Zákaz zcizení a zatížení v novém kabátě
Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti byl sice již využíván před účinností nového občanského zákoníku, avšak jako smluvní závazek např. v zástavní smlouvě, kdy v případě porušení hrozila dlužníkovi smluvní pokuta. Nový občanský zákoník zavádí pro tento institut věcně právní důsledky, kdy lze zapisovat zákaz zcizení a zatížení nemovitosti do katastru nemovitostí jako věcné právo.
Zákaz zcizení nemovitosti představuje zákaz zejména prodeje nemovitosti, jejího darování nebo směny a v rámci některých užších výkladů zaznívá taktéž zákaz pronajmutí nemovitosti.
Zákaz zatížení nemovitosti neumožňuje zatížení žádným jiným věcným právem, např. zástavním právem, věcným břemenem apod.
Hodný právní ochrany…
Nový občanský zákoník stanovuje, že zákaz zcizení a zatížení může být zřízen na určitou přiměřenou dobu a odůvodněn zájmem hodným právní ochrany. Zákaz zcizení a zatížení je nutné výslovně ujednat jako věcné právo pro zápis do katastru nemovitostí.
Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti je tedy nyní využíván bankami v rámci zástavních smluv pro hypoteční úvěry.
REKLAMA
Pro banky je tento institut ochranou před zřízením např. věcného břemene na zastavenou nemovitost, které může způsobit její znehodnocení. Pro vlastníky nemovitosti může být ochranou před podvody s převody nemovitostí.
Refinancování hypotéky řešte s předstihem
Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti zapsané jako věcné právo v katastru nemovitostí bude nejspíše ztěžovat klientům bank z hypotečních úvěrů možnosti refinancování. Odchod klienta bude tedy podstatně ztížen. Klient, který by si přál po konci fixace úrokové sazby hypotéky využít refinancování u jiné banky, bude nucen zvažovat se značným předstihem, ke které konkurenční bance by přešel, a zároveň bude nucen vyjednat se současnou bankou výmaz zákazu zcizení a zatížení nemovitosti z katastru nemovitostí.
Faktický stav problematiky se ukáže až počátkem roku 2015, kdy budou končit jednoleté fixace úrokových sazeb hypoték zřízených po účinnosti nového občanského zákoníku.
Klient, který zvažuje využití hypotečního úvěru, by měl důsledně prozkoumat veškeré smluvní podmínky, jež umožňují zákaz zcizení nebo zatížení nemovitosti, a konzultovat s právníkem k ochraně jeho práv.
