
Letošní rok zažil překvapivé oživení hypotečního trhu. Za hlavní důvod se udává konec recese po finanční krizi a s ní opětovný zájem o pořizování vlastního bydlení domácnostmi, které se přestávají bát o zaměstnání a vidí jistotu budoucích příjmů. „Zlí jazykové“ ale vidí příčinu i jinde: Refinancování hypoték s končící fixací úrokových sazeb.
Počty a objemy hypoték z refinancování většina bank tají. A tak zbývají jen odhady a dohady. Např. deník E15 v květnu uvedl: "Banky však nesdělují, kolik z objemu nových hypoték připadá právě na refinancování. Odhaduje se, že je to až polovina nové produkce." Jan Sadil v rozhovoru pro Hypoindex.cz odhaduje podíl refinancovaných hypoték nové produkci výrazně nižší. U Hypoteční banky se podle jeho slov jedná o „jednotky přecházející do desítky procent“. Oproti tomu kupříkladu Wüstenrot hypoteční banka na jaře oznámila podíl refinancování rovných 47 % produkce.
Podíl refinancování na nové produkci lze jen obtížně odhadnout. Co lze ale z dat Fincentrum Hypoindexu spočítat poměrně přesně, je počet a objem hypoték, kterým bude končit fixace úrokové sazby. Samozřejmě i v tomto případě se jedná o odhad. Některé sjednané hypotéky zahrnuté v údajích nebyly vyčerpány, jiné mohly být splaceny předčasně… a jsou banky, které se dosud odmítají do sledování Fincentrum Hypoindexu zapojit (mBank a LBBW Bank) – jejich podíl na trhu ale bude patrně zanedbatelný.
Kolik hypoték může změnit banku
V rámci Fincentrum Hypoindexu sledujeme odděleně jen jednoleté, tříleté a pětileté fixace úrokových sazeb (a nově též variabilní sazby, které jsou ale z pohledu refinancování v současné době nevýznamné – jejich vliv na refinancování vzroste až s růstem úrokových sazeb na mezibankovním trhu). Nevíme tedy přesný počet hypoték „zralých“ k refixaci úrokové sazby, nicméně v součtu tyto sledované fixace tvoří přibližně 90 % všech poskytnutých hypoték.
Tabulka 1: Kolik hypoték může změnit banku
REKLAMA
Počet (v ks)
|
||||
Měsíc
|
Jednoletá
|
Tříletá
|
Pětiletá
|
Celkem
|
listopad
|
214
|
893
|
2372
|
3479 REKLAMA
|
prosinec
|
239
|
1071
|
2343
|
3653
|
leden
|
146
|
785
|
1804
|
2735
|
únor
|
179
|
980 REKLAMA
|
1554
|
2713
|
březen
|
242
|
1148
|
2042
|
3432
|
duben
|
279
|
976
|
2146
|
3401
|
květen
|
373
|
1038
|
2864
|
4275
|
červen
|
282
|
1381
|
3531
|
5194
|
červenec
|
200
|
1073
|
1747
|
3020
|
srpen
|
234
|
918
|
2435
|
3587
|
září
|
214
|
893
|
2436
|
3543
|
říjen
|
947
|
3250
|
4197
|
|
listopad
|
1079
|
3892
|
4971
|
|
prosinec
|
1241
|
3668
|
4909
|
Zdroj: Fincentrum Hypoindex
V tomto měsíci (listopad 2011) bude končit fixace 214 hypoték uzavřených v listopadu 2010, 893 hypoték uzavřených v listopadu 2008 a 2 372 hypoték uzavřených v listopadu 2006. Celkem tak budou klienti s bankami jen v těchto fixacích vyjednávat o úrokové sazbě 3 479 hypoték. A pokud banky nenabídnou odpovídající úrokovou sazbu, mohou se klienti poohlédnout po „náhradním řešení“ u konkurence.
V současné době ještě nejsou známa data poskytnutých hypoték za říjen 2011, tudíž jejich počet není v tabulce zahrnut. Stejně tak banky zatím neposkytly žádnou hypotéku v listopadu a v prosinci, což se jistě s příchodem těchto měsíců změní, a tak přibude i refixací úrokových sazeb v posledním čtvrtletí příštího roku.
Tabulka 2: Kolik peněz v hypotékách může změnit banku
Objem (v mil. Kč)
|
||||
Měsíc
|
Jednoletá
|
Tříletá
|
Pětiletá
|
Celkem
|
listopad
|
352
|
1746
|
3418
|
5516
|
prosinec
|
394
|
2092
|
3384
|
5870
|
leden
|
298
|
1448
|
2621
|
4367
|
únor
|
347
|
1807
|
2273
|
4427
|
březen
|
459
|
2139
|
2828
|
5426
|
duben
|
541
|
1831
|
3016
|
5388
|
květen
|
701
|
1930
|
4203
|
6834
|
červen
|
506
|
2584
|
5430
|
8520
|
červenec
|
381
|
1865
|
2670
|
4916
|
srpen
|
401
|
1505
|
3753
|
5659
|
září
|
407
|
1589
|
3904
|
5900
|
říjen
|
1755
|
5083
|
6838
|
|
listopad
|
1973
|
6268
|
8241
|
|
prosinec
|
2202
|
6150
|
8352
|
Zdroj: Fincentrum Hypoindex
S objemem hypoték, které je možné refinancovat, je to ještě složitější. V rámci anuitní splátky hypotéky dochází i ke splátce jistiny hypotéky. A ta se tedy s časem snižuje. Přitom se snižuje rychleji u hypoték s kratší splatností než u hypoték s delší splatností. „Zůstatková“ jistina, o kterou budou banky soupeřit, je tak nižší než uvedená v Tabulce 2.
Je to složitější…
Čísla hypoték, které mohou změnit banku, jsou skutečně jen odhadem. Některé okolnosti ovlivňující počet i objem hypoték k refixaci úrokových sazeb jsou v textu uvedeny. Ale zdaleka nejsou všechny. Do hry vstupují též hypotéky sjednané před více lety, které nebyly v předešlé „obrátce“ fixace úrokové sazby refinancovány, ale klienti zůstali u své původní banky. I tyto úvěry mohou nyní „dozrát“ ke konci fixace a jejich stávající banka o ně může soupeřit s ostatními bankami na trhu. Samozřejmě u těchto hypoték je již splacen větší díl jistiny.