Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne…

Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne…

Koupit si byt na hypotéku a následně jej pronajímat, to je častá myšlenka řady pokročilých i začínajících investorů. Zda se investiční byt vyplatí, ovlivňuje mnoho vnějších faktorů. Jak do bytu investovat a jaké má takové rozhodnutí nevýhody?

Klíčový je v případě investic do bytu výběr lokality, kde chcete byt koupit. Jednak je pro nás důležité koupit nemovitost, která se dá dobře a rychle pronajmout, a jednak jde samozřejmě i o kupní cenu. Je třeba dát opravdu pozor, protože například byt 2+1 můžete například v severních Čechách koupit za 100 000 Kč, ale v Praze byste se těžko dostávali pod 2 miliony korun. Samozřejmě se bude lišit i cena nájmu v těchto lokalitách, ale určitě ne o tolik.

Druhou otázkou je, jaký byt zvolit. Zpravidla jsou vhodnější byty menší, například 1+1 nebo 2+1, případně i garsonky, neboť takové je mnohem snadnější pronajmout a v případě, kdy současný nájemník odejde, se dají rychle obsadit někým jiným.

Další je podmínka finanční rezervy. Jednak je potřeba zvládnou případné období, kdy v bytě nebude nájemník, ale placení nákladů a splátky hypotéky nepočká. A navíc řešení koupě na hypotéku s vlastními zdroji ve výši 10 – 15 % celkové investice je výrazně levnější než využití 100% hypotéky.

Naprosto zásadní výhodou takového rozhodnutí v tomto období je skutečnost, že se hypotéky dají pořídit za sazbu okolo 2 % p.a., což úvěr velmi výrazně zlevňuje. Dále určitě stojí za zmínku, že se mezi realitkami rozmáhá služba, která řeší spoustu administrativy okolo pořízení bytu a zařizování nájemníků. Některé zašly až tak daleko, že jsou za drobnou úplatu schopny garantovat nájemníka. Tyto dvě skutečnosti přímo vybízí k tomu se do investice do nemovitosti pustit.

Příklad koupě investičního bytu v Ostravě

Byt 2+1 ve výměře okolo 50 m2 po rekonstrukci pořídíte v Ostravě za zhruba 1 mil. Kč.

Podobný byt má náklady na fond oprav, energie, teplo a internet okolo 5 000 Kč měsíčně. Splátka hypotéky na 30 let se bude pohybovat v rozmezí zhruba 3 320 Kč – 4 320 Kč měsíčně podle toho, zda vložíme 10 % ze svého. Dále by bylo vhodné si byt pojistit, ale to obstaráme za zhruba 100 Kč měsíčně.

Máme tedy byt, který nás stojí měsíčně okolo 8 420 Kč – 9 420 Kč. Za kolik jsme tento byt schopni v dané lokalitě pronajmout?

Pronájmy podobných bytů začínají na úrovni 7 000 Kč s energiemi, ale to jsou byty v ne moc dobrém stavu. Náš byt jsme reálně schopni pronajmout dle situace za 8 000 Kč – 10 000 Kč měsíčně s energiemi. To znamená, že by nám nájemné mělo pokrýt veškeré náklady.

Dlouhodobě by se nám měl rozdíl mezi inkasovaným nájmem a našimi náklady zvyšovat, neboť nájemné poroste o inflaci celé, kdežto naše náklady porostou o inflaci jen u fondu oprav a služeb. Navíc, i přesto, že měsíčně takřka nevyděláváme,  vlastníme byt v hodnotě 1 milion korun, který svou hodnotu zhruba drží a náš úvěr se každým měsícem snižuje.

Jedná se o ideální případ a je třeba vzít v úvahu níže uvedená rizika.

Pozor na rizika

Je třeba si ale uvědomit i všechna rizika investování do nemovitostí k pronájmu. Je jich spoustu a je opravdu potřeba jim věnovat pozornost.

  1. Neplatící nájemník – Občanský zákoník je v tomto případě výrazně na straně nájemníka, a pokud si do bytu nastěhujeme někoho, kdo nebude chtít platit, tak nám jeho vystěhování a vymožení našich peněz zabere spoustu času a úsilí, ale během tohoto času budeme stále muset platit hypotéku i náklady na byt.
  2. Prodlevy mezi nájemníky – Pokud nám jeden nájemník vypoví smlouvu a odstěhuje se, máme sice velkou šanci, že brzy najdeme nového, ale nemusí to být hned. Snadno nám může vzniknout “hluché místo”, kdy budeme bez příjmů, ale s náklady.
  3. Pokles poptávky po pronájmu – Pokud se na základě situace v regionu začne město vylidňovat, tak se může stát, že nebude nikdo, kdo si bude chtít byt pronajmout. To s sebou ponese pokles ceny nemovitostí, kdy se reálná hodnota našeho bytu sníží, ale výše úvěru, který na něj máme, zůstane stejná.
  4. Zničení bytu nájemníkem – Může se najít nájemník, který svým působením v bytě způsobí značné škody. Opět v tomto případě je velice těžké jej z nájmu vypovědět a zase je tato skutečnost spojena s náklady na naší straně.
  5. Zdražení hypotéky v další fixaci – Nyní si můžeme pořídit hypotéku s nízkou sazbou a tuto sazbu si zafixovat třeba na 5 let. Ale za 5 let se mohou hypotéky poskytovat mnohem dráž a splátka při stejné splatnosti vyroste klidně i o 60 %.

Pokud dokážeme tato rizika snížit nebo eliminovat, máme s drobnými zakolísáními poměrně jisté dlouhodobé aktivum, které nám během naší ekonomické aktivity může přinášet nějaké drobné na přilepšenou, a v důchodu můžeme těžit z nájmu. Navíc byt se svojí hodnotou je stále součástí našeho majetku a můžeme jej prodat, nebo odkázat další generaci.

Obecně jde o spíše konzervativní investici, kde dlouhodobě vytváříme majetek a budujeme pasivní příjem. Před takovým rozhodnutím je ale potřeba zvážit rizika a připravit se, zejména potřebnou finanční rezervou.

Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne… >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (90)
 
Spíše ano. (17)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 157 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »