Kolik hypoték může změnit banku v příštím roce

Hypoteční trh zažívá opětovný rozkvět. A nad čísly hlásajícími bouřlivý růst hypotečního trhu se vznáší nepříjemná otázka: Není růst způsoben jen refinancováním hypoték s končící fixací úrokové sazby z „bohatých let“? Hypoteční trh v následujícím roce ovlivní i přes 50 tisíc končících fixací v objemu přes 85 mld. Kč.

Letošní rok zažil překvapivé oživení hypotečního trhu. Za hlavní důvod se udává konec recese po finanční krizi a s ní opětovný zájem o pořizování vlastního bydlení domácnostmi, které se přestávají bát o zaměstnání a vidí jistotu budoucích příjmů. „Zlí jazykové“ ale vidí příčinu i jinde: Refinancování hypoték s končící fixací úrokových sazeb.

Počty a objemy hypoték z refinancování většina bank tají. A tak zbývají jen odhady a dohady. Např. deník E15 v květnu uvedl: "Banky však nesdělují, kolik z objemu nových hypoték připadá právě na refinancování. Odhaduje se, že je to až polovina nové produkce."  Jan Sadil v rozhovoru pro Hypoindex.cz odhaduje podíl refinancovaných hypoték nové produkci výrazně nižší. U Hypoteční banky se podle jeho slov jedná o „jednotky přecházející do desítky procent“. Oproti tomu kupříkladu Wüstenrot hypoteční banka na jaře oznámila podíl refinancování rovných 47 % produkce.

Podíl refinancování na nové produkci lze jen obtížně odhadnout. Co lze ale z dat Fincentrum Hypoindexu spočítat poměrně přesně, je počet a objem hypoték, kterým bude končit fixace úrokové sazby. Samozřejmě i v tomto případě se jedná o odhad. Některé sjednané hypotéky zahrnuté v údajích nebyly vyčerpány, jiné mohly být splaceny předčasně… a jsou banky, které se dosud odmítají do sledování Fincentrum Hypoindexu zapojit (mBank a LBBW Bank) – jejich podíl na trhu ale bude patrně zanedbatelný.

Kolik hypoték může změnit banku

V rámci Fincentrum Hypoindexu sledujeme odděleně jen jednoleté, tříleté a pětileté fixace úrokových sazeb (a nově též variabilní sazby, které jsou ale z pohledu refinancování v současné době nevýznamné – jejich vliv na refinancování vzroste až s růstem úrokových sazeb na mezibankovním trhu). Nevíme tedy přesný počet hypoték „zralých“ k refixaci úrokové sazby, nicméně v součtu tyto sledované fixace tvoří přibližně 90 % všech poskytnutých hypoték.

Tabulka 1: Kolik hypoték může změnit banku

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

V tomto měsíci (listopad 2011) bude končit fixace 214 hypoték uzavřených v listopadu 2010, 893 hypoték uzavřených v listopadu 2008 a 2 372 hypoték uzavřených v listopadu 2006. Celkem tak budou klienti s bankami jen v těchto fixacích vyjednávat o úrokové sazbě 3 479 hypoték. A pokud banky nenabídnou odpovídající úrokovou sazbu, mohou se klienti poohlédnout po „náhradním řešení“ u konkurence.

V současné době ještě nejsou známa data poskytnutých hypoték za říjen 2011, tudíž jejich počet není v tabulce zahrnut. Stejně tak banky zatím neposkytly žádnou hypotéku v listopadu a v prosinci, což se jistě s příchodem těchto měsíců změní, a tak přibude i refixací úrokových sazeb v posledním čtvrtletí příštího roku.

Tabulka 2: Kolik peněz v hypotékách může změnit banku

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

S objemem hypoték, které je možné refinancovat, je to ještě složitější. V rámci anuitní splátky hypotéky dochází i ke splátce jistiny hypotéky. A ta se tedy s časem snižuje. Přitom se snižuje rychleji u hypoték s kratší splatností než u hypoték s delší splatností. „Zůstatková“ jistina, o kterou budou banky soupeřit, je tak nižší než uvedená v Tabulce 2.

Je to složitější…

Čísla hypoték, které mohou změnit banku, jsou skutečně jen odhadem. Některé okolnosti ovlivňující počet i objem hypoték k refixaci úrokových sazeb jsou v textu uvedeny. Ale zdaleka nejsou všechny. Do hry vstupují též hypotéky sjednané před více lety, které nebyly v předešlé „obrátce“ fixace úrokové sazby refinancovány, ale klienti zůstali u své původní banky. I tyto úvěry mohou nyní „dozrát“ ke konci fixace a jejich stávající banka o ně může soupeřit s ostatními bankami na trhu. Samozřejmě u těchto hypoték je již splacen větší díl jistiny.