
Předčasné splacení hypotéky
Hypoteční úvěr bývá sjednáván nejčastěji na 20 až 30 let. V průběhu takto dlouhé doby může dojít k celé řadě změn v rodinných i majetkových poměrech dlužníka a může se vyskytnout nespočet okolností, které povedou k úplnému či částečnému splacení hypotéky před dobou její splatnosti.
Banky umožňují předčasné splacení zdarma vždy, když končí období fixace úrokové sazby. Musí. Když se mění podmínky úvěru a banka nabízí klientovi novou úrokovou sazbu, musí mu dát možnost odejít – a úvěr buď splatit z vlastních zdrojů, nebo z jiného úvěru. Jen několik bank nabízí klientovi možnost splatit bez sankcí část úvěru i v průběhu fixace úrokové sazby.
Rychlost splácení jistiny
Dlouhodobost hypotéky a stále stejná (anuitní) splátka vede k tomu, že z počátku úvěru je splácena jistina pouze malou částí splátky. S přibývajícím časem (a s tím, jak klesá jistina úvěru) se podíl splátky zvyšuje a klesají placené úroky.
Tabulka 1: Splátkový kalendář 1. roku hypotéky 1 mil. Kč se splatností 20 let a úrokem 5,63 %
Měsíc splátky
|
Splátka REKLAMA
|
Úrok
|
Úmor
|
1
|
6 952,50 Kč
|
4 691,67 Kč
|
2 260,84 Kč
|
2
|
6 952,50 Kč
|
4 681,06 Kč
|
2 271,44 Kč
|
3 REKLAMA
|
6 952,50 Kč
|
4 670,40 Kč
|
2 282,10 Kč
|
4
|
6 952,50 Kč
|
4 659,70 Kč
|
2 292,81 Kč
|
5
|
6 952,50 Kč
|
4 648,94 Kč
|
2 303,56 Kč
|
6
|
6 952,50 Kč REKLAMA
|
4 638,13 Kč
|
2 314,37 Kč
|
7
|
6 952,50 Kč
|
4 627,27 Kč
|
2 325,23 Kč
|
8
|
6 952,50 Kč
|
4 616,36 Kč
|
2 336,14 Kč
|
9
|
6 952,50 Kč
|
4 605,40 Kč
|
2 347,10 Kč
|
10
|
6 952,50 Kč
|
4 594,39 Kč
|
2 358,11 Kč
|
11
|
6 952,50 Kč
|
4 583,33 Kč
|
2 369,18 Kč
|
12
|
6 952,50 Kč
|
4 572,21 Kč
|
2 380,29 Kč
|
Za 12 měsíců
|
83 430,00 Kč
|
55 588,86 Kč
|
27 841,17 Kč
|
Za prvních pět let trvání milionové hypotéky sjednané na 20 let s aktuálním průměrným úrokem ve výši 5,63 % činí splátky úvěru více než 83 tis. Kč, přičemž jen necelých 28 tis. Kč putuje na splátku jistiny. Úmor (splátka jistiny) se postupně navyšuje, jak ukazuje Graf 1.
Graf 1: Podíl úroku a úmoru ve splátce hypotéky
V dalších „pětiletkách“, budeme-li uvažovat konzervativní pětiletou fixaci úrokové sazby a neměnnou úrokovou sazbu, by došlo ke zvyšování podílu zaplacených úroků na splátce.
Tabulka 2: Splátky úvěru v jednotlivých „pětiletkách“ úrokové fixace
|
Splátky úvěru
|
Zaplacené úroky
|
Úmor jistiny
|
1. pětiletka
|
417 150,00 Kč
|
260 902,42 Kč
|
156 247,83 Kč
|
2. pětiletka
|
417 150,00 Kč
|
210 239,97 Kč
|
206 910,24 Kč
|
3. pětiletka
|
417 150,00 Kč
|
143 150,59 Kč
|
273 999,62 Kč
|
4. pětiletka
|
417 150,00 Kč
|
54 307,93 Kč
|
362 842,35 Kč
|
Celkem za 20 let
|
1 668 600,00 Kč
|
668 600,91 Kč
|
1 000 000,04 Kč
|
Poznámka:
Úmor jistiny nemůže přesáhnout 1 mil. Kč; rozdíl je způsoben zaokrouhlením
Co provede mimořádná splátka po pětileté fixaci
K mimořádné splátce po prvním období fixace může vést celá řada důvodů. Jedním z nich může být naspoření vlastních prostředků (např. prostřednictvím stavebního spoření), které dlužník nechce nebo nedokáže zhodnotit více, než kolik činí úroková sazba banky (pokud je zhodnotí více – po zahrnutí rizikové marže, nevyplatí se mu uskutečnit mimořádnou splátku, ale prostředky zhodnotit investicí; to je ale téma na samostatný článek).
Jiným důvodem může být zvýšení úrokové sazby po konci období fixace, když není možné z jakéhokoli důvodu úvěr refinancovat za nižší sazbu. K tomu může dojít např. při růstu úrokových sazeb hypoték, jak k němu došlo v uplynulých dvou letech, nebo třeba opožděnou informací o nové úrokové sazbě, kdy klient nemůže již adekvátně reagovat (toto by se stávat nemělo, nicméně podle zkušeností lidí s koncem fixace se to občas děje).
A jak mimořádná splátka ovlivní výši pravidelných měsíčních splátek? Předpokládejme splátku ve výši 100 tis. Kč (10 % původní jistiny úvěru) po prvních pěti letech splácení. V té době je již splaceno přes 156 tis. Kč pravidelnými splátkami a po mimořádné splátce bude činit jistina úvěru 743 752,17 Kč.
Po zaplacení mimořádné splátky při zachování doby splatnosti a při nezměněné úrokové sazbě dojde v prvé řadě ke snížení celkové splátky úvěru z 6 952,50 Kč na 6 128,50 Kč, tedy o 824 Kč měsíčně.
Tabulka 3: Splátky úvěru s mimořádnou splátkou
|
Splátky úvěru
|
Zaplacené úroky
|
Úmor jistiny
|
1. pětiletka
|
417 150,00 Kč
|
260 902,42 Kč
|
156 247,83 Kč
|
Mimořádná splátka
|
100 000,00 Kč
|
100 000,00 Kč
|
|
2. pětiletka
|
367 710,00 Kč
|
185 322,74 Kč
|
182 387,64 Kč
|
3. pětiletka
|
367 710,00 Kč
|
126 184,68 Kč
|
241 525,70 Kč
|
4. pětiletka
|
367 710,00 Kč
|
47 871,39 Kč
|
319 838,92 Kč
|
Celkem za 20 let
|
1 620 280,00 Kč
|
620 281,23 Kč
|
1 000 000,09 Kč
|
Celkové splátky za 20 let mimořádnou splátkou poklesnou o 48 320 Kč. Zároveň se sníží měsíční zátěž a rozdíl splátky je možné kupříkladu spořit a využít k další mimořádné splátce hypotéky. Alternativou je pochopitelně též zachování stejné splátky úvěru se zkrácením splatnosti.