Jak nepřijít v exekuci o nemovitost

Petr Bukač

Počet lidí, kteří nezvládají splácet své finanční závazky, stále narůstá. Spousta z nich skončí v exekučním řízení, v němž mohou i kvůli malému dluhu přijít o střechu nad hlavou. Lze nevýhodnému exekučnímu prodeji nemovitosti zabránit?

Hlavně nehrát mrtvého brouka …

Článek zabývající se možností obrany proti exekučnímu prodeji nemovitosti by měl začínat pojednáním o tom, jak nerozumně si počíná ten, kdo si nechá finanční závazky přerůst přes hlavu, ať už zbytečným utrácením a zadlužováním se nebo souhrou nešťastných okolností. Tuto pasáž přeskočím. Na zpytování svědomí a žehrání na nepřízeň osudu ve chvíli, kdy se člověk dozví, že jeho nemovitost je postižena exekucí, není čas. Nepodnikne-li rychle účinné kroky směřující k vyřešení vzniklé situace, o nemovitost nejspíš přijde.

Především je třeba uvést, že exekuce není bleskem z čistého nebe. Nařizuje se na návrh, který musí být podložen relevantním exekučním titulem, zpravidla vykonatelným soudním rozhodnutím. To nemůže být vydáno, aniž by se člověk, který si řádně přebírá úřední korespondenci, o existenci vymáhané pohledávky nedozvěděl. Pokud se ale v místě trvalého pobytu z nějakého důvodu nevyskytuje anebo doporučené dopisy s pruhem zásadně nepřebírá, může být exekucí opravdu překvapen.

Je-li exekuce nařízena, na zpochybňování pohledávky pravomocně přiznané vykonatelným soudním rozhodnutím v nalézacím řízení, je už pozdě. Proti usnesení o nařízení exekuce se lze odvolat ve lhůtě 15 dnů od jeho doručení, a to ke krajskému soudu nadřízenému okresnímu soudu, který exekuci nařídil, případně lze odvolání doručit k rukám exekutora, který byl provedením exekuce pověřen. Důležité je, že v odvolání lze namítat jen skutečnosti rozhodné pro nařízení exekuce, k ostatním soud nepřihlédne a nařízení exekuce potvrdí.

Odvolání nemá odkladný účinek

Odvolávat se proti usnesení o nařízení exekuce má smysl například, pokud exekuční titul neexistuje nebo není vykonatelný, je-li tatáž pohledávka vymáhána i jinou exekucí nebo byla zaplacena ještě před nařízením exekuce. Exekutor ovšem některé úkony směřující k vymožení pohledávky věřitele (v exekučním řízení „oprávněného“) může provádět ještě před doručením usnesení o nařízení exekuce dlužníkovi (v exekučním řízení „povinnému“) a pokračovat v nich může i v případě, že se povinný proti usnesení o nařízení exekuce odvolá.

Exekutor zpravidla zablokuje povinnému jeho bankovní účty a v katastru nemovitostí vyznačí omezení dispozičního práva k nemovitostem, které povinný (spolu)vlastní. Pokud exekutor nerozhodne jinak, povinný nesmí po doručení usnesení o nařízení exekuce disponovat se svým nemovitým i movitým majetkem nad rámec běžných činností, jeho správy a udržování. Exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel se přitom mohou dovolat neplatnosti právních úkonů povinného, které by tuto povinnost porušovaly.

Do doby, než se usnesení o nařízení exekuce stane pravomocným (marným uplynutím lhůty pro odvolání nebo pravomocným rozhodnutím odvolacího soudu), exekutor může majetek povinného zajistit, ale nesmí jej prodat. Podáním odvolání proti usnesení o nařízení exekuce na konci 15 denní lhůty lze oddálit dražební prodej zajištěného majetku a získat tak trochu času, který se vyplatí využít k sehnání finančních prostředků na úhradu vymáhané pohledávky a nákladů exekučního řízení.

Exekuci lze odložit jen v odůvodněných případech

Účinnějším způsobem, jak získat časový prostor pro konsolidaci finanční situace, může být odklad exekuce. Aby povinný uspěl, musí v návrhu na odklad exekuce prokázat, že se „bez své viny ocitl přechodně v takovém postavení, že by neprodlený výkon rozhodnutí mohl mít pro něho nebo pro příslušníky jeho rodiny zvláště nepříznivé následky a oprávněný by nebyl odkladem výkonu rozhodnutí vážně poškozen“ (§ 266 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád).

Pro většinu povinných nejspíš bude obtížné prokazovat, že splňují všechny výše uvedené podmínky. Zejména, že se do pozice povinného dostali bez svého zavinění a jejich neschopnost splnit povinnost uloženou jim exekučním titulem je pouze přechodná. Exekuci totiž nelze odložit na neurčito, ale jen na přesně vymezenou dobu, po jejímž uplynutí lze důvodně předpokládat změnu situace povinného k lepšímu. Přitom musí být záruka, že odkladem exekuce nebude snížena schopnost povinného splnit vymáhanou povinnost.

Sebelepší zdůvodnění nemusí obstát, nebude-li podloženo přiměřenými důkazy. Exekutor pověřený provedením exekuce, k jehož rukám se návrh na odklad exekuce podává, totiž může odmítnout návrh, který je nesrozumitelný, neurčitý nebo k němuž nejsou přiloženy listiny k prokázání v něm obsažených tvrzení. Pokud exekutor návrhu na odklad exekuce nevyhoví do 7 dnů, společně s exekučním spisem jej postoupí k rozhodnutí exekučnímu soudu, který o návrhu rozhodne nejpozději do 15 dnů. Exekuční soud nebo exekutor může odložit provedení exekuce i bez návrhu, lze-li očekávat, že exekuce bude zastavena.

Na rozdíl od odvolání proti usnesení o nařízení exekuce může mít podání návrhu na odklad exekuce odkladný účinek. Do vydání rozhodnutí o tomto návrhu totiž exekutor nesmí činit žádné úkony směřující k provedení exekuce. Ovšem jen pokud nedojde k názoru, že jde o návrh, který je „svévolným nebo zřejmě bezúspěšným uplatňováním nebo bráněním práva.“ (§ 54 odst. 2 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti /exekuční řád/). Pokud exekutor nebo soud návrhu vyhoví a exekuci odloží, po uplynutí doby odkladu exekutor i bez návrhu pokračuje v provedení exekuce.

Dobrovolná úhrada znamená úsporu nákladů

Společně s usnesením o nařízení exekuce, a zpravidla i s vydaným exekučním příkazem (popř. exekučními příkazy), povinný obdrží výzvu k dobrovolnému splnění vymáhané povinnosti, v níž exekutor vyčíslí vymáhaný nárok a zálohu na snížené náklady exekuce a náklady oprávněného. Pokud je pravomocně rozhodnuto o nařízení exekuce, povinný zpravidla může svou ztrátu minimalizovat jediným rozumným způsobem – zatnout zuby a exekučně vymáhané povinnosti co nejrychleji splnit.

V případě exekuce ukládající zaplacení peněžité částky tak může ušetřit 50 % z odměny exekutora (tedy minimálně 1 500 Kč) a 70 % v ostatních případech. Požadované částky ale musí uhradit do 30 dnů od doručení zmíněné výzvy. Jejich úhradou mu zanikne zákaz nakládat s majetkem. Exekutor následně vydá příkaz k úhradě nákladů exekuce, jehož právní mocí bude exekuce pokládána za provedenou. Čím méně úkonů exekutor stihne učinit, tím nižší náklady exekuce povinný nakonec zaplatí.

Přestože z pohledu povinného se o příliš dobrovolné splnění povinnosti jednat nebude, měl by se oprostit od emocí a zvolit pragmatický přístup. Nebude-li schopen nebo ochoten vymáhané povinnosti dobrovolně splnit, další průběh exekuce ho příliš nepotěší. Zákon totiž exekutorovi přímo ukládá, aby v exekuci postupoval rychle a účelně. Zároveň má sice dbát práv účastníků řízení i třetích osob dotčených jeho postupem, což ale neznamená shovívavost nebo pochopení pro tíživou situaci povinného.

Exekutor nesmí postupovat svévolně

Exekuční řád stanoví, že způsob provedení exekuce určuje exekutor. Provést ji může jedním způsobem, a nepostačuje-li to, tak několika, popřípadě i všemi v zákoně uvedenými způsoby, a to postupně nebo i souběžně. Zároveň však nesmí postupovat svévolně a měl by ctít zásadu přiměřenosti. Do budoucna by tak nemělo docházet k situacím, kdy je povinnému při provádění exekuce zajištěn nebo dokonce prodán movitý či nemovitý majetek, jehož hodnota výrazně převyšuje výši exekučně vymáhané pohledávky.

Je-li vymáhaná povinnost v hrubém nepoměru k majetku povinného, na který by se vztahoval zákaz nakládat s ním, může exekutor rozhodnout, že se tento zákaz bude vztahovat pouze na část majetku přiměřenou vymáhané povinnosti (§ 44 odst. 4 exekučního řádu). Navrhnout vyčlenění některého majetku z tohoto zákazu může exekutorovi i povinný, doloží-li zároveň, že jeho zbývající majetek „zjevně a nepochybně postačuje k uhrazení vymáhané pohledávky včetně nákladů oprávněného a nákladů exekuce.“ (§ 44a odst. 3 exekučního řádu).

Pokud by exekutor návrhu povinného nevyhověl, má povinný možnost složit u exekutora jistotu ve výši vymáhané pohledávky, nákladů exekuce a nákladů oprávněného. Po té už exekutor zákaz dispozice povinného s majetkem zrušit nejen může, ale přímo musí (§ 44a odst. 2 exekučního řádu). Zpravidla jde o případy, kdy povinný zároveň podá návrh na zastavení exekuce a čeká na rozhodnutí soudu, případně když potřebuje se svým majetkem disponovat mj. kvůli získání prostředků na řešení exekuce.

Přiměřeně, přiměřeně …

Zásada přiměřenosti je rovněž zakotvena i v části věnované způsobům provedení exekuce. Hned v jejím úvodním odstavci je výslovně stanoveno, že exekutor smí k provedení exekuce zajistit majetek „nejvýše v rozsahu bezpečně postačujícím k uhrazení vymáhané pohledávky a jejího příslušenství, které se pravděpodobně stane splatným po dobu trvání exekuce, pravděpodobných nákladů oprávněného a pravděpodobných nákladů exekuce.“ (§ 58 odst. 1 exekučního řádu).

Obdobné omezení lze nalézt i v části exekučního řádu, která upravuje postup při vydávání exekučních příkazů. Exekutor je povinen v exekučním příkazu „zvolit takový způsob exekuce, který není zřejmě nevhodný, zejména vzhledem k nepoměru výše závazku povinného a ceny předmětu, z něhož má být splnění závazku povinného dosaženo.“ (§ 47 odst. 1 exekučního řádu).

Hlavním problémem při použití zásady přiměřenosti v exekučním řízení je velký prostor pro individuální posuzování toho, co je a co není přiměřené. Názory exekutora, oprávněného a povinného na hodnotu majetku, který je nezbytné zajistit a postihnout exekučními příkazy, aby bylo zajištěno rychlé a účelné provedení exekuce, se mohou dosti výrazně lišit. Zvláště jedná-li se o majetek, jehož hodnota není snadno zjistitelná a pro její určení může být potřeba expertní posouzení znalcem.

Prodej nemovitosti až jako poslední možnost

Zásadní novinkou v exekučním řádu je stanovení postupu při exekuci ukládající zaplacení peněžité částky. Ta by měla být provedena především přikázáním pohledávky, srážkami ze mzdy a jiných příjmů, správou nemovitosti nebo zřízením exekutorského zástavního práva na nemovitostech, popřípadě pozastavením řidičského oprávnění, je-li vymáhán nedoplatek výživného na nezletilé dítě. V zásadě se tedy jedná o způsoby, které jsou pro povinné nepříjemné, ale většinou z nich hned neudělají bezdomovce.

Na případné zabavování vybavení domácnosti a prodej nemovitosti by mělo dojít až když by výše uvedenými způsoby nebylo možno exekuci provést, resp. tyto způsoby by nestačily k uhrazení vymáhané pohledávky, jejího příslušenství, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. V takovém případě exekuční řád umožňuje provést exekuci ukládající zaplacení peněžité částky prodejem movitých věcí a nemovitostí nebo postižením podniku (§ 58 odst. 2 exekučního řádu). Vždy však záleží na rozhodnutí exekutora.

Povinný, který se domnívá, že exekutor zvolil nevhodný způsob exekuce prodejem nemovitosti bez ohledu na zjevný nepoměr výše závazku povinného a ceny předmětu, z něhož má být splnění tohoto závazku dosaženo, se může bránit podáním návrhu na částečné zastavení exekuce a navrhnout jiný vhodnější způsob, jímž lze exekuci v jeho konkrétním případě provést (např. postižením jiného majetku nebo srážkami ze mzdy). Zároveň může navrhnout odklad exekuce do doby rozhodnutí o návrhu na její částečné zastavení.

Pro podání návrhu na částečné zastavení exekuce exekutorovi, který vede exekuci, je stanovena lhůta 15 dnů ode dne, kdy se povinný dozví o důvodu k zastavení exekuce (např. ode dne doručení exekučního příkazu na prodej nemovitosti). Pokud exekutor návrh odmítne, může se povinný proti jeho rozhodnutí odvolat. V takovém případě exekutor své rozhodnutí zruší a věc postoupí k vyřízení exekučnímu soudu. Mnohem jistěji ale povinný může odvrátit exekuční prodej své nemovitosti tím, že uhradí částky, které na něm exekutor vymáhá.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Jak nepřijít v exekuci o nemovitost”

  1. Haizman napsal:

    JUDr.Tomáš Vrána

    … že by soukromému exekutorovi JUDr.Tomáši Vránovi narostlyandělská křídla ? Je to porušování ústavy a trestní čin tím že on sám stanovuje cenu věci a tím vlastně jej páchá neoprávněné obohacení. A vy je ještě omlouváte ?

  2. LubosHa napsal:

    Prodej nemovitosti je řešením

    Podle mě je jedno z nejlepších řešení prodat nemovitost, jakmile se začnete dostávat do větších problémů. Vytřískáte z ní víc, než v aukci související s exekučním řízením (a logicky, když se to začne relativně včas řešit, tak budou i nižší dluhy). Pokud tedy nemáte rodinu, pak je to problematičtější, protože někam potřebujete všechny ty hlavy naskládat… Já jsem takhle prodal dům přes http://www.snad­nyvykup.cz a teoreticky, kdybych chtěl, tak jsem v ní mohl i zůstat bydlet. Každopádně jsem se spokojil s bytem a pomalu se začínám stavět zpět na vlastní nohy.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *