Chybějící zmocnění je hazardem za miliony

Jana Zámečníková

Spolumajitelé mají podle nového občanského zákoníku povinnost zvolit si společného zástupce. Často tak ale nečiní. Povinnost se týká jak spoluvlastníků, tak společného jmění manželů. Pokud není společenství vlastníků jednotek (SVJ) důsledné a zmocnění zástupců opomíjí, dopouští se vážného formálního nedostatku, který SVJ může přivést do nepříjemných problémů.

„Velkým problémem však je, že řada statutárních orgánů SVJ o této povinnosti vůbec neví, takže příslušné zmocnění po svých členech ani nepožaduje. Další nemalou skupinu pak tvoří společenství, které o této povinnosti sice ví, ale cíleně ji odmítají akceptovat. Navíc se i po více jak dvou letech platnosti nového občanského zákoníku najde nemalá skupina těch, kteří tvrdošíjně odmítají uznat, že ustanovení NOZ platí i pro SVJ založená před 1. 1. 2014,“ říká Bohdana Hejduková z portálu www.pravnigramotnost.cz.

Úvěr je sjednaný, schůze ale neplatí

Do problémů se SVJ může dostat, ať už o povinnosti neví, nebo jí odmítá. Vzhledem k tomu, že společný zástupce má právo hlasovat na shromážděních, může být daná schůze pro absenci těchto zplnomocnění napadena pro formální nedostatky u soudu. Tento krok lze sice učinit pouze do tří měsíců od schůze, někdo si ale na případnou chybičku společenství rád posvítí.

Záleží samozřejmě až na konečném rozhodnutí soudu, ale lze předpokládat, že statutární orgán příslušného SVJ by se mohl octnout v podobném případě nejspíš ve velkých problémech. Každý chybějící hlas může samozřejmě mít vliv na správnost rozhodování. Zateplení nebo jiné práce, na které se bral například vysoký úvěr, nečeká a řada činností i půjčených peněz se už dávno dala do pohybu,“ varuje před zbytečnými formálními chybami Hejduková.

Všechna SVJ měla podle nového občanského zákoníku do konce roku 2016 povinnost schválit nové stanovy, které musí ověřit notář. Notáři ale často osvědčení odmítnou právě z důvodu chybějících zmocnění. Žádný notář nezapočte hlas ze shromáždění, pokud nepochází od zvoleného společného zástupce nebo samotného majitele. SVJ notáře zaplatit musí, ale notář může pro formální nedostatky odmítnou stanovy osvědčit.

Manželé jsou také spoluvlastníci

Vzhledem k bytové či nebytové jednotce jsou všichni spoluvlastníci považováni za jednu jedinou osobu. Volení společného zástupce spoluvlastníků je proto logické. Mnoho manželů si ale neuvědomuje, že to samé platí i pro ně. Je-li byt ve společném jmění manželů, stávají se automaticky spoluvlastníky. Musí si tedy mezi sebou také zvolit svého společného zmocněnce.  

Společný zástupce vykonává práva všech spoluvlastníků vůči SVJ. Jaký smysl má toto opatření? Má zejména usnadnit SVJ komunikaci se spolumajiteli. Bylo by poměrně složité komunikovat s každým spolumajitelem zvlášť. Navíc si asi dokážeme představit situaci, kdy by se při zasedání shromáždění sešli například tři spoluvlastníci a každý by se snažil prosadit jiný zájem například při rozhodování o výši vyúčtování záloh za služby. Mohlo by se také stát, že by kterýkoliv spoluvlastník mohl napadnout platnost již přijatého usnesení.

Zmocněncem může být i třetí osoba

Na společném zástupci se musí dohodnout všichni spoluvlastníci. Zvoleným společným zástupcem může být nejenom jeden z nich, ale i kdokoli jiný. Zmocněnec jedná na základě plné moci, která je důkazem pro SVJ, že ke zmocnění opravdu došlo.

V některých případech není nutná písemná forma plné moci, aby bylo zmocnění platné. Jde například o případy, kdy se manželé dohodnou, že do účetních knih společenství nahlédne manželův otec, a své rozhodnutí oba ústně sdělí předsedovi SVJ. Později ale může dojít k tomu, že manželé svá slova popřou a předseda může být nařknut, že zpřístupnil interní dokumenty neoprávněné osobě. Pokud by zástupce vůči SVJ vykonával práva spoluvlastníků opakovaně, je písemná plná moc nutná a navíc přináší větší právní jistotu a bezpečí.

Podpisy na plné moci ale nemusí být úředně ověřeny, pokud se nejedná o zastoupení na schůzi schvalující stanovy. „Jedinou výjimkou, která by požadovala ověření podpisů na zmocnění, by mohly určit samy stanovy příslušného SVJ. Pokud tedy má sdružení ve svých stanovách napsáno, že zmocnění musí být opatřeno úředně ověřenými podpisy, pak nezbývá, než aby byl předložen dokument, který tuto podmínku splní,“ upozorňuje Bohdana Hejduková.

Může se také stát, že zmocněnec onemocní. V takovém případě stačí, aby dále zplnomocnil jinou osobu. Pokud by se nemohl shromáždění účastnit dlouhodobě, je možné společného zástupce vyměnit. Nejprve je ale nutné zrušit původní zmocnění a nahradit jej novým.  

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Chybějící zmocnění je hazardem za miliony”

  1. Jarda napsal:

    pravopis

    Nastavte si v počítači kontrolu pravopisu a potom opravte podtržené.
    Konec školení :o)

  2. Jan Karas napsal:

    Autorka tomu nerozumí

    Paní advokátka evidentně taky ne.
    SVJ vzniklá na základě zákona č. 72/1994 Sb. nemají povinnost mít přijetí změny stanov či nových stanov ověřené notářem. Viz judikatura. Ani plné moci nemusí být ověřeny. Zákonná povinnost neexistuje. Pokud však ověření (přijetí stanov či změny, nebo plných mocí) mají upravené ve stanovách, musí je mít ověřené. Paní Hejduková zřejmě nezná rozdíl mezi sdružením a společenstvím vlastníků. běda tomu, kdo se v této věci na ní obrátí. Velmi riskantní. § 1185 občanského zákoníku: „Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu.“ Je zde uvedeno slovo dohoda? Nikoliv. Paní Zámečníková, nevymýšlejte si. Nemusí se dohodnout všichni. Nepiště o něčem, čemu nerozumíte.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *