Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí?

Proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí?

Říká se, že dvě věci jsou v životě jisté. Smrt a daně. Dnes zde nebudu počítat ani kalkulovat. Jen se tak zamyslím nad tím, proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí, dříve známou jako daň z prodeje nemovitosti.

Není žádným tajemstvím, že daň z prodeje nemovitosti jsou čtyři procenta. Bývala to tři procenta a bude nejspíš pět procent. Nyní ponechme to, jestli se daň platí z ceny prodejní, odhadní a jaké jsou zákonné výjimky, kdy daň platit nemusím. Vezměme si pro náš článek „klasiku“ – čtyři procenta z prodejní ceny. Například z 2 000 000 korun, ať se nám to dobře počítá. Daň z prodeje je tedy 80 000 korun jednorázově. Jinými slovy, díky tomu, že prodáváme náš těžce nabytý majetek, při prodeji, do státní pokladny přiteče 80 000 korun.

Otázkou je, za co? Co fakticky stát pro nás při transakci udělal? Vyřídil hypoteční úvěr? Zařídil garanci toho, že dostanu své peníze bez rizika? (např. obdoba notářského účtu?). Nebo snad zařídil prodej mé nemovitosti? Či nějak jinak ochránil má práva při prodeji? Nevím. Nic takového jsem nezaregistroval a budu rád, pokud někdo z vás ví o nějakém servisu od státu v tomto směru.

Když půjdeme ještě dále, většinou se spoléháme na prodej přes realitní kancelář. Ceny se pohybují od tří do pěti procent. Někdy méně, někdy více. Dle ceny nemovitosti. Opět pro náš příklad si vezměme čtyři procenta. Nic proti. Realitní kancelář nám zajistí právníka, notáře, kupní smlouvy, fotografa na nafocení bytu, prezentaci a platby za náš inzerát na internetu, prohlídky bytu, pomoc s převodem energií, třeba i se zajištěním vyklizení nemovitosti, až po administrativní úkony jako je katastrální úřad, energetické štítky aj.

Služby jsou rozmanité. Záleží na ceně a nabízených službách realitní kanceláře. Vezmeme-li v potaz náklady makléřů, čas, platby třetím stranám (právníků aj.), odečteme i daňové náklady kanceláře a makléře, stejně tak i provozní náklady, tak je to tak akorát.

Máte-li kvalitní realitku, rozhodně byste za své peníze měli dostat odpovídající služby. Pokud mám někomu zaplatit dalších 80 000 korun, očekávám služby výborné! (a proto dobře vybírejte realitku při prodeji!)

No, ale co náš „chudák“ prodávající? Ten již ze svých 2 000 000 korun, máme mínus 160 000,– = tedy 1 840 000 korun. A to nemusí být veškeré poplatky, které jsou spojené s transakcí – v závislosti na službách realitky můžete ještě platit za odhad nemovitosti, energetický štítek nemovitosti, vázaný účet (úschova) prostředků u banky, vystěhování nemovitosti, drobné opravy atd. Částky každá po cca čtyřech až šesti tisících Kč. Určitě bychom vymysleli ještě další „vícenáklady“. S dovolením zaokrouhlím – částkou spíše vyšší – 40 000,– . A prodávajícímu zbude z 2 000 000,– celých 1 800 000,–  Pořád dobré ne?

No, ale fakticky i bez více nákladů, máme osm procent náklad … nebo i 10 procent při prodeji nemovitosti. A když to převedeme do „bankovštiny“ máme desetiprocentní výstupní poplatek z naší investice. Vlastně je to takový garantovaný výstupní / vstupní poplatek při investici …

Pokud k vlastnictví nemovitosti připočteme další poplatky – údržba, fond oprav, opotřebení aj., není celková poplatková struktura vlastnictví nemovitosti nikterak malá. Ba bych si dovolil tvrdit, že na trhu jedna z těch dražších.

Ale i přes to – za provizi RK něco dostanu (či bych měl). Za údržbu a opravy také něco dostanu (opravenou a hezčí nemovitost). Ale stále nevím, co dostanu za svá čtyři procenta odvedena státu?

Dané daně jsou často opomíjeny. Fungují fakticky úplně stejně jako poplatky vstupní/výstupní, jako u jiných investic – nákup cenných papírů, podílových fondů. Atd. Ale znovu: zaplatím-li vstupní poplatek (či výstupní nebo dokonce oba), měl bych opět dostat protihodnotu = pravidelné výpisy, on-line přístup ke svým smlouvám, služby poradce, investičního poradce, klientskou péči, servis, očekávané zhodnocení prostředků aj. A zase se vracím k opakovanému: daň čtyři procenta státu… co dostanu za tento poplatek? Či jaký servis mne stát nabízí v oblasti prodeje / koupě nemovitosti?

No a nebyla by tedy spravedlivější daň, kdyby ji platil kupující? Tedy jako „vstupní“ poplatek za investici (do nemovitosti?). No, možná … všude (skoro) jsou ve finančním světě poplatky. Ale zase dostanu (či bych měl) za své poplatky získat protihodnotu. Pokud zaplatím čtyři či pět procent státu nikoliv při prodeji, ale koupi (nabytí nemovitosti) – fajn. Ale jak se stát opět bude podílet na ochraně mé investice? Jak o moji nemovitost bude pečovat? Posílat zdarma výpisy (např. z KU?) nebo ochrání mou investici? Zagarantuje mne růst hodnoty nemovitosti? Nemyslím. A tak jak na straně prodávajícího, tak kupujícího vidím jediný motiv státu = vydělat. Prostě získat z jakékoliv činnosti od lidí peníze. Přímými i nepřímými daněmi. Tato je jedna z nich, dle mého názoru. Zjištění to jistě není nové. Ani nijak převratné. Jen s touto daní (a nejen s touto) prostě nesouhlasím a proto ji vyzdvihuji.

Formy zdanění nákladů jsou opomíjené

Dále bych chtěl podotknout, že formy zdanění / provizí / nákladů jsou často opomíjené náklady při rozhodování o koupi / prodeji nemovitosti. Pozor na ně, jsou stejné, jako vstupní / výstupní poplatky jako u kterékoliv jiné investice. A jak jsme si řekli, spíše (URČITĚ) vyšší, než jsou průměrné poplatky.

A jsme u dalšího bodu článku: přátelé, nákup nemovitosti určitě není bezpečná investice. Chová se úplně stejně, jako jakákoliv jiná. Má své klady i zápory. Například: daně, poplatky, změny územních plánů (dálnice), kolísání ceny, změna lokality (nepřizpůsobiví občané), stárnutí – opotřebení nemovitosti, nájemník nebude platit celou dobu, může mne nájemník zničit byt, mizivá likvidita, vstupní /výstupní poplatky atd. Stejně jako pozitiva: menši volatilita, jiné chování než finanční nástroje, diverzifikace portfolia, pasivní příjem aj.

A závěrem?

Daní se asi nezbavíme v našem současném systému. Ať již ji bude platit prodávající či kupující a to ve výši čtyři či pět procent. Zkrátka toto považuji za poplatek. Bohužel, za svůj poplatek nic nedostanu od státu (podporu při prodeji / koupi / garanci). Peníze vyhodím oknem. Raději bych tyto prostředky věnoval na charitu, postavil pár metrů chodníku nebo dotoval půl roku jednoho důchodce. Stále asi smysluplnější využití prostředků, než je vhodit do černé rozpočtové díry českého státu.

Považujte nemovitosti jako jakékoliv jiné aktivum a to se svými pozitivy i negativy. To, že nemovitosti jsou jistota, je prostě klišé.

 

Proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 4 komentáře)

nepřizpůsobivý občané Dobrovský | 12.02.2016 19:21
Re: ZRUŠME JI Zbyněk Prim | 11.02.2016 21:22
ZRUŠME JI Pavel Mikláš | 11.02.2016 16:36

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 13.07.2016 14:37

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.07.2016 12:23 Majitelem bývalého kláštera na náměstí Republiky je slovenský miliardář

Účetní závěrka společnosti Eco-Invest ukázala, že bývalý klášter na pražském náměstí Republiky patří slovenskému miliardáři Milanovi Fil´ovi. Miliardář přitom vlastnictví oficiálně popíral.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

18.07.2016 13:16 Na čtrnácti místech Prahy vyrostou mrakodrapy

Ve čtrnácti lokalitách v Praze vyrostou mrakodrapy až s 27 podlažími. S výstavbou mrakodrapů na Roztylech, Chodově, Rohanském ostrově, ve Vysočanech či Libni počítá návrh nového metropolitního územního plánu Prahy, který by měl platit od roku 2020. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1210)
 
Ne. (1494)
 
Nevím. (52)
 Celkem hlasovalo 2756 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »