Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami!

Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami!

Ceny nemovitostí v nominálním vyjádření nemusí jenom růst, mohou i stagnovat nebo klesat. Jenže jak tuto skutečnost vysvětlit potenciálním hráčům, aby psychologie trhu nekazila obchodní transakce? Odpovědi z různých kontinentů spočívají v použití názorné pomůcky v podobě nemovitostních hodin.

Teorie nemovitostních hodin uznává, že každý trh funguje v cyklech popsatelných pohybem hodinových ručiček kolem ciferníků. Na ciferníku hodin jsou vyznačeny různé fáze cyklu, kterými trh s nemovitostmi prochází – boom, přehřátí, propad, oživení. Uvedena bývají také investiční doporučení v podobě „kupovat“, „prodávat“. Nemovitostní hodiny mají pomoci určit, kdy je nejlepší čas na trh vstoupit a kdy nikoliv.

Obr. 1: Australský pohled na realitní hodiny, ve dvanáct hodin poptávka převyšuje celkovou nabídku, je nejlepší čas prodat. V devět hodin mohou být ceny nižší, než reprodukční pořizovací cena.   

nemovitostni-hodiny-01

Zdroj: Macrobusiness.com.au

Kdy je podle nemovitostních hodin nejhorší investovat

Deset minut po dvanácté již realitní investice nejsou, co bývaly. Po dvanácté hodině se inteligentní investoři přesouvají do tříd aktiv s větším růstovým potenciálem. Nakupují naopak spíše nezkušení investoři, kteří věří, že dobré časy a rostoucí ceny nikdy neskončí. Později budou zklamáni a možná i spláčou nad výdělkem.

Od tří do šesti hodin pak dochází k propadu, prodávají „vyděšení“ investoři, případně ti, které tíží záporný vlastní kapitál. Kupují v podstatě začínající investoři nebo ti, kdo musí.

Nejlepším čas pro investice má naopak být po šesté hodině, protože právě zde se riziko investice spíše snižuje. Mezi šestou až devátou hodinou prodávají zadlužení vlastníci ve snaze vyhnout se problémům vyplývajícím z obsluhy dluhu, na trh se dostávají zastavené nemovitosti. Vzhledem k pravděpodobnosti výhodných cen nakupují profesionální investoři. Nemovitostní hodiny jsou v tuto dobu poháněny nízkou důvěrou v ekonomiku, klesajícími příjmy, rostoucí nezaměstnaností a tlakem na dlužníky.

V době oživení, v podání nemovitostních hodin mezi devátou a dvanáctou hodinou, již díky zvýšené dostupnosti úvěrů nakupuje široká veřejnost, kupuje se v obavě, že zvýšení cen by mohlo udělat pozdější nákupy nemožnými. Nemovitosti se stávají atraktivní investicí, poptávka po nemovitostech roste.

Doba mezi boomem a krachem

Nemovitostní hodiny jsou ilustrativním pohledem na nemovitostní cyklus. Jak různí autoři nemovitostní hodiny popisují, liší se „časovým intervalem“ mezi boomem a krachem. Ve třicátých letech minulého století Homer Hoyt (1895 – 1984) vypozoroval, že v chicagských nemovitostech existuje 18letý cyklus. Dnešní komentáře a statistiky popisující délku cyklů se značně liší, někdo uvádí, že jde v průměru o tři až čtyři roky, jiní hovoří o období mnohem delším, deset, patnáct i osmnáct let.

Tab. 1: Investice do nemovitostí procházejí cyklem, u kterého lze rozpoznat fáze boom, propadu, a zotavení.

Boom (chamtivost)

– Ceny nemovitostí rostou v řádu desítek procent ročně, výnosy klesají, ceny rostou proporcionálně více, než nájemné. Čas potřebný k prodeji nemovitosti se značně snižuje.

– Chuť a zájem koupit ve víře v kapitálové výnosy, na trh přicházejí nové generace investorů. Úvěry jsou dostupné a nemovitosti jsou pro média žhavým tématem, zpočátku se hovoří o růstu cen, později o snížené dostupnosti.

– Komentáře, že boom nikdy neskončí, že situace je jiná, ochota přeplácet. Ceny jsou natolik vysoké, že výnosy klesají na nepřijatelné úrovně. Ceny jsou tlačeny na úrovně, které jsou, minimálně v krátkodobém horizontu, neudržitelné.

– Stavitelé a developeři zaplavují trh novými nemovitostmi (až do převisu nabídky).

Propad (strach)

– Vychází najevo, že nabídka převažuje poptávku, zvyšující se neobsazenost a klesající návratnost investic. Pokles peněžních toků a propad hodnoty, úvahy o prodeji – „tato investice se nevyplácí“. 

– Hnací síly opadly, dochází k procitnutí a připuštění toho, že ceny nemusí jen růst.

– Růst cen stagnuje nebo majetkové hodnoty klesají, zvyšuje se doba potřebná k prodeji nemovitosti.

– Financování je obtížnější získat, roste počet nucených prodejů. V médiích se hovoří o zkáze a beznaději.

Zotavení  (obavy)

– Doba k prodeji nemovitosti se snižuje a ceny se začínají zvyšovat. V médiích se diskutuje, zda jsou ceny udržitelné.

– Nájemné se zvyšuje a s tím i peněžní toky. Potenciální kupci zatím váhají a odkládají investice.

 

Obr. 2: Vzestup (boom) je vystřídán propadem, po kterém následuje zotavení. 

nemovitostni-hodiny-02

Zdroj: Carolinehome.blogspot.cz

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (765)
 
Ne. (343)
 Celkem hlasovalo 1108 čtenářů

Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 30.05.2016 00:00 Chcete si přivydělat? Pronajměte svůj byt turistům

Krátkodobé pronájmy zažívají v posledních letech nevídaný boom. Češi této formě přivýdělku teprve přicházejí na chuť. Láká je především vidina snadného výdělku. Bez práce ale nejsou koláče. Kolik si krátkodobým pronájmem můžete vydělat a co vás to bude stát? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

27.05.2016 13:46 Praha konečně schválila stavební předpisy

Pražští radní dnes po mnohaměsíčních průtazích schválili novelu Pražských stavebních předpisů s účinností od 1. srpna. Spor o podobu předpisů trval více než dva roky. Skončí období nejistoty a chaosu? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (803)
 
Ne. (1315)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2147 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »