EUR 24.825

USD 21.555

REPO sazba ČNB 3.50 %

Inflace 2.40 %

EUR 24.825

USD 21.555

Text: Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

25. 04. 2023

Nejvyšší soud: Může SVJ ve stanovách omezit nebo zakázat krátkodobé ubytování?

 

Nejvyšší soud ČR odpověděl na otázku, zda je možné ve stanovách společenství vlastníků omezit nebo zakázat krátkodobé ubytování typu Airbnb.

Loading



 

Úkoly společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastník jednotek zajišťuje správu domu a pozemku, za tímto účelem jako právnická osoba vzniká. Správa domu a pozemku potom podle občanského zákoníku zahrnuje vše, co se netýká povinností konkrétního vlastníka jednotky a je přitom v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Bytové spoluvlastnictví v rámci společenství vlastníků jednotek má specifickou povahu. Ta podle je podle  Ústavního soudu ČR dána „dualistickou koncepcí spočívající ve výlučném vlastnictví bytové jednotky (myšleno ve vztahu k druhé části tohoto „vlastnického dualismu“) na jedné straně a podílovým spoluvlastnictvím společných částí domu na straně druhé.“

Shromáždění společenství vlastníků jakožto nejvyšší orgán přijímá stanovy SVJ a jejich změny. Stanovy jsou základním dokumentem, který řídí vnitřní poměry společenství.

Jádro sporu: Omezení krátkodobých pronájmů typu Airbnb stanovami SVJ

Vlastník bytu v centru Prahy soudně napadnul rozhodnutí shromáždění o změně stanov, jimiž došlo k zakotvení podmínek pro užívání bytů k opakovanému krátkodobému pronájmu. Pro opakované krátkodobé pronájmy (kratší než 3 měsíce) či poskytování ubytovacích služeb zakotvily stanovy povinný souhlas všech členů.

REKLAMA

Vlastník se domníval, že do vlastnického práva vlastníka jednotky lze  zasáhnout pouze na základě a v mezích zákona. Zákon ale takovýto zásah shromáždění SVJ neumožňuje. „Společenství vlastníků má ze své povahy působnost a svéprávnost omezenou na předmět činnosti, do něhož patří správa domu a pozemku, nikoli správa bytů (jednotek),“ cituje v usnesení NS ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022 Nejvyšší soud.

Nejvyšší soud konstatuje, že jednou z povinných náležitostí stanov jsou pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. „Těmito pravidly by většinou mohly být buď nahrazeny dosavadní domovní řády, anebo by mohl být ve stanovách vytvořen základ pro tvorbu domovního řádu, který by vycházel z pravidel určených stanovami. V úvahu přichází např. pravidla pro dodržování nočního klidu, pravidla pro zamykání domu či nakládání s klíči,“ konstatuje Nejvyšší soud ČR v citovaném usnesení.

Stanovy mohou regulovat pouze užívání společných částí

Zároveň však soud dospěl k závěru, že pravidla zakotvená stanovami se mohou týkat právě a jen užívání společných částí. Nelze omezovat vlastníka v nakládání s jeho bytovou jednotkou.

„Užívání bytu a společných částí je neoddělitelně spjato a vlastník jednotky je povinen se těmito pravidly řídit, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Musí však vždy jít o pravidla, jejichž smyslem a účelem je vskutku upravit užívání společných částí, nikoliv ve skutečnosti omezit nakládání s bytem (jednotkou),“ zdůrazňuje Nejvyšší soud a potvrdil tak závěry v předchozím rozhodnutí Vrchního soudu v Praze.

Sousedé se přesto mohou bránit. Pokud by totiž vlastník užíval byt k jinému účelu než určenému v prohlášení (k ubytování namísto bydlení) a opakovaně tím rušil klid a pořádek v domě, lze iniciovat prodej jednotky tohoto vlastníka. Návrh na nucený prodej může společenství vlastníků podat k soudu až poté, kdy vlastník přes písemnou výstrahu „své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků“. Náležitosti výstrahy jsou upraveny v § 1184 odst. 2 občanského zákoníku a s podáním návrhy na prodej jednotky musí souhlasit většina všech vlastníků jednotek (nepřihlásí se ale k hlasu rušícího vlastníka).

 

Loading

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%4.94 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

5.57%

5.52%

5.51%

5.49%

5.42%

5.38%

5.34%

5.32%

5.22%

5.13%

5.11%

5.05%

5.01%

4.96%

4.94%
Historie vývoje

 

 


Související články

Komentář: Byty se nemohou zmenšovat do nekonečna

Klíčovým parametrem, podle kterého lidé vybírají nový byt, dlouhodobě zůstává jeho koncová cena. Čím větší byt, tím hlouběji do kapsy musí kupující sáhnout. Nebo tím vyšší hypotéku musí získat. Není proto divu, že jako první mizí z ceníků nejmenší byty s dispozicemi 1+kk nebo 2+kk. Někteří developeři na neustálý nárůst cen reagují dalším zmenšováním nabízených bytů až […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

20. 06. 2025

Objem hypoték může letos o čtvrtinu překonat rok 2024

V květnu poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 27,4 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali své hypotéky v rozsahu 6,9 mld. Kč. Oproti dubnu nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 5 %, což z větší části odpovídá sezónnímu vlivu. Objem nových hypoték se pohybuje o necelou polovinu výše ve srovnání s první polovinou […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

19. 06. 2025

Cesta k nemovitosti u moře může být jednodušší, než si myslíte

Italská jezera, chorvatské pobřeží, řecké ostrovy nebo třeba španělské pláže. To všechno jsou místa, kam Češi míří na letní dovolené a stále častěji zde také nakupují nemovitosti. Ať už čistě pro sebe, nebo k pronájmu. Takový nákup vyjde mnohdy násobně levněji, než by stála podobná nemovitost v Česku. Právě zdražování tuzemských nemovitostí jejich majitelům nahrává. Hodnota […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

18. 06. 2025