Hypotéku je možné předčasně splatit v období konce fixace úrokové sazby. Předčasnou splátku hypotéky v období fixace si banky zpravidla nechávají bohatě zaplatit. Kolik může klient ušetřit mimořádnou splátkou úvěru v období „obrátky“ fixace úrokové sazby?
Hypoteční úvěr bývá sjednáván nejčastěji na 20 až 30 let. V průběhu takto dlouhé doby může dojít k celé řadě změn v rodinných i majetkových poměrech dlužníka a může se vyskytnout nespočet okolností, které povedou k úplnému či částečnému splacení hypotéky před dobou její splatnosti.
Banky umožňují předčasné splacení zdarma vždy, když končí období fixace úrokové sazby. Musí. Když se mění podmínky úvěru a banka nabízí klientovi novou úrokovou sazbu, musí mu dát možnost odejít - a úvěr buď splatit z vlastních zdrojů, nebo z jiného úvěru. Jen několik bank nabízí klientovi možnost splatit bez sankcí část úvěru i v průběhu fixace úrokové sazby.
Dlouhodobost hypotéky a stále stejná (anuitní) splátka vede k tomu, že z počátku úvěru je splácena jistina pouze malou částí splátky. S přibývajícím časem (a s tím, jak klesá jistina úvěru) se podíl splátky zvyšuje a klesají placené úroky.
Tabulka 1: Splátkový kalendář 1. roku hypotéky 1 mil. Kč se splatností 20 let a úrokem 5,63 %
|
Měsíc splátky |
Splátka |
Úrok |
Úmor |
|
1 |
6 952,50 Kč |
4 691,67 Kč |
2 260,84 Kč |
|
2 |
6 952,50 Kč |
4 681,06 Kč |
2 271,44 Kč |
|
3 |
6 952,50 Kč |
4 670,40 Kč |
2 282,10 Kč |
|
4 |
6 952,50 Kč |
4 659,70 Kč |
2 292,81 Kč |
|
5 |
6 952,50 Kč |
4 648,94 Kč |
2 303,56 Kč |
|
6 |
6 952,50 Kč |
4 638,13 Kč |
2 314,37 Kč |
|
7 |
6 952,50 Kč |
4 627,27 Kč |
2 325,23 Kč |
|
8 |
6 952,50 Kč |
4 616,36 Kč |
2 336,14 Kč |
|
9 |
6 952,50 Kč |
4 605,40 Kč |
2 347,10 Kč |
|
10 |
6 952,50 Kč |
4 594,39 Kč |
2 358,11 Kč |
|
11 |
6 952,50 Kč |
4 583,33 Kč |
2 369,18 Kč |
|
12 |
6 952,50 Kč |
4 572,21 Kč |
2 380,29 Kč |
|
Za 12 měsíců |
83 430,00 Kč |
55 588,86 Kč |
27 841,17 Kč |
Za prvních pět let trvání milionové hypotéky sjednané na 20 let s aktuálním průměrným úrokem ve výši 5,63 % činí splátky úvěru více než 83 tis. Kč, přičemž jen necelých 28 tis. Kč putuje na splátku jistiny. Úmor (splátka jistiny) se postupně navyšuje, jak ukazuje Graf 1.
Graf 1: Podíl úroku a úmoru ve splátce hypotéky
V dalších „pětiletkách“, budeme-li uvažovat konzervativní pětiletou fixaci úrokové sazby a neměnnou úrokovou sazbu, by došlo ke zvyšování podílu zaplacených úroků na splátce.
Tabulka 2: Splátky úvěru v jednotlivých „pětiletkách“ úrokové fixace
|
|
Splátky úvěru |
Zaplacené úroky |
Úmor jistiny |
|
1. pětiletka |
417 150,00 Kč |
260 902,42 Kč |
156 247,83 Kč |
|
2. pětiletka |
417 150,00 Kč |
210 239,97 Kč |
206 910,24 Kč |
|
3. pětiletka |
417 150,00 Kč |
143 150,59 Kč |
273 999,62 Kč |
|
4. pětiletka |
417 150,00 Kč |
54 307,93 Kč |
362 842,35 Kč |
|
Celkem za 20 let |
1 668 600,00 Kč |
668 600,91 Kč |
1 000 000,04 Kč |
Poznámka: Úmor jistiny nemůže přesáhnout 1 mil. Kč; rozdíl je způsoben zaokrouhlením
K mimořádné splátce po prvním období fixace může vést celá řada důvodů. Jedním z nich může být naspoření vlastních prostředků (např. prostřednictvím stavebního spoření), které dlužník nechce nebo nedokáže zhodnotit více, než kolik činí úroková sazba banky (pokud je zhodnotí více - po zahrnutí rizikové marže, nevyplatí se mu uskutečnit mimořádnou splátku, ale prostředky zhodnotit investicí; to je ale téma na samostatný článek).
Jiným důvodem může být zvýšení úrokové sazby po konci období fixace, když není možné z jakéhokoli důvodu úvěr refinancovat za nižší sazbu. K tomu může dojít např. při růstu úrokových sazeb hypoték, jak k němu došlo v uplynulých dvou letech, nebo třeba opožděnou informací o nové úrokové sazbě, kdy klient nemůže již adekvátně reagovat (toto by se stávat nemělo, nicméně podle zkušeností lidí s koncem fixace se to občas děje).
A jak mimořádná splátka ovlivní výši pravidelných měsíčních splátek? Předpokládejme splátku ve výši 100 tis. Kč (10 % původní jistiny úvěru) po prvních pěti letech splácení. V té době je již splaceno přes 156 tis. Kč pravidelnými splátkami a po mimořádné splátce bude činit jistina úvěru 743 752,17 Kč.
Po zaplacení mimořádné splátky při zachování doby splatnosti a při nezměněné úrokové sazbě dojde v prvé řadě ke snížení celkové splátky úvěru z 6 952,50 Kč na 6 128,50 Kč, tedy o 824 Kč měsíčně.
Tabulka 3: Splátky úvěru s mimořádnou splátkou
|
|
Splátky úvěru |
Zaplacené úroky |
Úmor jistiny |
|
1. pětiletka |
417 150,00 Kč |
260 902,42 Kč |
156 247,83 Kč |
|
Mimořádná splátka |
100 000,00 Kč |
100 000,00 Kč |
|
|
2. pětiletka |
367 710,00 Kč |
185 322,74 Kč |
182 387,64 Kč |
|
3. pětiletka |
367 710,00 Kč |
126 184,68 Kč |
241 525,70 Kč |
|
4. pětiletka |
367 710,00 Kč |
47 871,39 Kč |
319 838,92 Kč |
|
Celkem za 20 let |
1 620 280,00 Kč |
620 281,23 Kč |
1 000 000,09 Kč |
Celkové splátky za 20 let mimořádnou splátkou poklesnou o 48 320 Kč. Zároveň se sníží měsíční zátěž a rozdíl splátky je možné kupříkladu spořit a využít k další mimořádné splátce hypotéky. Alternativou je pochopitelně též zachování stejné splátky úvěru se zkrácením splatnosti.
Mimořádná splátka? I u stavebních spořitelen si připlatíte! Ondřej Krišica | 2.11.2009
Hypoteční banky dál snižují úrokové sazby Luboš Svačina | 29.10.2009
O jaké hypotéky je zájem? Petr Zámečník | 22.10.2009
Hypoindex září 2009: Snižování úrokových sazeb zatím bez efektu Luboš Svačina | 21.10.2009
Rozvádíte se a máte hypotéku? Jak z toho ven Petr Zámečník | 15.10.2009
Úrokové sazby hypoték klesají | 5.1.2010
Úrokové sazby hypoték klesají | 5.1.2010
Úrokové sazby hypoték klesají | 5.1.2010
Vztahuje se na vypořádání po rozvodu daň z převodu nemovitosti? | 23.11.2009
Nesplácet hypotéku? Vymáhat nebude banka! | 19.11.2009
Další odkazující články »Od roku 1990 dluhy českých domácností stále zvyšují. Ke konci roku 2011 vzrostly na 1,118 bilionů korun. Většinu z těchto dluhů však tvoří úvěry na bydlení. Na spotřební věci je úvěrů menšina. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Jeden z loňských nováčků na finančním trhu Equa bank se rozhodla, že se pustí do hypotečních úvěrů. Jejím cílem je běh tří let, získat na českém trhu ročně až pět procent z nově poskytovaných hypoték. Celý článek »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 3.2.2012 12:09Od prvního února UniCredit Bank snížila úrokovou sazbu u jednoleté fixace hypotečního úvěru. Wüstenrot snížila sazby u tříleté fixace až o 0,37 procentního bodu. Úrokové sazby u takové fixace začínají na 3,39 procentech. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Některé firmy se živí zprostředkováním půjčky. Znamená to, že vám jen zajistí, aby vám někdo půjčil. Za takové služby zaplatíte například tři tisíce korun, půjčku ale ani tak dostat nemusíte. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Trendem poslední doby je nákup promlčených pohledávek vymahačskými firmami. Prodávají je například pojišťovny, které si je odepíšou a nemusejí se o pohledávky více starat. Dejte si pozor, abyste se také nedostali do problémů. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Píšeme na Investujeme.sk: Podľa údajov NBS poskytli v decembri banky úvery na bývanie vo výške 313 miliónov eur, čo je po máji a júni tretí najsilnejší mesiac minulého roka. Celkový objem úverov na bývanie vrátane stavebných sporiteľní dosiahol hodnotu 346 miliónov. V segmente spotrebiteľských úverov nový rekord nepadol, poskytnutých 108 miliónov eur zaostáva nielen za rekordným novembrom (112 miliónov), ale aj júnom (111 miliónov) a májom (109 miliónov). Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0UniCredit Bank na začátku února snížila úrokovou sazbu hypotečních úvěrů s roční fixací. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Wüstenrot snižuje od začátku února úrokové sazby u hypoték pro fyzické osoby, u úvěrů pro právnické osoby a nabízí Hypotéku za minimum. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Jedním z nejdůležitějších ukazatelů, které rozhodují o podmínkách úvěru, případně o samotném schválení či neschválení hypotéky, je bonita klienta. Na bonitě klienta závisí, jestli hypotéku dostane, nebo nikoli. Celá zpráva »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 17.1.2010 23:00Kromě celkové výše úvěru a délky splácení je velmi důležitým faktorem při rozhodování o hypotečním úvěru také doba fixace úrokové sazby. Je to doba, po kterou je výše úrokové sazby neměnná a banka jí nesmí měnit. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Hypotéka je úvěr, který je zajištěn nemovitostí. Je definován v odstavci 3, § 28 o hypotečních zástavních listech zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. z 1. května 2004. Hypoteční úvěr je tedy „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Vloni nastalo na hypotečním trhu oživení oproti roku 2010, především vlivem nízkých úrokových sazeb. V prosinci se ale trend, jak se zdá, již pomalu obrací. Pokles sazeb se zarazil a některé banky již začaly zdražovat. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Jeden z loňských nováčků na finančním trhu Equa bank se rozhodla, že se pustí do hypotečních úvěrů. Jejím cílem je běh tří let, získat na českém trhu ročně až pět procent z nově poskytovaných hypoték. Celý článek »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 3.2.2012 12:09Od prvního února UniCredit Bank snížila úrokovou sazbu u jednoleté fixace hypotečního úvěru. Wüstenrot snížila sazby u tříleté fixace až o 0,37 procentního bodu. Úrokové sazby u takové fixace začínají na 3,39 procentech. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Reklama | Podmínky užívání | RSS
