Prodáváte nebo kupujete byt? Pomůžou cenové mapy

Cena. Rozhodující veličina o rychlém a výhodném prodeji či koupi. Prodávající chce co nejvyšší. Kupující co nejnižší. Prodávající chce ale prodat. Příliš vysoká cena nenajde kupce. Jak stanovit cenu optimálně? Pomůžou cenové mapy.

Spolehlivé cenové mapy jsou výtečným nástrojem jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. Oba získají realistickou představu o aktuální ceně srovnatelných nemovitostí a vědí, kolem jaké hodnoty se mohou reálně nabízené ceny pohybovat. Jenže… spolehlivé cenové mapy jsou zároveň nedostatkovým zbožím.

Nejčastěji se lze setkat s cenovými mapami založenými na „nabídkových cenách“, tedy cenách dostupných např. na realitních serverech. Jejich nevýhoda je zřejmá – ceny mnohdy nemají s realitou moc společného. Zejména předražené objekty se prodávají déle a vstupují do cenových map, přestože mohou být za stanovenou cenu zcela neprodejné.

Založit cenové mapy na realizovaných cenách možné je. Data existují. Má je k dispozici Katastr nemovitostí a Ministerstvo financí, resp. Česká daňová správa. Katastr nemovitostí eviduje veškeré údaje o převáděných nemovitostech a to včetně realizované i odhadcem vypočtené ceny. Bohužel tato data jsou pro výpočty nedostupná… pracuje s nimi pouze Český statistický úřad, který s velkým zpožděním vydává informaci o realizovaných cenách na realitním trhu v České republice.

Zbývá poslední možnost – sestavit cenové mapy na základě dílčích údajů. K těm mají přístup hypoteční banky a realitní makléři. Hypoteční banka své údaje o cenách nemovitostí vkládá do svého HB indexu, který signalizuje ve čtvrtletní frekvenci pohyb cen na realitním trhu. Vychází pochopitelně z údajů o nemovitostech financovaných hypotečními úvěry banky, což může být zkreslující, ale dostačující pro základní informaci. Cenovou mapu ovšem nevytváří.

Z realitních makléřů cenovou mapu sestavuje RE/MAX. Zatím pouze pro své klienty, ale plánuje zveřejnění základních údajů po pokrytí 90 % území České republiky. Cenová mapa pochopitelně vychází pouze z nemovitostí prodávaných prostřednictvím realitních makléřů spolupracujících se společností. Obsahuje ale přesto velmi zajímavé informace jak o cenách nemovitostí, tak o výši nájemného. Vše s možností podrobné strukturalizace, kdy klient RE/MAXu může shlédnout i prodeje v okolí nemovitosti, která ho zajímá.

Cenové mapy RE/MAXu obsahují jak nabídkové ceny, tak ceny realizované. Zároveň počítají průměrnou délku prodeje – tedy jak dlouho trval prodej a jak se výsledná cena lišila od nabídkové.

Tabulka 1: Ceny 2+1 a 2+kk v OV, panel, v období 1. 1. 2011 až 30. 6. 2011

Město	Chomutov	Ostrava	Brno
Cena za m2	8 307 Kč	16 754 Kč	33 877 Kč
Průměrná nabídková cena	521 933 Kč	1 005 000 Kč	1 812 000 Kč
Průměrná prodejní cena	498 000 Kč	895 500 Kč	1 778 250 Kč
Rozdíl	23 933 Kč	109 500 Kč	33 750 Kč

 

Realitní makléři zpravidla doporučují správné nastavení ceny hned zpočátku. Jakmile je cena nastavena příliš vysoko a objekt je v nabídce příliš dlouho, zpravidla k urychlení prodeje nepomůže ani následné zlevňování. Prodejce se pak dostává s cenou ještě níže, než kdyby stanovil přiměřenou hned zpočátku.

Tabulka 2: Rychlost prodeje od nabídky po zápis na katastr nemovitostí

Město	Rychlost prodeje od nabídky po zápis na katastr nemovitostí
Chomutov	108 (-3 dny katastr) = 105 dnů
Ostrava	155 (-7 dnů katastr) = 148 dnů
Brno	136 (-21 dnů katastr) = 115 dnů

 

„Naše cenové mapy pomohou nejen lidem, kteří chtějí koupit nemovitost za účelem bydlení, ale i těm, kdo se chystají investovat své peníze právě do realit. Stačí požádat našeho makléře, aby k výše uvedeným cenám bytů přidal i obvyklou výši pronájmů a můžete si spočítat, kde je návratnost investice nejvyšší,“ říká Hanuš Němeček z RE/MAXu.

Cenové mapy nájemného vydává též Ministerstvo pro místní rozvoj v souvislosti s deregulací. Bohužel dosud jsou dostupné pouze ceny odhadnuté znalcem. V přípravě jsou i nájemné volně sjednané, nájemné smluvně deregulované a nájemné v obecních bytech. U nich ale stále probíhá sběr dat.