Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Investice do nemovitosti berte jako manželství

Investice do nemovitosti berte jako manželství

Podle Roberta Kiyosakiho je jednou z cest k bohatství investování do nemovitostí. Je to ale jako uzavření manželství, a i to se může stát zlým snem a rozvod je otravný a nákladný.

I tak nemovitosti mají oproti akciím, dluhopisům a různým investičním fondům zásadní výhodu – umožňují dosáhnout na největší finanční páku a jsou tedy způsobem, jak vydělávat peníze za podpory peněz druhých lidí. Sám Kiyosaki se netají tím, že nemovitosti ho na rychlodráze k bohatství posunuly značně kupředu a zní tak i jeho rada: „Založte byznys, peníze z byznysu investujte do nemovitostí a zbytek do cenných papírů.“ 

Spekulovat na růst ceny nebo průběžný příjem?

Kiyosakiho byznysem se stalo vzdělávání a prodej produktů z edice Bohatý táta, a zisky z tohoto byznysu následně investovat do nemovitostí. První byt si Robert pořídil v roce 1973, ve svých 27 letech. Jak vzpomíná, dal přednost levnějšímu bytu s výhledem na hory namísto stejného bytu s výhledem na oceán. Později ale litoval, protože byty s výhledem na oceán přinesly vyšší kapitálový zisk: „Ušetřil jsem 14 tisíc dolarů a přišel o 65 tisíc, nakonec jsem vydělal jen 35 tisíc.“ Měla to být pro něj asi důležitá investiční zkušenost, spoléhat se spíše o hodnotu, než o cenu.

Další byt Kiyosaki pořídil v roce 1974, ale svým čtenářům přiznal, že investoval očima a ne myslí. Poslechl rady realitního makléře, se zápornými cash flow ve výši asi 100 USD měsíčně si hlavu nelámal. Každý měsíc musel svůj investiční byt dotovat stovkou dolarů a poznal, že mu zbývalo věřit, že někdy v budoucnu bude moci se ziskem prodat. Nyní ve svých knihách tvrdí, že cokoliv co „peníze z kapsy vytahuje“, představuje „pasivum“: „Zisky realizujete při nákupu, nikoli při prodeji. Znám lidi, kteří si koupili nějakou nemovitost, každý měsíc přicházejí o peníze, ale říkají: „Peníze se mi vrátí, až cena nemovitosti stoupne a já ji prodám.“

Hledání správné komerční nemovitosti a dobrý dluh

Větší realitní byznys Kiyosaki rozjel v roce 1989, kdy nemovitosti „nebyly předražené“: „Než jsme koupili náš první nájemní dům s dvanácti byty, prohlédli jsme si stovky jiných domů, a navíc jsme měli příjem z našeho podniku, který by nám umožnil krýt případné ztráty.“ Připomeňme, že cena takového činžovního domu s X bytovými jednotkami se stanovuje poněkud jinak než cena jednotlivého bytu prodávaného retailově. Cena, a tedy i investiční hodnota, do značné závisí na příjmu anebo peněžním toku, který tato nemovitost poskytuje.

Investiční příležitost zde bude existovat, pokud bude nemovitost nabízena za „dobrou“ cenu – tedy když tržní cena bude vzhledem k investiční hodnotě přiměřená. Zásadní roli zde hraje lokalita a dopravní dostupnost, činžovní domy v dobrých lokalitách budou tržně a investičně hodnoceny jinak, než činžovní dům v okrajové lokalitě se špatnou dopravní dostupností. Působit budou i možné otazníky týkající se budoucí změny významu lokality a dopravní dostupnosti. Moudrý investor bude posuzovat vliv úrokových sazeb a uvažovat potenciál zvýšit vybírané nájemné a inkasované příjmy lepším a třeba i jiným využitím prostor, popřípadě ziskového potenciálu snížením výdajů, například efektivnější správou.

Matematika je zřejmá, poskytuje-li komerční nemovitost obydlí více rodinám, znamená to vyšší příjmy a vzhledem k úsporám z rozsahu i menší náklady než v případě pronajímání jednoho bytu. Nepochybným zvratem v Robertově realitním byznysu byl růst cen nemovitostí: „V roce 1994 začaly ceny stoupat a my jsme se stali finančně svobodnými. Nájemní dům s dvanácti byty jsme prodali za 500 tisíc dolarů a do té doby nám vydělával 1100 dolarů měsíčně. Za 165 tisíc dolarů, které jsme prodejem vydělali, jsme koupili nájemní dům s třiceti byty (…). Tento dům nám začal vydělávat přes 5 tisíc dolarů měsíčně.“

Na pozadí tohoto sdělení musíme vnímat, jak realitní byznys funguje. Byt v ceně 1 mil. Kč lze získat do svého vlastnictví třeba při LTV 90 %, tedy za 100 tis. Kč. Zbývajících 900 tis. Kč financovaných hypotékou zde poskytuje finanční páku 9:1. Zásadou je, aby nájem zajistil dostatečný tok peněz na splátky bance a pokrytí nákladů, a také vytvořil kladný peněžní tok (cash flow). Dokud je splácena půjčka, investor vlastní a disponuje s aktivem, které může mít potenciál poskytovat kladný peněžní tok.

