Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami!

Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami!

Ceny nemovitostí v nominálním vyjádření nemusí jenom růst, mohou i stagnovat nebo klesat. Jenže jak tuto skutečnost vysvětlit potenciálním hráčům, aby psychologie trhu nekazila obchodní transakce? Odpovědi z různých kontinentů spočívají v použití názorné pomůcky v podobě nemovitostních hodin.

Teorie nemovitostních hodin uznává, že každý trh funguje v cyklech popsatelných pohybem hodinových ručiček kolem ciferníků. Na ciferníku hodin jsou vyznačeny různé fáze cyklu, kterými trh s nemovitostmi prochází – boom, přehřátí, propad, oživení. Uvedena bývají také investiční doporučení v podobě „kupovat“, „prodávat“. Nemovitostní hodiny mají pomoci určit, kdy je nejlepší čas na trh vstoupit a kdy nikoliv.

Obr. 1: Australský pohled na realitní hodiny, ve dvanáct hodin poptávka převyšuje celkovou nabídku, je nejlepší čas prodat. V devět hodin mohou být ceny nižší, než reprodukční pořizovací cena.   

nemovitostni-hodiny-01

Zdroj: Macrobusiness.com.au

Kdy je podle nemovitostních hodin nejhorší investovat

Deset minut po dvanácté již realitní investice nejsou, co bývaly. Po dvanácté hodině se inteligentní investoři přesouvají do tříd aktiv s větším růstovým potenciálem. Nakupují naopak spíše nezkušení investoři, kteří věří, že dobré časy a rostoucí ceny nikdy neskončí. Později budou zklamáni a možná i spláčou nad výdělkem.

Od tří do šesti hodin pak dochází k propadu, prodávají „vyděšení“ investoři, případně ti, které tíží záporný vlastní kapitál. Kupují v podstatě začínající investoři nebo ti, kdo musí.

Nejlepším čas pro investice má naopak být po šesté hodině, protože právě zde se riziko investice spíše snižuje. Mezi šestou až devátou hodinou prodávají zadlužení vlastníci ve snaze vyhnout se problémům vyplývajícím z obsluhy dluhu, na trh se dostávají zastavené nemovitosti. Vzhledem k pravděpodobnosti výhodných cen nakupují profesionální investoři. Nemovitostní hodiny jsou v tuto dobu poháněny nízkou důvěrou v ekonomiku, klesajícími příjmy, rostoucí nezaměstnaností a tlakem na dlužníky.

V době oživení, v podání nemovitostních hodin mezi devátou a dvanáctou hodinou, již díky zvýšené dostupnosti úvěrů nakupuje široká veřejnost, kupuje se v obavě, že zvýšení cen by mohlo udělat pozdější nákupy nemožnými. Nemovitosti se stávají atraktivní investicí, poptávka po nemovitostech roste.

Doba mezi boomem a krachem

Nemovitostní hodiny jsou ilustrativním pohledem na nemovitostní cyklus. Jak různí autoři nemovitostní hodiny popisují, liší se „časovým intervalem“ mezi boomem a krachem. Ve třicátých letech minulého století Homer Hoyt (1895 – 1984) vypozoroval, že v chicagských nemovitostech existuje 18letý cyklus. Dnešní komentáře a statistiky popisující délku cyklů se značně liší, někdo uvádí, že jde v průměru o tři až čtyři roky, jiní hovoří o období mnohem delším, deset, patnáct i osmnáct let.

Tab. 1: Investice do nemovitostí procházejí cyklem, u kterého lze rozpoznat fáze boom, propadu, a zotavení.

Boom (chamtivost)

– Ceny nemovitostí rostou v řádu desítek procent ročně, výnosy klesají, ceny rostou proporcionálně více, než nájemné. Čas potřebný k prodeji nemovitosti se značně snižuje.

– Chuť a zájem koupit ve víře v kapitálové výnosy, na trh přicházejí nové generace investorů. Úvěry jsou dostupné a nemovitosti jsou pro média žhavým tématem, zpočátku se hovoří o růstu cen, později o snížené dostupnosti.

– Komentáře, že boom nikdy neskončí, že situace je jiná, ochota přeplácet. Ceny jsou natolik vysoké, že výnosy klesají na nepřijatelné úrovně. Ceny jsou tlačeny na úrovně, které jsou, minimálně v krátkodobém horizontu, neudržitelné.

– Stavitelé a developeři zaplavují trh novými nemovitostmi (až do převisu nabídky).

Propad (strach)

– Vychází najevo, že nabídka převažuje poptávku, zvyšující se neobsazenost a klesající návratnost investic. Pokles peněžních toků a propad hodnoty, úvahy o prodeji – „tato investice se nevyplácí“. 

– Hnací síly opadly, dochází k procitnutí a připuštění toho, že ceny nemusí jen růst.

– Růst cen stagnuje nebo majetkové hodnoty klesají, zvyšuje se doba potřebná k prodeji nemovitosti.

– Financování je obtížnější získat, roste počet nucených prodejů. V médiích se hovoří o zkáze a beznaději.

Zotavení  (obavy)

– Doba k prodeji nemovitosti se snižuje a ceny se začínají zvyšovat. V médiích se diskutuje, zda jsou ceny udržitelné.

– Nájemné se zvyšuje a s tím i peněžní toky. Potenciální kupci zatím váhají a odkládají investice.

 

Obr. 2: Vzestup (boom) je vystřídán propadem, po kterém následuje zotavení. 

nemovitostni-hodiny-02

Zdroj: Carolinehome.blogspot.cz

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (775)
 
Ne. (350)
 Celkem hlasovalo 1125 čtenářů

Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 01.07.2016 00:00 Kdy může zůstavitel vydědit nepominutelné dědice?

Jaké zákonné důvody poskytuje zůstaviteli občanský zákoník, aby mohl vydědit nepominutelného dědice? Může zůstavitel vydědit nepominutelného dědice, pokud je zadlužen natolik, že se nezachová povinný díl pro potomky dědice? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 30.06.2016 00:00 Bydlíte v luxusním bytě a ani o tom nevíte

Zájem o luxusní bydlení v České republice neustále roste. Luxus již není pouze doménou zahraničních kupců, ale stále častěji i tuzemských zájemců, kteří si luxus mohou dovolit. Jak luxusní nemovitost vypadá a kolik může vydělat? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 27.06.2016 00:00 Kupujete nebo prodáváte byt? Nenaleťte na triky a podvody zprostředkovatelů

Profese realitního makléře je v České republice velice populární, živí se jí téměř 14 500 lidí. Regulace realitních zprostředkovatelů je zatím v Česku v plenkách a tak není divu, že obrovské objemy obchodovaných peněz lákají nejednoho nepoctivého makléře. Jak se vyhnout trikům a podvodům realitních makléřů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.06.2016 22:41

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 27.06.2016 19:25

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

01.07.2016 11:57 Evropskou třídu čekají investice za miliardy

Prodloužení linky metra A směrem k letišti přilákalo do Prahy 6 pozornost řady developerů. Na povznesetní Evropské třídy se chce zaměřit i město. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

30.06.2016 13:36 Prodává se zámeček Masarykova kancléře

Neorenesanční zámeček v Praze-Hodkovičkách, kterou vlastnil i prvorepublikový politik a kancléř Tomáše G. Masaryka a Edvarda Beneše Přemysl Šámal, je na prodej. Cena nebyla zveřejněna. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

29.06.2016 15:26 Metropolitní plán pro Prahu prověří odborníci

Metropolitní plán pro Prahu musí začít platit v roce 2020, kdy vyprší čas stávajícímu územnímu plánu. Přestože konečná verze dokumentu, který rozhodne o budoucích možnostech výstavby na území Prahy, leží na pražském magistrátě již od konce května, město se mu bude věnovat až v září. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

28.06.2016 14:35 Funkcionalistickou vilu z roku 1939 můžete zachránit za 85 milionů

Majitel funkcionalistické vily na Petřinách se chystá srovnat dům z roku 1939 se zemí. Občanům a zastupitelům města se nelíbí, že by na jeho místě měl vyrůst moderní dům s třinácti byty a podzemním patrem. Majitel, který zaplatil za vilu 23,45 milionů korun, je ochotný  jí za 85 milionů korun prodat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.06.2016 12:58 Město změnilo územní plán. Firmy chtějí odškodnění 82 milionů korun

Společnost Ulma koupila pozemek v průmyslové zóně v Benátkách nad Jizerou, aby rozšířila svůj areál. Radnice ale před dvěma lety změnila územní plán a výstavbu na pozemcích zakázala. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1041)
 
Ne. (1431)
 
Nevím. (38)
 Celkem hlasovalo 2510 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.06.2016 00:00 Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Poslanci začali znovu uvažovat o zavedení předkupního práva. Opatření, které ukládá vlastníkům části nemovitosti nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, bylo zrušeno s příchodem nového občanského zákoníku. Co by znamenal návrat předkupního práva pro vlastníky nemovitostí? Kdo by na změnu doplatil nejvíce? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Martin Fojtík | 24.06.2016 00:00 Realitní franšízy jako hit Česka? Většinou jen slepá ulička!

Před pár dny oznámila další z tuzemských realitek, že vstupuje na pole franšíz, tedy že svou značku bude přeprodávat a pronajímat zájemcům po celé republice. V praxi to pak vypadá tak, že se v některém z měst objeví pobočka velké realitní firmy, která s ní má ale společný jen název. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.06.2016 00:00 Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »