Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí?

Proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí?

Říká se, že dvě věci jsou v životě jisté. Smrt a daně. Dnes zde nebudu počítat ani kalkulovat. Jen se tak zamyslím nad tím, proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí, dříve známou jako daň z prodeje nemovitosti.

Není žádným tajemstvím, že daň z prodeje nemovitosti jsou čtyři procenta. Bývala to tři procenta a bude nejspíš pět procent. Nyní ponechme to, jestli se daň platí z ceny prodejní, odhadní a jaké jsou zákonné výjimky, kdy daň platit nemusím. Vezměme si pro náš článek „klasiku“ – čtyři procenta z prodejní ceny. Například z 2 000 000 korun, ať se nám to dobře počítá. Daň z prodeje je tedy 80 000 korun jednorázově. Jinými slovy, díky tomu, že prodáváme náš těžce nabytý majetek, při prodeji, do státní pokladny přiteče 80 000 korun.

Otázkou je, za co? Co fakticky stát pro nás při transakci udělal? Vyřídil hypoteční úvěr? Zařídil garanci toho, že dostanu své peníze bez rizika? (např. obdoba notářského účtu?). Nebo snad zařídil prodej mé nemovitosti? Či nějak jinak ochránil má práva při prodeji? Nevím. Nic takového jsem nezaregistroval a budu rád, pokud někdo z vás ví o nějakém servisu od státu v tomto směru.

Když půjdeme ještě dále, většinou se spoléháme na prodej přes realitní kancelář. Ceny se pohybují od tří do pěti procent. Někdy méně, někdy více. Dle ceny nemovitosti. Opět pro náš příklad si vezměme čtyři procenta. Nic proti. Realitní kancelář nám zajistí právníka, notáře, kupní smlouvy, fotografa na nafocení bytu, prezentaci a platby za náš inzerát na internetu, prohlídky bytu, pomoc s převodem energií, třeba i se zajištěním vyklizení nemovitosti, až po administrativní úkony jako je katastrální úřad, energetické štítky aj.

Služby jsou rozmanité. Záleží na ceně a nabízených službách realitní kanceláře. Vezmeme-li v potaz náklady makléřů, čas, platby třetím stranám (právníků aj.), odečteme i daňové náklady kanceláře a makléře, stejně tak i provozní náklady, tak je to tak akorát.

Máte-li kvalitní realitku, rozhodně byste za své peníze měli dostat odpovídající služby. Pokud mám někomu zaplatit dalších 80 000 korun, očekávám služby výborné! (a proto dobře vybírejte realitku při prodeji!)

No, ale co náš „chudák“ prodávající? Ten již ze svých 2 000 000 korun, máme mínus 160 000,– = tedy 1 840 000 korun. A to nemusí být veškeré poplatky, které jsou spojené s transakcí – v závislosti na službách realitky můžete ještě platit za odhad nemovitosti, energetický štítek nemovitosti, vázaný účet (úschova) prostředků u banky, vystěhování nemovitosti, drobné opravy atd. Částky každá po cca čtyřech až šesti tisících Kč. Určitě bychom vymysleli ještě další „vícenáklady“. S dovolením zaokrouhlím – částkou spíše vyšší – 40 000,– . A prodávajícímu zbude z 2 000 000,– celých 1 800 000,–  Pořád dobré ne?

No, ale fakticky i bez více nákladů, máme osm procent náklad … nebo i 10 procent při prodeji nemovitosti. A když to převedeme do „bankovštiny“ máme desetiprocentní výstupní poplatek z naší investice. Vlastně je to takový garantovaný výstupní / vstupní poplatek při investici …

Pokud k vlastnictví nemovitosti připočteme další poplatky – údržba, fond oprav, opotřebení aj., není celková poplatková struktura vlastnictví nemovitosti nikterak malá. Ba bych si dovolil tvrdit, že na trhu jedna z těch dražších.

Ale i přes to – za provizi RK něco dostanu (či bych měl). Za údržbu a opravy také něco dostanu (opravenou a hezčí nemovitost). Ale stále nevím, co dostanu za svá čtyři procenta odvedena státu?

Dané daně jsou často opomíjeny. Fungují fakticky úplně stejně jako poplatky vstupní/výstupní, jako u jiných investic – nákup cenných papírů, podílových fondů. Atd. Ale znovu: zaplatím-li vstupní poplatek (či výstupní nebo dokonce oba), měl bych opět dostat protihodnotu = pravidelné výpisy, on-line přístup ke svým smlouvám, služby poradce, investičního poradce, klientskou péči, servis, očekávané zhodnocení prostředků aj. A zase se vracím k opakovanému: daň čtyři procenta státu… co dostanu za tento poplatek? Či jaký servis mne stát nabízí v oblasti prodeje / koupě nemovitosti?

No a nebyla by tedy spravedlivější daň, kdyby ji platil kupující? Tedy jako „vstupní“ poplatek za investici (do nemovitosti?). No, možná … všude (skoro) jsou ve finančním světě poplatky. Ale zase dostanu (či bych měl) za své poplatky získat protihodnotu. Pokud zaplatím čtyři či pět procent státu nikoliv při prodeji, ale koupi (nabytí nemovitosti) – fajn. Ale jak se stát opět bude podílet na ochraně mé investice? Jak o moji nemovitost bude pečovat? Posílat zdarma výpisy (např. z KU?) nebo ochrání mou investici? Zagarantuje mne růst hodnoty nemovitosti? Nemyslím. A tak jak na straně prodávajícího, tak kupujícího vidím jediný motiv státu = vydělat. Prostě získat z jakékoliv činnosti od lidí peníze. Přímými i nepřímými daněmi. Tato je jedna z nich, dle mého názoru. Zjištění to jistě není nové. Ani nijak převratné. Jen s touto daní (a nejen s touto) prostě nesouhlasím a proto ji vyzdvihuji.

Formy zdanění nákladů jsou opomíjené

Dále bych chtěl podotknout, že formy zdanění / provizí / nákladů jsou často opomíjené náklady při rozhodování o koupi / prodeji nemovitosti. Pozor na ně, jsou stejné, jako vstupní / výstupní poplatky jako u kterékoliv jiné investice. A jak jsme si řekli, spíše (URČITĚ) vyšší, než jsou průměrné poplatky.

A jsme u dalšího bodu článku: přátelé, nákup nemovitosti určitě není bezpečná investice. Chová se úplně stejně, jako jakákoliv jiná. Má své klady i zápory. Například: daně, poplatky, změny územních plánů (dálnice), kolísání ceny, změna lokality (nepřizpůsobiví občané), stárnutí – opotřebení nemovitosti, nájemník nebude platit celou dobu, může mne nájemník zničit byt, mizivá likvidita, vstupní /výstupní poplatky atd. Stejně jako pozitiva: menši volatilita, jiné chování než finanční nástroje, diverzifikace portfolia, pasivní příjem aj.

A závěrem?

Daní se asi nezbavíme v našem současném systému. Ať již ji bude platit prodávající či kupující a to ve výši čtyři či pět procent. Zkrátka toto považuji za poplatek. Bohužel, za svůj poplatek nic nedostanu od státu (podporu při prodeji / koupi / garanci). Peníze vyhodím oknem. Raději bych tyto prostředky věnoval na charitu, postavil pár metrů chodníku nebo dotoval půl roku jednoho důchodce. Stále asi smysluplnější využití prostředků, než je vhodit do černé rozpočtové díry českého státu.

Považujte nemovitosti jako jakékoliv jiné aktivum a to se svými pozitivy i negativy. To, že nemovitosti jsou jistota, je prostě klišé.

 

Proč vlastně platíme daň z nabytí nemovitých věcí? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 4 komentáře)

nepřizpůsobivý občané Dobrovský | 12.02.2016 19:21
Re: ZRUŠME JI Zbyněk Prim | 11.02.2016 21:22
ZRUŠME JI Pavel Mikláš | 11.02.2016 16:36

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 27.06.2016 00:00 Kupujete nebo prodáváte byt? Nenaleťte na triky a podvody zprostředkovatelů

Profese realitního makléře je v České republice velice populární, živí se jí téměř 14 500 lidí. Regulace realitních zprostředkovatelů je zatím v Česku v plenkách a tak není divu, že obrovské objemy obchodovaných peněz lákají nejednoho nepoctivého makléře. Jak se vyhnout trikům a podvodům realitních makléřů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.06.2016 12:59

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 16.06.2016 11:53

Zbyněk Drobiš | 10.06.2016 00:00 Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k učinění výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.06.2016 13:09 Developeři budou mít žně díky návrhu nového Metropolitního plánu Prahy

Zveřejněný návrh nového Metropolitního plánu Prahy ukazuje, co a kde se bude stavět. Dokument počítá s tím, že pro investory otevře velká území typu Bubny, nádraží Smíchov nebo nákladové nádraží Žižkov. Tyto projekty spolknou v součtu stovky miliard korun. Do toho se v hlavním městě počítá s výstavbou nových mostů a tramvajových tratí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.06.2016 10:19 Stát prodává nemovitosti. Chce letos dosáhnout rekordu

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) si dal letos ambiciozní plán. Plánuje rekordní prodej nemovitostí a majetku, který by předčil loňský zisk 1,93 miliard korun. Letošní cíl 2 miliardy korun chtějí docílit především prodejem obří budovy barokní Invalidovny v pražském Karlíně za vyvolávací cenu přesahující 637 milionů korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

10.06.2016 13:48 Novým majitelem Kotvy se stal miliardář Skala

Irská skupina Markland prodala pražský obchodní dům Kotva společnosti Pražská správa nemovitostí (PSN) miliardáře Václava Skaly. Prodejní cena nebyla zveřejněna, ale měla údajně přesáhnout 80 milionů eur (asi 2,2 miliardy korun). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

09.06.2016 10:53 V Praze vyrostou desítky tisíc nových bytů

Nový projektový záměr chystají pro Prahu místní developeři. Chystají výstavbu 70 tisíc nových bytů. Ty mají vzniknout hlavně v Karlíně a na Smíchově. Do pěti let počítají s výstavbou 23 tisíc nových bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (999)
 
Ne. (1417)
 
Nevím. (32)
 Celkem hlasovalo 2448 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »