Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne…

Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne…

Koupit si byt na hypotéku a následně jej pronajímat, to je častá myšlenka řady pokročilých i začínajících investorů. Zda se investiční byt vyplatí, ovlivňuje mnoho vnějších faktorů. Jak do bytu investovat a jaké má takové rozhodnutí nevýhody?

Klíčový je v případě investic do bytu výběr lokality, kde chcete byt koupit. Jednak je pro nás důležité koupit nemovitost, která se dá dobře a rychle pronajmout, a jednak jde samozřejmě i o kupní cenu. Je třeba dát opravdu pozor, protože například byt 2+1 můžete například v severních Čechách koupit za 100 000 Kč, ale v Praze byste se těžko dostávali pod 2 miliony korun. Samozřejmě se bude lišit i cena nájmu v těchto lokalitách, ale určitě ne o tolik.

Druhou otázkou je, jaký byt zvolit. Zpravidla jsou vhodnější byty menší, například 1+1 nebo 2+1, případně i garsonky, neboť takové je mnohem snadnější pronajmout a v případě, kdy současný nájemník odejde, se dají rychle obsadit někým jiným.

Další je podmínka finanční rezervy. Jednak je potřeba zvládnou případné období, kdy v bytě nebude nájemník, ale placení nákladů a splátky hypotéky nepočká. A navíc řešení koupě na hypotéku s vlastními zdroji ve výši 10 – 15 % celkové investice je výrazně levnější než využití 100% hypotéky.

Naprosto zásadní výhodou takového rozhodnutí v tomto období je skutečnost, že se hypotéky dají pořídit za sazbu okolo 2 % p.a., což úvěr velmi výrazně zlevňuje. Dále určitě stojí za zmínku, že se mezi realitkami rozmáhá služba, která řeší spoustu administrativy okolo pořízení bytu a zařizování nájemníků. Některé zašly až tak daleko, že jsou za drobnou úplatu schopny garantovat nájemníka. Tyto dvě skutečnosti přímo vybízí k tomu se do investice do nemovitosti pustit.

Příklad koupě investičního bytu v Ostravě

Byt 2+1 ve výměře okolo 50 m2 po rekonstrukci pořídíte v Ostravě za zhruba 1 mil. Kč.

Podobný byt má náklady na fond oprav, energie, teplo a internet okolo 5 000 Kč měsíčně. Splátka hypotéky na 30 let se bude pohybovat v rozmezí zhruba 3 320 Kč – 4 320 Kč měsíčně podle toho, zda vložíme 10 % ze svého. Dále by bylo vhodné si byt pojistit, ale to obstaráme za zhruba 100 Kč měsíčně.

Máme tedy byt, který nás stojí měsíčně okolo 8 420 Kč – 9 420 Kč. Za kolik jsme tento byt schopni v dané lokalitě pronajmout?

Pronájmy podobných bytů začínají na úrovni 7 000 Kč s energiemi, ale to jsou byty v ne moc dobrém stavu. Náš byt jsme reálně schopni pronajmout dle situace za 8 000 Kč – 10 000 Kč měsíčně s energiemi. To znamená, že by nám nájemné mělo pokrýt veškeré náklady.

Dlouhodobě by se nám měl rozdíl mezi inkasovaným nájmem a našimi náklady zvyšovat, neboť nájemné poroste o inflaci celé, kdežto naše náklady porostou o inflaci jen u fondu oprav a služeb. Navíc, i přesto, že měsíčně takřka nevyděláváme,  vlastníme byt v hodnotě 1 milion korun, který svou hodnotu zhruba drží a náš úvěr se každým měsícem snižuje.

Jedná se o ideální případ a je třeba vzít v úvahu níže uvedená rizika.

Pozor na rizika

Je třeba si ale uvědomit i všechna rizika investování do nemovitostí k pronájmu. Je jich spoustu a je opravdu potřeba jim věnovat pozornost.

  1. Neplatící nájemník – Občanský zákoník je v tomto případě výrazně na straně nájemníka, a pokud si do bytu nastěhujeme někoho, kdo nebude chtít platit, tak nám jeho vystěhování a vymožení našich peněz zabere spoustu času a úsilí, ale během tohoto času budeme stále muset platit hypotéku i náklady na byt.
  2. Prodlevy mezi nájemníky – Pokud nám jeden nájemník vypoví smlouvu a odstěhuje se, máme sice velkou šanci, že brzy najdeme nového, ale nemusí to být hned. Snadno nám může vzniknout “hluché místo”, kdy budeme bez příjmů, ale s náklady.
  3. Pokles poptávky po pronájmu – Pokud se na základě situace v regionu začne město vylidňovat, tak se může stát, že nebude nikdo, kdo si bude chtít byt pronajmout. To s sebou ponese pokles ceny nemovitostí, kdy se reálná hodnota našeho bytu sníží, ale výše úvěru, který na něj máme, zůstane stejná.
  4. Zničení bytu nájemníkem – Může se najít nájemník, který svým působením v bytě způsobí značné škody. Opět v tomto případě je velice těžké jej z nájmu vypovědět a zase je tato skutečnost spojena s náklady na naší straně.
  5. Zdražení hypotéky v další fixaci – Nyní si můžeme pořídit hypotéku s nízkou sazbou a tuto sazbu si zafixovat třeba na 5 let. Ale za 5 let se mohou hypotéky poskytovat mnohem dráž a splátka při stejné splatnosti vyroste klidně i o 60 %.

Pokud dokážeme tato rizika snížit nebo eliminovat, máme s drobnými zakolísáními poměrně jisté dlouhodobé aktivum, které nám během naší ekonomické aktivity může přinášet nějaké drobné na přilepšenou, a v důchodu můžeme těžit z nájmu. Navíc byt se svojí hodnotou je stále součástí našeho majetku a můžeme jej prodat, nebo odkázat další generaci.

Obecně jde o spíše konzervativní investici, kde dlouhodobě vytváříme majetek a budujeme pasivní příjem. Před takovým rozhodnutím je ale potřeba zvážit rizika a připravit se, zejména potřebnou finanční rezervou.

Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne… >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-efpa-investujeme-a-hypoindex

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.09.2016 00:00 Ceny bytů i pozemků rostou nejrychleji za pět let

Ceny bytů a pozemků vzrostly ve druhém čtvrtletí 2016 nejrychleji od roku 2010. Naopak se nepatrně zpomalil růst cen rodinných domů. Vyplývá to z aktuálního čtvrtletního HB Indexu Hypoteční banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.09.2016 00:00 Hypotéka pro studenty vstupuje na český trh

Téměř každý student musí řešit během studia bydlení. Nejsnazší variantou je kolej, na kterou ale nedosáhne každý. Proto se většina studentů uchyluje ke společnému pronájmu bytu. I když sní o vlastním bydlení, bez dostatečných příjmů na něj nedosáhnou. První banka ale přichází s nabídkou hypotéky pro studenty. Je studentská hypotéka opravdu pro studenty? Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 23.09.2016 03:11

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.09.2016 13:56 Wüstenrot má nového tiskového mluvčího

Jiří Janeček se stal od 15. září novým tiskovým mluvčím finanční skupiny Wüstenrot. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.09.2016 10:54 České reality začínají ovládat firmy ze zámoří

Noví investoři přicházejí do České republiky kupovat nemovitosti především z Austrálie a Jihoafrické republiky. Jejich zájem je jsou podnikatelské nemovitosti jako jsou obchodní centra, či kanceláře. V realitách nemají problém utrácet miliardy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (231)
 
Spíše ano. (40)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 352 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »