Investice do nemovitostí nejsou pro každého

Český realitní trh se dostává z nejhoršího venku, přičemž jedním z důvodů je také fakt, že přibývají investoři, kteří ukládají své peníze do nemovitostí. Vidí je jako zajímavou alternativu k jiným finančním aktivům a také jako dobrý způsob, jak se zajistit na stáří. Ano, investice do nemovitostí byla dlouhou dobu považována za způsob, jak s poměrně nízkým rizikem slušně vydělat. Tvrzení typu „cena nemovitostí neklesá“ se objevovaly poměrně často, bohužel za posledních pár let se mnoho těch, kteří vsadili na neklesající ceny nemovitosti, přesvědčilo o tom, že výnosná investice bez rizika propadu neexistuje.

A platí to i pro investice do nemovitostí. I v dnešní době jsou investice do nemovitostí považovány za dobrý prostředek k zajištění na důchod, nebo jako ochrana před inflací, je ale potřeba být mnohem zběhlejší a opatrnější. Pokud si někdo dnes chce pořídit byt kvůli bydlení, může být vhodná doba, nabídka je totiž poměrně široká, konkurence mezi developery velká a ceny nerostou. Kupovat však nemovitost s cílem prodat ji v budoucnu za výrazně vyšší cenu nemusí skončit úspěchem. Kromě poměrně dlouhého investičního horizontu je potřeba počítat s tím, že zlaté časy nemovitostního trhu, kdy se prakticky jakákoli investice do nemovitosti vyplatila, jsou pryč. U bytů je situace poměrně jasná, s výrazným ziskem se počítat velmi nedá. Co se týče pozemků, je situace možná lepší, ale ani zde není úspěch zaručen. Znalost trhu a podmínek je zde velmi důležitá a často hrají roli znalosti o tom, jak se bude měnit územní plán, což s levného pozemku udělá žádanou stavební parcelu. Ale ne každý pozemek musí být zlatým dolem.

Poměrně často se dnes zvykne uvažovat o investici do nemovitosti v souvislosti s možným trvalým příjmem ve formě nájmu. Myšlenka to není zlá, skutečnost již bývá poněkud složitější. Využívat tento způsob trvalého příjmu je sice velmi lákavé, ale tento výnos není nijak zaručen a není dobré se na něj jakkoli spoléhat.

Mnoho lidí dnes uvažuje nad tím, že koupi nemovitosti budou financovat z větší části prostřednictvím hypotečního úvěru s tím, že platbu hypotéky nebude problém utáhnout z pronájmu a ještě jim zůstane nějaký výnos. Je to podobný nesmysl, jako si půjčovat peníze na obchodování na komoditních trzích, nebo forexu, protože výnosy budou určitě zajímavější, než úroky z půjčky. Hypotéky jsou dnes sice nejlevnější za několik let, a ceny nemovitostí rovněž neatakují dlouhodobá maxima, rozdíl mezi dobrou a špatnou investicí je ale velmi malý. Bez dostatečného množství vlastních prostředků  se investice do nemovitostí nemusí vyplatit (zejména, když úroky po určité době vzrostou), a to je také jeden z hlavních důvodů, proč tento způsob investování není určen všem.

Příjem z pronájmu je poměrně nejistým výnosem, který je spojen s určitými nezanedbatelnými náklady (a to nejenom na pořízení nemovitosti), které nejsou jednorázové, přičemž příjem z nájmu nemusí být podle představ investora (v horším případě nemusí být žádný). Nemovitost se nemusí podařit pronajmout (případně se pronajme za nižší, než očekávanou cenu) nebo nájemce neplatí a náklady za jeho vystěhování jsou pak poměrně vysoké (kromě jiného může být nutná rekonstrukce apod.). V případě úspěšného pronajmutí však nakonec může jít o zajímavý výnos, který je schopen pokrýt náklady i inflaci.

^REKLAMA

Investice do nemovitosti není jednoduchou záležitostí, jde o poměrně komplexní záležitost, kdy je nutné počítat s mnoha proměnnými. Úspěch investice kromě pořizovací ceny ovlivňuje například lokalita, náklady (energie apod.), technický stav atd. Cena nemovitosti a dostatek prostředků sice hrají hlavní roli, ale bez znalosti a porozumění ostatních proměnných není úspěch zdaleka zaručen. Všechny tyto proměnné je potřeba brát v úvahu a při rozhodování se neukvapovat a obrnit se trpělivostí.

Zajímavým způsobem, jak se dostat k nemovitosti za poměrně dobrou cenu, mohou být například dražby, jejichž počet se v poslední době zvyšuje. Banky tento způsob zpeněžení svých pohledávek vůči neplatícím klientům využívají stále častěji a možnost jejich provádění také elektronicky s velkou pravděpodobností jejich počet ještě zvýší.

Další alternativou pro ty, kteří nemají dostatek prostředků na pořízení si nemovitosti, mohou být speciální nemovitostní fondy.  Tyto fondy ale v žádném případě nejsou určeny k tomu, aby tvořili základ portfolia, jde spíše o doplněk, který může těžit z malé korelace výnosů s jinými finančními aktivy. Na druhé straně je také nutné zmínit, že ani nemovitostním fondům se problémy nevyhýbají, což dokazuje také příklad z Německa, kde se očekává likvidace několika otevřených nemovitostních fondů v nejbližších letech. I zde pak platí, že ohodnocení a počítání výnosů může být problematické a v některých případech může dojít k velkým výkyvům výnosů těchto fondů.