Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami!

Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami!

Ceny nemovitostí v nominálním vyjádření nemusí jenom růst, mohou i stagnovat nebo klesat. Jenže jak tuto skutečnost vysvětlit potenciálním hráčům, aby psychologie trhu nekazila obchodní transakce? Odpovědi z různých kontinentů spočívají v použití názorné pomůcky v podobě nemovitostních hodin.

Teorie nemovitostních hodin uznává, že každý trh funguje v cyklech popsatelných pohybem hodinových ručiček kolem ciferníků. Na ciferníku hodin jsou vyznačeny různé fáze cyklu, kterými trh s nemovitostmi prochází – boom, přehřátí, propad, oživení. Uvedena bývají také investiční doporučení v podobě „kupovat“, „prodávat“. Nemovitostní hodiny mají pomoci určit, kdy je nejlepší čas na trh vstoupit a kdy nikoliv.

Obr. 1: Australský pohled na realitní hodiny, ve dvanáct hodin poptávka převyšuje celkovou nabídku, je nejlepší čas prodat. V devět hodin mohou být ceny nižší, než reprodukční pořizovací cena.   

nemovitostni-hodiny-01

Zdroj: Macrobusiness.com.au

Kdy je podle nemovitostních hodin nejhorší investovat

Deset minut po dvanácté již realitní investice nejsou, co bývaly. Po dvanácté hodině se inteligentní investoři přesouvají do tříd aktiv s větším růstovým potenciálem. Nakupují naopak spíše nezkušení investoři, kteří věří, že dobré časy a rostoucí ceny nikdy neskončí. Později budou zklamáni a možná i spláčou nad výdělkem.

Od tří do šesti hodin pak dochází k propadu, prodávají „vyděšení“ investoři, případně ti, které tíží záporný vlastní kapitál. Kupují v podstatě začínající investoři nebo ti, kdo musí.

Nejlepším čas pro investice má naopak být po šesté hodině, protože právě zde se riziko investice spíše snižuje. Mezi šestou až devátou hodinou prodávají zadlužení vlastníci ve snaze vyhnout se problémům vyplývajícím z obsluhy dluhu, na trh se dostávají zastavené nemovitosti. Vzhledem k pravděpodobnosti výhodných cen nakupují profesionální investoři. Nemovitostní hodiny jsou v tuto dobu poháněny nízkou důvěrou v ekonomiku, klesajícími příjmy, rostoucí nezaměstnaností a tlakem na dlužníky.

V době oživení, v podání nemovitostních hodin mezi devátou a dvanáctou hodinou, již díky zvýšené dostupnosti úvěrů nakupuje široká veřejnost, kupuje se v obavě, že zvýšení cen by mohlo udělat pozdější nákupy nemožnými. Nemovitosti se stávají atraktivní investicí, poptávka po nemovitostech roste.

Doba mezi boomem a krachem

Nemovitostní hodiny jsou ilustrativním pohledem na nemovitostní cyklus. Jak různí autoři nemovitostní hodiny popisují, liší se „časovým intervalem“ mezi boomem a krachem. Ve třicátých letech minulého století Homer Hoyt (1895 – 1984) vypozoroval, že v chicagských nemovitostech existuje 18letý cyklus. Dnešní komentáře a statistiky popisující délku cyklů se značně liší, někdo uvádí, že jde v průměru o tři až čtyři roky, jiní hovoří o období mnohem delším, deset, patnáct i osmnáct let.

Tab. 1: Investice do nemovitostí procházejí cyklem, u kterého lze rozpoznat fáze boom, propadu, a zotavení.

Boom (chamtivost)

– Ceny nemovitostí rostou v řádu desítek procent ročně, výnosy klesají, ceny rostou proporcionálně více, než nájemné. Čas potřebný k prodeji nemovitosti se značně snižuje.

– Chuť a zájem koupit ve víře v kapitálové výnosy, na trh přicházejí nové generace investorů. Úvěry jsou dostupné a nemovitosti jsou pro média žhavým tématem, zpočátku se hovoří o růstu cen, později o snížené dostupnosti.

– Komentáře, že boom nikdy neskončí, že situace je jiná, ochota přeplácet. Ceny jsou natolik vysoké, že výnosy klesají na nepřijatelné úrovně. Ceny jsou tlačeny na úrovně, které jsou, minimálně v krátkodobém horizontu, neudržitelné.

– Stavitelé a developeři zaplavují trh novými nemovitostmi (až do převisu nabídky).

Propad (strach)

– Vychází najevo, že nabídka převažuje poptávku, zvyšující se neobsazenost a klesající návratnost investic. Pokles peněžních toků a propad hodnoty, úvahy o prodeji – „tato investice se nevyplácí“. 

– Hnací síly opadly, dochází k procitnutí a připuštění toho, že ceny nemusí jen růst.

– Růst cen stagnuje nebo majetkové hodnoty klesají, zvyšuje se doba potřebná k prodeji nemovitosti.

– Financování je obtížnější získat, roste počet nucených prodejů. V médiích se hovoří o zkáze a beznaději.

Zotavení  (obavy)

– Doba k prodeji nemovitosti se snižuje a ceny se začínají zvyšovat. V médiích se diskutuje, zda jsou ceny udržitelné.

– Nájemné se zvyšuje a s tím i peněžní toky. Potenciální kupci zatím váhají a odkládají investice.

 

Obr. 2: Vzestup (boom) je vystřídán propadem, po kterém následuje zotavení. 

nemovitostni-hodiny-02

Zdroj: Carolinehome.blogspot.cz

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (788)
 
Ne. (354)
 Celkem hlasovalo 1142 čtenářů

Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.09.2016 00:00 Ceny bytů i pozemků rostou nejrychleji za pět let

Ceny bytů a pozemků vzrostly ve druhém čtvrtletí 2016 nejrychleji od roku 2010. Naopak se nepatrně zpomalil růst cen rodinných domů. Vyplývá to z aktuálního čtvrtletního HB Indexu Hypoteční banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.09.2016 00:00 Hypotéka pro studenty vstupuje na český trh

Téměř každý student musí řešit během studia bydlení. Nejsnazší variantou je kolej, na kterou ale nedosáhne každý. Proto se většina studentů uchyluje ke společnému pronájmu bytu. I když sní o vlastním bydlení, bez dostatečných příjmů na něj nedosáhnou. První banka ale přichází s nabídkou hypotéky pro studenty. Je studentská hypotéka opravdu pro studenty? Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 23.09.2016 03:11

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.09.2016 13:56 Wüstenrot má nového tiskového mluvčího

Jiří Janeček se stal od 15. září novým tiskovým mluvčím finanční skupiny Wüstenrot. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.09.2016 10:54 České reality začínají ovládat firmy ze zámoří

Noví investoři přicházejí do České republiky kupovat nemovitosti především z Austrálie a Jihoafrické republiky. Jejich zájem je jsou podnikatelské nemovitosti jako jsou obchodní centra, či kanceláře. V realitách nemají problém utrácet miliardy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (233)
 
Spíše ano. (42)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 356 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »