Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


2015: Proč hypoteční trhy nebývale ožily?

2015: Proč hypoteční trhy nebývale ožily?

Konkurence mezi poskytovateli úvěrů, situace, kdy volný kapitál nevydělává na vládních dluhopisech a jiných konzervativně laděných investice, v podmínkách politiky nulových úrokových sazeb, silně dopadá na hypoteční trhy.

Proč hypoteční trhy nebývale ožily?

Podmínky financování investic do realit jsou příznivé a odráží se to i v růstu nových úvěrů na bydlení a signálech růstu cen nemovitostí. V minulém roce hypoteční trhy nebývale rozkvetly. Rostl počet nově poskytnutých hypotečních úvěrů směřovaných na koupi nemovitostí, jak za účelem pořízení vlastního bydlení, tak investice. Dřívější pesimismus odvál čas a v podmínkách extrémně nízkých úrokových sazeb byly objemy nových hypotečních úvěrů nejvyšší za posledních jedenáct let.

Nižší sazby a vyšší objemy nových úvěrů

Bývaly časy, kdy inflace byla vyšší a vyšší byly i nominální úrokové sazby. Pak ale na pomoc vůči hospodářskému útlumu nastoupila měnová politika vezoucí se na politice nulových úrokových sazeb – finanční systém je úřady centrálních bank zahlcován likviditou dodávanou výkupem obligací anebo deviz. Obchodní banky hledají způsoby jak přebytečnou likviditu investovat a hypotéky se v tomto ohledu stávají jednou z významných oblastí bankovního podnikání, kam lze relativně bezpečně expandovat. A důsledek? Zatímco v letech 2004 až 2009 bylo obtížné získat hypoteční úvěr levnější než 4% (červeně vyznačené hodnoty v Grafu 1), hypotéky poskytnuté mezi rokem 2010 až 2013 již s ohledem na účtovaný úrok zlevnily až k 3% (červeně vyznačené hodnoty v grafu). Rok 2014 a 2015 znamenal posun k 2% hranici a také nejvyšší objemy nových hypotečních úvěrů (žlutě a zeleně vyznačené hodnoty v grafu).

Graf 1: Důvodem proč hypoteční trhy nebývale ožily, byl pokles úrokových sazeb, který podpořil objemy nově poskytnutých hypotečních úvěrů.

  hypo

Zdroj: Zpráva o inflaci IV 2015, ČNB

Zvyšující se zadlužení, růst cen nemovitostí

I když se celková zadluženost domácností zvyšuje, úrokové zatížení vzhledem k výši úrokových sazeb stagnuje. Úrokové zatížení se pohybovalo v blízkosti průměru za poslední čtyři roky. Úrokové marže se u rizikovějších úvěrů snížily a banky uvolnily úvěrové standardy. Ve struktuře celkové zadluženosti domácností úvěry na bydlení převažují a rostou, zatímco úvěry spotřebitelské povahy se ve vztahu k příjmům výrazněji nemění – celková zadluženost domácností v poměru k ročnímu úhrnnému disponibilnímu důchodu se pohybuje kolem 60% a úvěry na bydlení v tom zastávají větší polovinu. Spotřebitelské úvěry rostou ročním tempem růstu na úrovni kolem 2 % ročně, a úvěry na bydlení dokonce roční mírou růstu kolem 6 % ročně. Vlastně ani není divu, že levné hypotéky tlačí ceny domů a bytů vzhůru – kde je koupěschopná poptávka, tam bývá tlak na růst cen.

Graf 2: Roční míry růstu úvěrů domácnostem (%), růst hypotečních úvěrů se v roce 2015 zvyšoval.

  hypo1Zdroj: Zpráva o inflaci IV 2015, ČNB

Dno úrokových sazeb

Úroková sazba z úvěrů na bydlení v roce 2015 setrvala poblíž dna. Úroková sazba u nejčastějších úvěrů na bydlení s fixací od jednoho do pěti roků se pohybovala směrem ke dvěma procentům. Před několika roky by stěží někdo řekl, že experimentální měnová politika centrálních bank může účtovanými úroky a hypotečními trhy takto zahýbat. Úvěry na bydlení se vezou na vlně výprodejů nejenom v Česku, sazby se pohybují u historického dna i v eurozóně. Tříměsíční sazby (PRIBOR 3M), za které si obchodní banky půjčují navzájem, se poslední tři roky pohybuje hluboce pod 1% sazbou. Peněž je dost, extrémně uvolněná měnová politika a množství depozit vytváří přebytek likvidity, což stlačuje sazby k zemi. Jak je zřejmé z Grafu 3, „prodraží“ se úvěry s počáteční fixací nad 10 let, kde úroková sazba setrvává kolem nominálních 4%. Úvěry s fixací od 5 do 10 let ale pomyslnou 4procentní úrokovou laťku překonaly už v roce 2014 a od té doby poklesly pod 3%. Podíl takto fixovaných úvěrů se v posledním období zvýšil, až třetina nových úvěrů na bydlení má fixaci sazby nad pět let. Teoretický obrat by mohly přinést zvýšené náklady financování bank, ale proti tomu zatím hovoří klesající výnosy vládních dluhopisů. Výnosy desetiletých vládních dluhopisů jsou ještě níže a spadly pod 1procentní hranici.

 

Graf 3: Úrokové sazby z úvěrů domácnostem (nové obchody, v %), v případě úvěrů na bydlení podle délky fixace. Mezibankovní úrokové míry a výnosy 10letých vládních dluhopisů atakují dříve nepředstavitelná rekordní minima.

  hypo2

Zdroj: Zpráva o inflaci IV 2015, ČNB

Zprávy o inflaci a hypoteční trhy

Úřad české centrální banky pravidelné ve Zprávách o inflaci hodnotí prognózu všech možných okolností, které by mohly ovlivnit inflaci. Když budeme přesnější, musíme podotknout, že sledovaným indikátorem je inflace spotřebitelských cen. Inflace cen nemovitostí cílována není, nemovitosti jsou považovány za investiční aktivum a to, že by zde mohla vzniknout cenová bublina, zůstává poněkud stranou. I tak jsou ve Zprávách o inflaci pasáže týkající se vývoje na trhu nemovitostí včetně uvedení vybraných indikátorů udržitelností cen bytů. Vývoj zadlužení související s děním na trhu s bydlením potenciálně ovlivňuje finanční (ne)stabilitu, hypoteční úvěry v selhání mohou vést k bankovní krizi a dalším problémům v reálné ekonomice.

A tak třeba loni jsme se mohli dozvědět, že po předchozím dlouhodobém zlepšování došlo k mírnému zhoršení indikátorů dostupnosti bydlení a výhodnosti jeho koupě. Třeba ve třetím čtvrtletí padla ve Zprávě o inflaci informace, že poměr ceny bytu a tržního nájemného i poměr ceny bytu a průměrné mzdy meziročně vzrostl o asi 2%. Ve čtvrtletní zprávě jsou shrnuty informace o ekonomickém vývoji a vysloveny prognózy budoucího vývoje. Bankovní rada ČNB na podkladě rozhoduje co udělat s měnovou politikou, tak aby zajistila cenovou stabilitu a předešla nestabilitě finančního systému. Zda je diskutovaný vývoj udržitelný, zda se úvěrování tak trochu nevymklo z rukou, ovšem ukáže až čas.  

Zdroj: Zpráva o inflaci /IV 2015, ČNB

2015: Proč hypoteční trhy nebývale ožily? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.06.2016 14:16 ČNB zakáže stoprocentní hypotéky, obává se cenové bubliny

Česká národní banka (ČNB) doporučí bankám od letošního října neposkytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, limit stanoví na 95 procent. Od dubna 2017 pak ČNB sníží limit dokonce na 90 procent hodnoty nemovitosti. (Aktualizováno 4.6.2016 16:05) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 14.06.2016 16:07

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1191)
 
Ne. (1488)
 
Nevím. (49)
 Celkem hlasovalo 2728 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 07.07.2016 00:00 Variabilní sazby: Potopí vás hypotéka?

Variabilní sazby hypotečních úvěrů bývaly terno. Žádná fixace a vazba na mezibankovní sazby umožňuje bankám nabídnout nižší úroky. Ovšem nyní již variabilní sazby tolik netáhnou a některé banky je i zdražují. A jak jsou nebezpečné pro dlužníky? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 11.07.2016 00:00 Hypotéka pozpátku? Zpětné refinancování existuje

Klienti často přemýšlejí o tom, zda by se vyplatilo vzít si hypotéku, nebo zda pokrýt nákup nemovitosti ze svých zdrojů – pokud jimi samozřejmě disponují. Existuje však ještě další cesta. Pokud máte volné prostředky, můžete nemovitost zafinancovat ze svého, a poté využít zpětné refinancování. Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 04.07.2016 00:00 Aktuální sazby hypoték: Banky si užívají letní prázdniny

Banky před létem uchlácholil rekordní zájem o hypotéky, a tak se do nových akcí nepouštějí. Volného času si ale banky během letních prázdnin stejně příliš neužijí, musejí se začít pilně připravovat na nový zákon o úvěru. Čáru přes rozpočet udělala bankám i Česká národní banka (ČNB). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »