? Předpokládejme splátku ve výši 100 tis. Kč (10 % původní jistiny úvěru) po prvních pěti letech splácení. V té době je již splaceno přes 156 tis. Kč pravidelnými splátkami a po mimořádné splátce bude činit jistina úvěru 743 752,17 Kč.
Po zaplacení mimořádné splátky při zachování doby splatnosti a při nezměněné úrokové sazbě dojde v prvé řadě ke snížení celkové splátky úvěru z 6 952,50 Kč na 6 128,50 Kč, tedy o 824 Kč měsíčně.
Tabulka 3: Splátky úvěru s mimořádnou splátkou
|
|
Splátky úvěru |
Zaplacené úroky |
Úmor jistiny |
|
1. pětiletka |
417 150,00 Kč |
260 902,42 Kč |
156 247,83 Kč |
|
Mimořádná splátka |
100 000,00 Kč |
100 000,00 Kč |
|
|
2. pětiletka |
367 710,00 Kč |
185 322,74 Kč |
182 387,64 Kč |
|
3. pětiletka |
367 710,00 Kč |
126 184,68 Kč |
241 525,70 Kč |
|
4. pětiletka |
367 710,00 Kč |
47 871,39 Kč |
319 838,92 Kč |
|
Celkem za 20 let |
1 620 280,00 Kč |
620 281,23 Kč |
1 000 000,09 Kč |
Celkové splátky za 20 let mimořádnou splátkou poklesnou o 48 320 Kč. Zároveň se sníží měsíční zátěž a rozdíl splátky je možné kupříkladu spořit a využít k další mimořádné splátce hypotéky. Alternativou je pochopitelně též zachování stejné splátky úvěru se zkrácením splatnosti.
Mimořádná splátka? I u stavebních spořitelen si připlatíte! Ondřej Krišica | 2.11.2009
Hypoteční banky dál snižují úrokové sazby Luboš Svačina | 29.10.2009
O jaké hypotéky je zájem? Petr Zámečník | 22.10.2009
Hypoindex září 2009: Snižování úrokových sazeb zatím bez efektu Luboš Svačina | 21.10.2009
Rozvádíte se a máte hypotéku? Jak z toho ven Petr Zámečník | 15.10.2009
Úrokové sazby hypoték klesají | 5.1.2010
Úrokové sazby hypoték klesají | 5.1.2010
Úrokové sazby hypoték klesají | 5.1.2010
Vztahuje se na vypořádání po rozvodu daň z převodu nemovitosti? | 23.11.2009
Nesplácet hypotéku? Vymáhat nebude banka! | 19.11.2009
Další odkazující články »Hypoteční banky v reakci na hypoteční krizi a propad cen nemovitostí zareagovaly výrazným zpřísněním poskytování hypoték. Omezily mimo jiné poskytování hypoték s vyšší hodnotou LTV a téměř přestaly půjčovat na 100% hodnoty nemovitosti. Situace na realitním trhu se však pomalu začíná stabilizovat. Reagují také banky? Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Při posuzování bonity u žádostí o hypotéku vycházejí banky u podnikatelů z příjmů za předchozí rok. Hlavním podkladem pro posouzení bonity OSVČ je daňové přiznání. S blížícím se koncem března vzniká otázka, zda bude výhodnější žádat o hypotéku s daňovým přiznáním z roku 2008, nebo 2009. Odpovídá Jan Lener ze společnosti Broker Consulting. Celý článek »
Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 8.3.2010 07:30Manželé ze Šumavy měli sen. Postavit si a provozovat penzion. Pozemek koupili a hrubou stavbu postavili z úspor. Na zbytek měli získat dotace na podporu cestovního ruchu... a bankovní úvěr. Banka ale řekla "ne". Proč rozbila sen o penzionu? Chyba není na straně banky. Celý článek »
Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 2.3.2010 11:23Objem poskytnutých úvěrů v loňském roce klesl meziročně o více než 20 %. Počet a objem úvěrů po splatnosti na druhou stranu stále roste. Přečtětě si 10 doporučení, jak k úvěrům přistupovat odpovědně. Základními pravidly je nepůjčovat si na hlouposti a dobře vážit své finanční možnosti. Jaký vztah k úvěrům máte vy? Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Klienti se často ptají na okamžik, kdy bude nejvhodnější si vzít hypoteční úvěr. Čekají, kdy sazby klesnou a logicky nechtějí prodělat. Obzvláště, když mají stále v paměti nižší sazby před třemi lety a co teprve sazby z druhého pololetí roku 2005. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Klienti ČSOB, kteří si zažádají o hypotéku nejpozději do 7. dubna získají 100% slevu na zpracovatelském poplatku. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Chcete konvici nebo televizor? Pak si uzavřete hypotéku na Slovensku! Slovenská UniCredit Bank začala lákat hypoteční klienty na dárky. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Česká spořitelna chce zintenzivnit poskytování hypoték ve vlastní pobočkové síti a rozšiřuje počty hypotečních specialistů. Přes pobočky nyní získává zhruba 70 % produkce nových hypoték. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Jedním z nejdůležitějších ukazatelů, které rozhodují o podmínkách úvěru, případně o samotném schválení či neschválení hypotéky, je bonita klienta. Na bonitě klienta závisí, jestli hypotéku dostane, nebo nikoli. Celá zpráva »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 17.1.2010 23:00Kromě celkové výše úvěru a délky splácení je velmi důležitým faktorem při rozhodování o hypotečním úvěru také doba fixace úrokové sazby. Je to doba, po kterou je výše úrokové sazby neměnná a banka jí nesmí měnit. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Hypotéka je úvěr, který je zajištěn nemovitostí. Je definován v odstavci 3, § 28 o hypotečních zástavních listech zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. z 1. května 2004. Hypoteční úvěr je tedy „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Úrokové sazby hypoték po dlouhých pěti měsících začaly klesat. Souhrnný ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX se zhoupl o 9 bazických bodů a přiblížil se hranici 5,50 % p.a. Počet nově poskytnutých hypoték však paradoxně klesl na dosavadní minimum. Celý článek »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 17.2.2010 15:44Při posuzování bonity u žádostí o hypotéku vycházejí banky u podnikatelů z příjmů za předchozí rok. Hlavním podkladem pro posouzení bonity OSVČ je daňové přiznání. S blížícím se koncem března vzniká otázka, zda bude výhodnější žádat o hypotéku s daňovým přiznáním z roku 2008, nebo 2009. Odpovídá Jan Lener ze společnosti Broker Consulting. Celý článek »
Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 8.3.2010 07:30Objem poskytnutých úvěrů v loňském roce klesl meziročně o více než 20 %. Počet a objem úvěrů po splatnosti na druhou stranu stále roste. Přečtětě si 10 doporučení, jak k úvěrům přistupovat odpovědně. Základními pravidly je nepůjčovat si na hlouposti a dobře vážit své finanční možnosti. Jaký vztah k úvěrům máte vy? Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Reklama | Podmínky užívání | RSS
