Nejvyšší soud: Může SVJ ve stanovách omezit nebo zakázat krátkodobé ubytování?

Úkoly společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastník jednotek zajišťuje správu domu a pozemku, za tímto účelem jako právnická osoba vzniká. Správa domu a pozemku potom podle občanského zákoníku zahrnuje vše, co se netýká povinností konkrétního vlastníka jednotky a je přitom v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Bytové spoluvlastnictví v rámci společenství vlastníků jednotek má specifickou povahu. Ta podle je podle  Ústavního soudu ČR dána „dualistickou koncepcí spočívající ve výlučném vlastnictví bytové jednotky (myšleno ve vztahu k druhé části tohoto „vlastnického dualismu“) na jedné straně a podílovým spoluvlastnictvím společných částí domu na straně druhé.“

Shromáždění společenství vlastníků jakožto nejvyšší orgán přijímá stanovy SVJ a jejich změny. Stanovy jsou základním dokumentem, který řídí vnitřní poměry společenství.

Jádro sporu: Omezení krátkodobých pronájmů typu Airbnb stanovami SVJ

Vlastník bytu v centru Prahy soudně napadnul rozhodnutí shromáždění o změně stanov, jimiž došlo k zakotvení podmínek pro užívání bytů k opakovanému krátkodobému pronájmu. Pro opakované krátkodobé pronájmy (kratší než 3 měsíce) či poskytování ubytovacích služeb zakotvily stanovy povinný souhlas všech členů.

Vlastník se domníval, že do vlastnického práva vlastníka jednotky lze  zasáhnout pouze na základě a v mezích zákona. Zákon ale takovýto zásah shromáždění SVJ neumožňuje. „Společenství vlastníků má ze své povahy působnost a svéprávnost omezenou na předmět činnosti, do něhož patří správa domu a pozemku, nikoli správa bytů (jednotek),“ cituje v usnesení NS ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022 Nejvyšší soud.

^REKLAMA

Nejvyšší soud konstatuje, že jednou z povinných náležitostí stanov jsou pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. „Těmito pravidly by většinou mohly být buď nahrazeny dosavadní domovní řády, anebo by mohl být ve stanovách vytvořen základ pro tvorbu domovního řádu, který by vycházel z pravidel určených stanovami. V úvahu přichází např. pravidla pro dodržování nočního klidu, pravidla pro zamykání domu či nakládání s klíči,“ konstatuje Nejvyšší soud ČR v citovaném usnesení.

Stanovy mohou regulovat pouze užívání společných částí

Zároveň však soud dospěl k závěru, že pravidla zakotvená stanovami se mohou týkat právě a jen užívání společných částí. Nelze omezovat vlastníka v nakládání s jeho bytovou jednotkou.

„Užívání bytu a společných částí je neoddělitelně spjato a vlastník jednotky je povinen se těmito pravidly řídit, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Musí však vždy jít o pravidla, jejichž smyslem a účelem je vskutku upravit užívání společných částí, nikoliv ve skutečnosti omezit nakládání s bytem (jednotkou),“ zdůrazňuje Nejvyšší soud a potvrdil tak závěry v předchozím rozhodnutí Vrchního soudu v Praze.

Sousedé se přesto mohou bránit. Pokud by totiž vlastník užíval byt k jinému účelu než určenému v prohlášení (k ubytování namísto bydlení) a opakovaně tím rušil klid a pořádek v domě, lze iniciovat prodej jednotky tohoto vlastníka. Návrh na nucený prodej může společenství vlastníků podat k soudu až poté, kdy vlastník přes písemnou výstrahu „své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků“. Náležitosti výstrahy jsou upraveny v § 1184 odst. 2 občanského zákoníku a s podáním návrhy na prodej jednotky musí souhlasit většina všech vlastníků jednotek (nepřihlásí se ale k hlasu rušícího vlastníka).