Dva důležité výrazy ve světě peněz: peněžní tok a finanční páka

Jak říká Kiyosaki, tok peněz je nejdůležitějším výrazem ve světě peněz. Investujeme, abychom dosáhli toku peněz – každý měsíc dosáhli přebytku peněz v hotovosti. Ukažme to na velmi zjednodušeném příkladu. Můžeme třeba koupit nemovitost k pronájmu za 2 mil. Kč. Ze svého dáme 200 tis. Kč a od banky získáme zbývajících 1,8 mil. Kč. Pokud nám investice bude poskytovat 20 tis. Kč peněžního toku ročně, mohli bychom mít za asi deset let zpět to, co jsme vložili. Stále ale byt vlastníme a je to aktivum poskytující peněžní tok. Jde o to dostat své peníze zpátky co nejrychleji, aby mohly být investovány do nového aktiva. Velkou výhodou realitních investic je možnost využít finanční páky a použít peníze druhých lidí.

Jsou tu ale i rizika, je nutné dvakrát měřit a jednou řezat, použít kalkulačku realitní investice. Nemovitost může být v Kiyosakiho pojetí i „pasivem“. Pokud peníze do kapsy nevkládá nebo z nějakých důvodů příjmy vypadnou, je to z pohledu peněžního toku „pasivum“. Co je dnes aktivem a peníze do kapsy přináší, může být zítra ztrátovým majetkem – bude potřebovat dotovat. Investování do nemovitosti je svatbou, a rozvod může být zdlouhavý a otravný. Nemovitosti jsou kapitálově náročnější než cenné papíry a vyžadují zkušenosti s nákupem, prodejem a správou. Velkou nevýhodou nemovitostí nebo byznysu je, že správa je náročná, otravná a zdlouhavá.

Někdy se říká, že vlastní bydlení financované hypotékou není investice. S tím lze ale polemizovat, pokud je pořízeno bydlení přiměřené potřebám, je promyšleno a rezervami pokryto a učiněno ve správnou dobu, může rodinnému rozpočtu „přinášet peníze do kapsy“. Pokud se nejedná o zbytečně velký dům, každoměsíční úspora na nájemném vytváří peníze, které v kapse zůstávají.

Jeden další aspekt vlastnického bydlení popsal Robert Shiller: „Pokud by si sousedé vyměnili své identické byty a navzájem si platili nájem (ve stejné výši), byla by tato transakce z ekonomického pohledu zcela bezvýznamná, ale znamenala by zdanění: neboť příjmy z pronájmu by podléhaly dani, ale náklady na nájem by nebylo možno od nich odečíst. Z tohoto důvodu se doporučuje raději koupit než pronajímat si nemovitost, ve které bydlíme.“

Pokud budou hypoteční splátky znatelně nižší než nájem, chceme zakotvit a máme perspektivu budoucích příjmů, začínají reality dávat ekonomicky smysl. Zapomenout ale nesmíme, že nemá smysl plavat proti proudu. Z toho vyplývá, že když bydlení ve vlastním, tak to chce volit nemovitost patřičné velikosti a dvakrát měřit, což znamená vyvarovat se ukvapeným rozhodnutím a nákupu v době přestřelených cen.

Jak napsal Kiyosaki, „kupování nemovitostí je jako uzavření manželství. Než to uděláte, často se scházíte… prohlížíte si co nejvíc různých nemovitostí. Když najdete nemovitost svých snů, uspořádáte svatbu v bance (…). Jestliže vás nemovitost začne otravovat a vaše manželství se stane zlým snem, rozvod může být zdlouhavou a otravnou transakci.“

Investice do nemovitosti berte jako manželství >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.05.2016 11:00 Města se brání lukrativnímu byznysu s chudobou. Prázdné domy raději srovnávají se zemí

Města nechtějí ghetta pro sociálně slabé. Prázdné městské domy raději bourají, než by je prodali spekulantů, kteří by do nich mohli nastěhovat sociálně slabé. Radikální řešení již zvolilo město Vimperk na jihu Čech a na severu Krupka u Teplic. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (786)
 
Ne. (1308)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2123 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.05.2016 00:00 Dřevěné domy jsou v kurzu. Proč?

Nové rodinné domy přibývají jen velmi pozvolna. Pozornost a své místo na slunci si ovšem mezi rodinnými domy postupně získávají dřevostavby. Jejich podíl se v loňském roce zvýšil na více než 13 procent. Proč dávají lidé stále častěji přednost dřevostavbám? Jsou dřevostavby stejně kvalitní jako klasické zděné stavby? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 12.05.2016 00:00 Poznáte nepoctivé realitní makléře?

Český realitní trh se jen hemží realitními zprostředkovateli. Na obyvatele jich má dokonce nejvíce z celé Evropské unie. Dlouhá léta chybějící regulace otevřela dveře i nesolidním realitním makléřům. Jak je rozeznat od těch poctivých? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »