Uvolněné finanční podmínky: Pozor na hypoteční mýty!

Ne, nečtete PR článek, jehož cílem je vyzdvihovat výhody této formy investice a nasměřovat potenciální zájemce do rukou zprostředkovatele nabízejícího skvělé investiční příležitosti. Chceme připomenout některé hypoteční mýty a formulovat k nim alternativní hypotézu. Některé věci jsou vidět a další zůstávají poněkud skryté.

Hypoteční mýty

Levné a dostupné peníze, ekonomický růst a optimismus podpořily poptávku po rezidenčních nemovitostech k rekordům. Průměrná výše hypotéky se zvyšuje. To, že je hypotéka záležitostí na desítky let dopředu, se jaksi zapomíná. Když hypotéky zdraží, ti kdo jedou „na krev“ budou mít problémy se splácením.
A že jste ještě neslyšeli okřídlené rčení o tom, že reality přece nikdy nepůjdou dolů? Pak se zajímejte o ceny očištěné o inflaci! Padne-li kosa na kámen, bude nezodpovědný dlužník tím, kdo tahá za kratší konec provazu. Hypotéka je dobrý sluha, ale může se ukázat býti špatný pánem…

Úroky na dně

Žijeme v době nulových úroků. Mizivé úroky nutí k hledání příležitostí a jako atraktivní příležitost se v době extrémního uvolnění finančních podmínek jeví právě nemovitosti. Vidina růstu cen nemovitostí láká k nákupu stále více lidí. Vždyť kvalitní nemovitost se v čase zhodnocuje a k tomu nabízí pravidelný měsíční příjem z nájemného, a v případě bydlení ve vlastním úsporu na nájemném.
A protože si lze půjčit peníze relativně levně, lidé berou vyšší hypotéky a financují jimi sny svého bydlení nebo investic vedoucích ke zbohatnutí. Ovšem není všechno zlato, co se třpytí, s každou investicí se pojí rizika. Když ceny kvapem rostou, lze předpokládat, že se výnosy nově kupovaných nemovitostí budou snižovat. Investiční sen se může rozplynout rozčarováním ze starostí s nájemníky a z kapitálové ztráty při prodeji.
Potenciální výnosy jsou ovšem ovlivněny mnoha neznámými – budoucími cenami nemovitostí, inflačním znehodnocením peněz a budoucím vývojem úrokových sazeb. Tak jak tak platí, že pronájem bytů ovšem není bez starostí a přenechání souvisejících záležitostí profesionálům nutně něco stojí.

Na první pohled je zřejmé, že nákup bytu, případně portfolia bytů patří k bezpečným a konzervativním investicím. Hypotéky bývají vnímány jako zdravé zadlužení, vždyť se investuje do majetku. Co už moc vidět není, je diverzifikační riziko a nebezpečí koupě v nesprávnou chvíli za přepálenou cenu. Tvrzení, že je získáváno hmatatelné aktivum, které může vlastník v případě potřeby i sám používat, může mít trhliny. Děravé mohou být i fundamenty realitní investice, investiční byt může žádat dotaci z jiných zdrojů, návratnost investice se může opírat o spekulaci víry v růst kapitálové hodnoty.

Na vlně uvolnění finančních podmínek

Velkým tématem posledních let je politika centrálních bank. Za poklesem úroků stojí uvolnění finančních podmínek ze strany centrálních bank a soupeření bank o větší podíl na hypotečním trhu.
Kritiky poukazují na to, že nízké úrokové sazby jsou vzdáleny rovnovážným hodnotám a páchají škody. Dochází ke špatnému oceňování rizik, alokace aktiv je neefektivní a investoři špatně oceňují rizika. Éra levných peněz je pro budoucnost významným rizikem. Toto riziko představují cenové bubliny nejen v oblasti nemovitostí, ale i dluhopisů, akcií i dalších aktiv.
Graf 1: Celkové úvěry na bydlení evidované v českém finančním systému (v korunách i cizích měnách) v mil. Kč

Zdroj: Databáze ČNB
Na realitních trzích to znamená, že pumpováním peněz do ekonomik centrální banky realitní trhy rozžhavují. Zatímco hypoteční boom táhne ceny nemovitostí do závratných výšin, na straně druhé je zřejmý dopad na kumulovaný dluh v bankovních bilancích. Pro investory vyšší ceny znamenají vyšší riziko a nižší potenciální výnosy, což neplatí pouze pro nemovitosti.
Známou zásadou je a zůstává, že s každou investicí se pojí riziko, očekávaný výnos se nemusí naplnit. Likvidita nemovitostí není nijak závratná a závisí právě na finančních podmínkách – dostupnosti úvěrů. Ideální investice by byla dobře likvidní, nabídla vysoký výnos a dostatečnou úroveň příjmů, a to vše za minimálního rizika. Jenže dokonalá investice neexistuje a investoři by měli přemýšlet o investičním světě jako o trojúhelníku – jak se přibližujeme k jednomu vrcholu, vzdalujeme se od dalších dvou. Když dnes likvidita díky uvolněným finančním podmínkám roste, neznamená to, že je to setrvalý stav.

Zdroj: google.cz, výsledek vyhledávání „investiční trojúhelník“