EUR 25.320

USD 23.408

REPO sazba ČNB 5.75 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.320

USD 23.408

Text: Radovan Novotný

30. 05. 2014

0 komentářů

Kupujete byt? Řiďte se nemovitostními hodinami!

 


 

Teorie nemovitostních hodin uznává, že každý trh funguje v cyklech popsatelných pohybem hodinových ručiček kolem ciferníků. Na ciferníku hodin jsou vyznačeny různé fáze cyklu, kterými trh s nemovitostmi prochází – boom, přehřátí, propad, oživení. Uvedena bývají také investiční doporučení v podobě „kupovat“, „prodávat“. Nemovitostní hodiny mají pomoci určit, kdy je nejlepší čas na trh vstoupit a kdy nikoliv.

Obr. 1: Australský pohled na realitní hodiny, ve dvanáct hodin poptávka převyšuje celkovou nabídku, je nejlepší čas prodat. V devět hodin mohou být ceny nižší, než reprodukční pořizovací cena.   

nemovitostni-hodiny-01

Zdroj: Macrobusiness.com.au

Kdy je podle nemovitostních hodin nejhorší investovat

Deset minut po dvanácté již realitní investice nejsou, co bývaly. Po dvanácté hodině se inteligentní investoři přesouvají do tříd aktiv s větším růstovým potenciálem. Nakupují naopak spíše nezkušení investoři, kteří věří, že dobré časy a rostoucí ceny nikdy neskončí. Později budou zklamáni a možná i spláčou nad výdělkem.

Od tří do šesti hodin pak dochází k propadu, prodávají „vyděšení“ investoři, případně ti, které tíží záporný vlastní kapitál. Kupují v podstatě začínající investoři nebo ti, kdo musí.

Nejlepším čas pro investice má naopak být po šesté hodině, protože právě zde se riziko investice spíše snižuje. Mezi šestou až devátou hodinou prodávají zadlužení vlastníci ve snaze vyhnout se problémům vyplývajícím z obsluhy dluhu, na trh se dostávají zastavené nemovitosti. Vzhledem k pravděpodobnosti výhodných cen nakupují profesionální investoři. Nemovitostní hodiny jsou v tuto dobu poháněny nízkou důvěrou v ekonomiku, klesajícími příjmy, rostoucí nezaměstnaností a tlakem na dlužníky.

V době oživení, v podání nemovitostních hodin mezi devátou a dvanáctou hodinou, již díky zvýšené dostupnosti úvěrů nakupuje široká veřejnost, kupuje se v obavě, že zvýšení cen by mohlo udělat pozdější nákupy nemožnými. Nemovitosti se stávají atraktivní investicí, poptávka po nemovitostech roste.

Doba mezi boomem a krachem

Nemovitostní hodiny jsou ilustrativním pohledem na nemovitostní cyklus. Jak různí autoři nemovitostní hodiny popisují, liší se „časovým intervalem“ mezi boomem a krachem. Ve třicátých letech minulého století Homer Hoyt (1895 – 1984) vypozoroval, že v chicagských nemovitostech existuje 18letý cyklus. Dnešní komentáře a statistiky popisující délku cyklů se značně liší, někdo uvádí, že jde v průměru o tři až čtyři roky, jiní hovoří o období mnohem delším, deset, patnáct i osmnáct let.

Tab. 1: Investice do nemovitostí procházejí cyklem, u kterého lze rozpoznat fáze boom, propadu, a zotavení.

Boom (chamtivost)

– Ceny nemovitostí rostou v řádu desítek procent ročně, výnosy klesají, ceny rostou proporcionálně více, než nájemné. Čas potřebný k prodeji nemovitosti se značně snižuje.

– Chuť a zájem koupit ve víře v kapitálové výnosy, na trh přicházejí nové generace investorů. Úvěry jsou dostupné a nemovitosti jsou pro média žhavým tématem, zpočátku se hovoří o růstu cen, později o snížené dostupnosti.

– Komentáře, že boom nikdy neskončí, že situace je jiná, ochota přeplácet. Ceny jsou natolik vysoké, že výnosy klesají na nepřijatelné úrovně. Ceny jsou tlačeny na úrovně, které jsou, minimálně v krátkodobém horizontu, neudržitelné.

– Stavitelé a developeři zaplavují trh novými nemovitostmi (až do převisu nabídky).

Propad (strach)

– Vychází najevo, že nabídka převažuje poptávku, zvyšující se neobsazenost a klesající návratnost investic. Pokles peněžních toků a propad hodnoty, úvahy o prodeji – „tato investice se nevyplácí“. 

– Hnací síly opadly, dochází k procitnutí a připuštění toho, že ceny nemusí jen růst.

– Růst cen stagnuje nebo majetkové hodnoty klesají, zvyšuje se doba potřebná k prodeji nemovitosti.

– Financování je obtížnější získat, roste počet nucených prodejů. V médiích se hovoří o zkáze a beznaději.

Zotavení  (obavy)

– Doba k prodeji nemovitosti se snižuje a ceny se začínají zvyšovat. V médiích se diskutuje, zda jsou ceny udržitelné.

– Nájemné se zvyšuje a s tím i peněžní toky. Potenciální kupci zatím váhají a odkládají investice.

 

Obr. 2: Vzestup (boom) je vystřídán propadem, po kterém následuje zotavení. 

nemovitostni-hodiny-02

Zdroj: Carolinehome.blogspot.cz

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

Obrat cyklu, příliv a odliv na realitních trzích

Co se týká cen nemovitostí, čeká se růst. Aktuální prognóza ČNB naznačuje od prvního čtvrtletí tohoto roku návrat meziročního tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí do mírně kladných hodnot. Trh s hypotečními úvěry zažil v roce 2023 útlum, objem nových hypotečních úvěrů se snížil o čtvrtinu. Trend se změnil a ČNB očekává v roce 2024 oživení […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

22. 03. 2024

Nový vzestup na trhu: Hypotéky a ceny nemovitostí nabírají dech

O českém trhu rezidenčních nemovitostí a trhu hypotečním není špatné pohovořit s někým, kdo se o dění zajímá. Zájem o hypotéky opět stoupá a s ním i ceny nemovitostí, které začínají nabírat dech. Očekávání a uvolnění parametrů obezřetnosti DTI a DSTI při poskytování úvěrů hraje svou roli. Nedostatek nabídky není jen otázkou poptávky, ale i „zelené“ […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

19. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *