Předčasná splátka hypotéky: Kolik ušetří?

Předčasná splátka hypotéky: Kolik ušetří?

Petr Zámečník

Hypotéku je možné předčasně splatit v období konce fixace úrokové sazby. Předčasnou splátku hypotéky v období fixace si banky zpravidla nechávají bohatě zaplatit. Kolik může klient ušetřit mimořádnou splátkou úvěru v období „obrátky“ fixace úrokové sazby?

Předčasné splacení hypotéky

Hypoteční úvěr bývá sjednáván nejčastěji na 20 až 30 let. V průběhu takto dlouhé doby může dojít k celé řadě změn v rodinných i majetkových poměrech dlužníka a může se vyskytnout nespočet okolností, které povedou k úplnému či částečnému splacení hypotéky před dobou její splatnosti.

Banky umožňují předčasné splacení zdarma vždy, když končí období fixace úrokové sazby. Musí. Když se mění podmínky úvěru a banka nabízí klientovi novou úrokovou sazbu, musí mu dát možnost odejít – a úvěr buď splatit z vlastních zdrojů, nebo z jiného úvěru. Jen několik bank nabízí klientovi možnost splatit bez sankcí část úvěru i v průběhu fixace úrokové sazby.

Rychlost splácení jistiny

Dlouhodobost hypotéky a stále stejná (anuitní) splátka vede k tomu, že z počátku úvěru je splácena jistina pouze malou částí splátky. S přibývajícím časem (a s tím, jak klesá jistina úvěru) se podíl splátky zvyšuje a klesají placené úroky.

Tabulka 1: Splátkový kalendář 1. roku hypotéky 1 mil. Kč se splatností 20 let a úrokem 5,63 %

Měsíc splátky

Splátka

Úrok

Úmor

1

6 952,50 Kč

4 691,67 Kč

2 260,84 Kč

2

6 952,50 Kč

4 681,06 Kč

2 271,44 Kč

3

6 952,50 Kč

4 670,40 Kč

2 282,10 Kč

4

6 952,50 Kč

4 659,70 Kč

2 292,81 Kč

5

6 952,50 Kč

4 648,94 Kč

2 303,56 Kč

6

6 952,50 Kč

4 638,13 Kč

2 314,37 Kč

7

6 952,50 Kč

4 627,27 Kč

2 325,23 Kč

8

6 952,50 Kč

4 616,36 Kč

2 336,14 Kč

9

6 952,50 Kč

4 605,40 Kč

2 347,10 Kč

10

6 952,50 Kč

4 594,39 Kč

2 358,11 Kč

11

6 952,50 Kč

4 583,33 Kč

2 369,18 Kč

12

6 952,50 Kč

4 572,21 Kč

2 380,29 Kč

Za 12 měsíců

83 430,00 Kč

55 588,86 Kč

27 841,17 Kč

Za prvních pět let trvání milionové hypotéky sjednané na 20 let s aktuálním průměrným úrokem ve výši 5,63 % činí splátky úvěru více než 83 tis. Kč, přičemž jen necelých 28 tis. Kč putuje na splátku jistiny. Úmor (splátka jistiny) se postupně navyšuje, jak ukazuje Graf 1.

Graf 1: Podíl úroku a úmoru ve splátce hypotéky

V dalších „pětiletkách“, budeme-li uvažovat konzervativní pětiletou fixaci úrokové sazby a neměnnou úrokovou sazbu, by došlo ke zvyšování podílu zaplacených úroků na splátce.

Tabulka 2: Splátky úvěru v jednotlivých „pětiletkách“ úrokové fixace

 

Splátky úvěru

Zaplacené úroky

Úmor jistiny

1. pětiletka

417 150,00 Kč

260 902,42 Kč

156 247,83 Kč

2. pětiletka

417 150,00 Kč

210 239,97 Kč

206 910,24 Kč

3. pětiletka

417 150,00 Kč

143 150,59 Kč

273 999,62 Kč

4. pětiletka

417 150,00 Kč

54 307,93 Kč

362 842,35 Kč

Celkem za 20 let

1 668 600,00 Kč

668 600,91 Kč

1 000 000,04 Kč

Poznámka:
Úmor jistiny nemůže přesáhnout 1 mil. Kč; rozdíl je způsoben zaokrouhlením

Co provede mimořádná splátka po pětileté fixaci

K mimořádné splátce po prvním období fixace může vést celá řada důvodů. Jedním z nich může být naspoření vlastních prostředků (např. prostřednictvím stavebního spoření), které dlužník nechce nebo nedokáže zhodnotit více, než kolik činí úroková sazba banky (pokud je zhodnotí více – po zahrnutí rizikové marže, nevyplatí se mu uskutečnit mimořádnou splátku, ale prostředky zhodnotit investicí; to je ale téma na samostatný článek).

Jiným důvodem může být zvýšení úrokové sazby po konci období fixace, když není možné z jakéhokoli důvodu úvěr refinancovat za nižší sazbu. K tomu může dojít např. při růstu úrokových sazeb hypoték, jak k němu došlo v uplynulých dvou letech, nebo třeba opožděnou informací o nové úrokové sazbě, kdy klient nemůže již adekvátně reagovat (toto by se stávat nemělo, nicméně podle zkušeností lidí s koncem fixace se to občas děje).

A jak mimořádná splátka ovlivní výši pravidelných měsíčních splátek? Předpokládejme splátku ve výši 100 tis. Kč (10 % původní jistiny úvěru) po prvních pěti letech splácení. V té době je již splaceno přes 156 tis. Kč pravidelnými splátkami a po mimořádné splátce bude činit jistina úvěru 743 752,17 Kč.

Po zaplacení mimořádné splátky při zachování doby splatnosti a při nezměněné úrokové sazbě dojde v prvé řadě ke snížení celkové splátky úvěru z 6 952,50 Kč na 6 128,50 Kč, tedy o 824 Kč měsíčně.

Tabulka 3: Splátky úvěru s mimořádnou splátkou

 

Splátky úvěru

Zaplacené úroky

Úmor jistiny

1. pětiletka

417 150,00 Kč

260 902,42 Kč

156 247,83 Kč

Mimořádná splátka

100 000,00 Kč

 

100 000,00 Kč

2. pětiletka

367 710,00 Kč

185 322,74 Kč

182 387,64 Kč

3. pětiletka

367 710,00 Kč

126 184,68 Kč

241 525,70 Kč

4. pětiletka

367 710,00 Kč

47 871,39 Kč

319 838,92 Kč

Celkem za 20 let

1 620 280,00 Kč

620 281,23 Kč

1 000 000,09 Kč

Celkové splátky za 20 let mimořádnou splátkou poklesnou o 48 320 Kč. Zároveň se sníží měsíční zátěž a rozdíl splátky je možné kupříkladu spořit a využít k další mimořádné splátce hypotéky. Alternativou je pochopitelně též zachování stejné splátky úvěru se zkrácením splatnosti.

Anketa: Zvládáte splácet úvěr na bydlení?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

4 komentářů k článku “Předčasná splátka hypotéky: Kolik ušetří?”

  1. malpok napsal:

    předčasná splátka - už nikdy více
    Na jaře mi končila tříletá fixace dvoumilionové hypotéky u GE. Do této doby jsem měla poměr úrok:úmor 60:40. Ve své bláhovosti, že dluhy se mají splácet co nejrychleji jsem vložila na konci fixace se souhlasem banky 130000,-Kč se zachováním délky hypotéky. Jenže při první splátce v nové tříleté fixaci se poměr úrok:úmor změnil na poměr 75:25. Toto je dle mého názoru státem podporovaná lichva.

    1. Radek napsal:

      RE: předčasná splátka - už nikdy více
      A jak se vám zvýšily úroky? Těmi by to mohlo být.

    2. astray napsal:

      RE: předčasná splátka - už nikdy více
      GEM na jaře šroubovala úroky, takže jsem taky hodil na jaře při otočce do stroje GEM 100K Kč a ještě využil toho, že při aktivaci konta Aktiv se sníží úrok o půl procenta (jarní akce).

  2. Mac napsal:

    když to tak počítám
    čistě hypoteticky:
    48320/20=2416,- CZK ročně za 100 tis.

    Má tedy smysl snižovat cenu splátek nebo je raději investovat někde jinde?

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *