Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne…

Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne…

Koupit si byt na hypotéku a následně jej pronajímat, to je častá myšlenka řady pokročilých i začínajících investorů. Zda se investiční byt vyplatí, ovlivňuje mnoho vnějších faktorů. Jak do bytu investovat a jaké má takové rozhodnutí nevýhody?

Klíčový je v případě investic do bytu výběr lokality, kde chcete byt koupit. Jednak je pro nás důležité koupit nemovitost, která se dá dobře a rychle pronajmout, a jednak jde samozřejmě i o kupní cenu. Je třeba dát opravdu pozor, protože například byt 2+1 můžete například v severních Čechách koupit za 100 000 Kč, ale v Praze byste se těžko dostávali pod 2 miliony korun. Samozřejmě se bude lišit i cena nájmu v těchto lokalitách, ale určitě ne o tolik.

Druhou otázkou je, jaký byt zvolit. Zpravidla jsou vhodnější byty menší, například 1+1 nebo 2+1, případně i garsonky, neboť takové je mnohem snadnější pronajmout a v případě, kdy současný nájemník odejde, se dají rychle obsadit někým jiným.

Další je podmínka finanční rezervy. Jednak je potřeba zvládnou případné období, kdy v bytě nebude nájemník, ale placení nákladů a splátky hypotéky nepočká. A navíc řešení koupě na hypotéku s vlastními zdroji ve výši 10 – 15 % celkové investice je výrazně levnější než využití 100% hypotéky.

Naprosto zásadní výhodou takového rozhodnutí v tomto období je skutečnost, že se hypotéky dají pořídit za sazbu okolo 2 % p.a., což úvěr velmi výrazně zlevňuje. Dále určitě stojí za zmínku, že se mezi realitkami rozmáhá služba, která řeší spoustu administrativy okolo pořízení bytu a zařizování nájemníků. Některé zašly až tak daleko, že jsou za drobnou úplatu schopny garantovat nájemníka. Tyto dvě skutečnosti přímo vybízí k tomu se do investice do nemovitosti pustit.

Příklad koupě investičního bytu v Ostravě

Byt 2+1 ve výměře okolo 50 m2 po rekonstrukci pořídíte v Ostravě za zhruba 1 mil. Kč.

Podobný byt má náklady na fond oprav, energie, teplo a internet okolo 5 000 Kč měsíčně. Splátka hypotéky na 30 let se bude pohybovat v rozmezí zhruba 3 320 Kč – 4 320 Kč měsíčně podle toho, zda vložíme 10 % ze svého. Dále by bylo vhodné si byt pojistit, ale to obstaráme za zhruba 100 Kč měsíčně.

Máme tedy byt, který nás stojí měsíčně okolo 8 420 Kč – 9 420 Kč. Za kolik jsme tento byt schopni v dané lokalitě pronajmout?

Pronájmy podobných bytů začínají na úrovni 7 000 Kč s energiemi, ale to jsou byty v ne moc dobrém stavu. Náš byt jsme reálně schopni pronajmout dle situace za 8 000 Kč – 10 000 Kč měsíčně s energiemi. To znamená, že by nám nájemné mělo pokrýt veškeré náklady.

Dlouhodobě by se nám měl rozdíl mezi inkasovaným nájmem a našimi náklady zvyšovat, neboť nájemné poroste o inflaci celé, kdežto naše náklady porostou o inflaci jen u fondu oprav a služeb. Navíc, i přesto, že měsíčně takřka nevyděláváme,  vlastníme byt v hodnotě 1 milion korun, který svou hodnotu zhruba drží a náš úvěr se každým měsícem snižuje.

Jedná se o ideální případ a je třeba vzít v úvahu níže uvedená rizika.

Pozor na rizika

Je třeba si ale uvědomit i všechna rizika investování do nemovitostí k pronájmu. Je jich spoustu a je opravdu potřeba jim věnovat pozornost.

  1. Neplatící nájemník – Občanský zákoník je v tomto případě výrazně na straně nájemníka, a pokud si do bytu nastěhujeme někoho, kdo nebude chtít platit, tak nám jeho vystěhování a vymožení našich peněz zabere spoustu času a úsilí, ale během tohoto času budeme stále muset platit hypotéku i náklady na byt.
  2. Prodlevy mezi nájemníky – Pokud nám jeden nájemník vypoví smlouvu a odstěhuje se, máme sice velkou šanci, že brzy najdeme nového, ale nemusí to být hned. Snadno nám může vzniknout “hluché místo”, kdy budeme bez příjmů, ale s náklady.
  3. Pokles poptávky po pronájmu – Pokud se na základě situace v regionu začne město vylidňovat, tak se může stát, že nebude nikdo, kdo si bude chtít byt pronajmout. To s sebou ponese pokles ceny nemovitostí, kdy se reálná hodnota našeho bytu sníží, ale výše úvěru, který na něj máme, zůstane stejná.
  4. Zničení bytu nájemníkem – Může se najít nájemník, který svým působením v bytě způsobí značné škody. Opět v tomto případě je velice těžké jej z nájmu vypovědět a zase je tato skutečnost spojena s náklady na naší straně.
  5. Zdražení hypotéky v další fixaci – Nyní si můžeme pořídit hypotéku s nízkou sazbou a tuto sazbu si zafixovat třeba na 5 let. Ale za 5 let se mohou hypotéky poskytovat mnohem dráž a splátka při stejné splatnosti vyroste klidně i o 60 %.

Pokud dokážeme tato rizika snížit nebo eliminovat, máme s drobnými zakolísáními poměrně jisté dlouhodobé aktivum, které nám během naší ekonomické aktivity může přinášet nějaké drobné na přilepšenou, a v důchodu můžeme těžit z nájmu. Navíc byt se svojí hodnotou je stále součástí našeho majetku a můžeme jej prodat, nebo odkázat další generaci.

Obecně jde o spíše konzervativní investici, kde dlouhodobě vytváříme majetek a budujeme pasivní příjem. Před takovým rozhodnutím je ale potřeba zvážit rizika a připravit se, zejména potřebnou finanční rezervou.

Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne… >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.06.2016 12:59

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 16.06.2016 11:53

Zbyněk Drobiš | 10.06.2016 00:00 Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k učinění výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.06.2016 00:00 Fotbalové Euro se blíží. Airbnb přidělává hoteliérům vrásky

Fotbalové Mistrovství Evropy ve Francii začne již zítra. Hotely se plní a zdražují. Turistického ruchu chtějí využít i místní obyvatelé, internet se proto hostitelskými nabídkami jen hemží. Krátkodobý pronájem přes Airbnb dělá vrásky hoteliérům. Některá města začala již dokonce s platformou otevřený boj. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.06.2016 13:09 Developeři budou mít žně díky návrhu nového Metropolitního plánu Prahy

Zveřejněný návrh nového Metropolitního plánu Prahy ukazuje, co a kde se bude stavět. Dokument počítá s tím, že pro investory otevře velká území typu Bubny, nádraží Smíchov nebo nákladové nádraží Žižkov. Tyto projekty spolknou v součtu stovky miliard korun. Do toho se v hlavním městě počítá s výstavbou nových mostů a tramvajových tratí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.06.2016 10:19 Stát prodává nemovitosti. Chce letos dosáhnout rekordu

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) si dal letos ambiciozní plán. Plánuje rekordní prodej nemovitostí a majetku, který by předčil loňský zisk 1,93 miliard korun. Letošní cíl 2 miliardy korun chtějí docílit především prodejem obří budovy barokní Invalidovny v pražském Karlíně za vyvolávací cenu přesahující 637 milionů korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

10.06.2016 13:48 Novým majitelem Kotvy se stal miliardář Skala

Irská skupina Markland prodala pražský obchodní dům Kotva společnosti Pražská správa nemovitostí (PSN) miliardáře Václava Skaly. Prodejní cena nebyla zveřejněna, ale měla údajně přesáhnout 80 milionů eur (asi 2,2 miliardy korun). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

09.06.2016 10:53 V Praze vyrostou desítky tisíc nových bytů

Nový projektový záměr chystají pro Prahu místní developeři. Chystají výstavbu 70 tisíc nových bytů. Ty mají vzniknout hlavně v Karlíně a na Smíchově. Do pěti let počítají s výstavbou 23 tisíc nových bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (994)
 
Ne. (1413)
 
Nevím. (32)
 Celkem hlasovalo 2439 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »