Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti má k ideálu daleko

Autor: Luboš Svačina | 03.07.2008 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 11 komentářů
Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti má k ideálu daleko

Katalogy realitních kanceláří se hemží prodejními nabídkami nemovitostí s označením "ideální polovina". Ceny u těchto nemovitostí jsou výrazně nižší. Je o co stát? A co tento druh vlastnictví obnáší?

Podstata vlastnictví ideální poloviny

Podílové spoluvlastnictví samo o sobě není žádné terno a vlastnictví v podobě ideální poloviny je možná tou nejnešikovnější variantou. Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti (nejčastěji rodinného domu, pozemku) totiž znamená v jednoduchosti to, že nemovitost má dva vlastníky, z nichž každému patří ze všeho polovic. Tzv. "fyzicky neurčená polovička". Přičemž polovinu hlasu má vlastník i při rozhodování o věcech související s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. Jinými slovy, všechno patří všem a k jakékoliv změně je bezpodmínečně potřeba shoda spoluvlastníků. Což může být někdy tvrdý oříšek.

Co z toho plyne?

Spoluvlastnickým podílem nelze zaručit hypotéku
Jedním z důvodů, proč se klienti realitních kanceláří nákupům ideální poloviny nemovitosti vyhýbají, může být fakt, že spoluvlastnický podíl banka neakceptuje jako zástavu. Klient zvažující koupi ideální poloviny domu proto financování nemůže řešit hypotékou, pokud tedy nevlastní jinou nemovitost, kterou by mohl bance poskytnout jako zástavu.

Neefektivní správa nemovitosti
Nevýhodou vlastnictví ideální poloviny nemovitosti je skutečnost, že na všech úpravách a změnách se musí majitelé společně dohodnout. Přičemž dohoda se zpravidla netýká pouze majitelů, dejme tomu bratrů dědiců, ale do rozhodování vstupují i jejich případní rodinní příslušníci (manželky, děti), a potom nalézt společnou řeč může být opravdu problém.

Omezené dispoziční právo
Ideální polovinu lze na další osobu převést (darovat)/prodat pouze se souhlasem druhého spoluvlastníka, který má zároveň předkupní právo k nemovitosti. Prodávající tedy musí učinit spoluvlastníkovi písemnou nabídku ke koupi celého spoluvlastnického podílu na nemovitosti za cenu, kterou mu zájemce nabízí. Spoluvlastník má možnost rozhodnout se a případně podíl odkoupit do dvou měsíců od obdržení nabídky. V případě, že nemá zájem o odkup a tím pádem odsouhlasí prodávajícímu prodej jeho poloviny třetí osobě, nesmí být skutečná prodejní cena nižší, než jaká byla spoluvlastníkovi nabídnuta.

Jedinou vyjímkou z tohoto pravidla jsou osoby blízké. Na ty je možné spoluvlastnický podíl převést, aniž by byl nabídnut k odkoupení druhému spoluvlastníkovi. Osoby blízké jsou podle zákona příbuzní v řadě přímé (tj. např. děti, vnuci, rodiče), sourozenci, manžel, jiné osoby v poměru rodinném, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. 

Exekuce
Nevýhoda vlastnictví ideální poloviny se naplno projeví v případě, ze na jednoho ze spoluvlastníků byla uvalena exkuce. Exekuční rozhodnutí se totiž netýká pouze konkrétního podílu jednoho ze spoluvlastníků, ale je uvaleno na celou nemovitost a může se týkat dokonce osobních movitých věcí, které exekutor v domě nalezne, bez rozdílu, komu věc patří. Dodatečné rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky v průběhu exekučního řízení nepřipadá v úvahu. Katastrální úřad tuto změnu již nezapíše.

Prodej a nakládání s ideální polovinou, jak z textu vyplývá, je velice složitý a pro většinu zájemců neatraktivní, z tohoto důvodu se tento typ nemovitostí prodává velice často hluboko pod jejich tržní cenou. 

Jak nevýhody eliminovat?

Řešením z pohledu vlastníka je uspořádání vlastnických vztahů zrušením spoluvlastnictví. Tedy rozdělením nemovitosti například na dvě bytové jednotky (pokud to charakter nemovitosti dovoluje) a případně dalším vzájemným vypořádáním, přičemž v případě nemovitosti musí být dohoda sjednána písemně.
 
Užívání společných prostor (kotelny, jediného vstupu, chodby, půdy apod.) lze ošetřit sjednáním věcného břemene k užívání společných prostor. Nutno pamatovat na to, že práva a povinnosti spojená s věcným břemenem jsou nejen spojena s vlastnictvím nemovitosti, ale přecházejí i na každého nového nabyvatele této věci. Prodávající musí o věcných břemenech na nemovitosti kupujícího informovat a ten je povinen výše uvedený typ břemene trpět. Toto řešení předpokládá dohodu spoluvlastníků.

V krajním případě, kdy se spoluvlastníci nemohou dohodnout, se nabízí možnost obrátit se na soud s žádostí o zrušení podílového spoluvlastnictví. Ten ze  zásady, že nikoho nelze nutit v setrvání ve spoluvlastnictví, musí spor spoluvlastníků rozhodnout. Výsledky mohou být dva. Buď je dům za náhradu jednomu ze spoluvlastníků (tržní hodnotu) přikázán a ten může druhého z vlastníků vyplatit, anebo soud může nařídit prodej nemovitosti a výtěžek po odečtení nákladů rozdělí mezi spoluvlastníky.

Ve variantě vyplacení ovšem pozor! Problém může nastat v případě, že jeden z vlastníků by chtěl výkup druhé ideální poloviny nemovitosti řešit hypotékou. Druhý ze spoluvlastníků totiž musí dát souhlas se zástavou své polovičky ještě předtím, než mu bude vyplacena kupní cena (banka umožňuje čerpání až po zapsání zástavy do katastru), což může být zejména v případě vyhrocených vztahů mezi spoluvlastníky celkem problém.

Závěr

Soudní cesta je vždy výrazně finančně a psychicky náročnější, proto by se vlastníci ideálních polovin měli raději vždy dohodnout mimosoudní cestou, buď rozdělením nemovitosti, anebo prodejem domu jako celku. Vzhledem k tomu, že za vznikem vlastnictví ideální poloviny zpravidla nestojí vůle vlastníků, ale jedná se o výsledek například dědického řízení, kdy původní vlastník zemřel a majetek byl odkázán dvěma dědicům, je toto řešení bezpochyby nejelegantnější.


Anketa

Jste spokojeni se svým bydlením?

Ano. (178)
 
Ano, přesto chystám změnu. (132)
 
Ne, ale chystám změnu. (407)
 
Ne, přesto nechystám změnu. (78)
 Celkem hlasovalo 795 čtenářů

Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti má k ideálu daleko >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 11 komentářů)

ideální spoluvlastnictví matoušek | 02.11.2015 07:33
podílové vlastnictví domu Olla | 24.05.2015 23:04
prodej 1/2 domu Jaroslav | 03.04.2014 06:29
nemovitost Veronika | 18.10.2013 17:31

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 05.08.2016 00:00 Mladým se plní sny o bydlení

Vlastní bydlení si pořizují stále mladší lidé. Věková hranice se za poslední rok posunula dokonce pod hranici 40 let. Mladým pomáhají plnit sny především velmi příznivé podmínky na hypotečním trhu. Nechtějí ale bydlet stejně jako jejich rodiče. Co je pro mladé při výběru bytu nejdůležitější?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

10.08.2016 15:42 Developeři závádí pořadníky na nové byt

Poptávka především po menších nových bytech převyšuje nabídku. Developeři proto zavádějí na byty pořadníky. Byty, které nabízejí o letošních prázdninách, budou k nastěhování až v letech 2018 či 2019, zájemcům to ale nevadí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (80)
 
Spíše ano. (16)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 146 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »