Blíží se ještě dražší hypotéky. Kupující čekají vyšší splátky i pomalejší růst cen bytů
Růst dlouhodobých úrokových sazeb ve světě doléhá na české domácnosti především prostřednictvím dražšího financování bydlení. Tříletá korunová swapová sazba, od níž se odvíjí úročení hypoték s tříletou fixací, se od začátku konfliktu na Blízkém východě zvýšila přibližně o 1,5 procentního bodu a pohybuje se kolem 4,9 %. Dražší peníze se postupně propisují do klientských sazeb.
Další zdražování hypoték podle nás přijde v následujících měsících. Důvodem jsou právě vysoké swapové sazby, které banky – z důvodu konkurenčního tlaku – ještě plně nepřenesly do koncových hypotečních sazeb pro domácnosti. Pokud se tržní sazby udrží poblíž současných úrovní, průměrná sazba nových hypoték se bude přibližovat 6 %. Na této úrovni se hypoteční sazby pohybovaly naposledy v letech 2022-2023 a přispěly tehdy k citelnému ochlazení realitního trhu, a dokonce k mírnému poklesu cen.
S poklesem cen nemovitostí tentokrát nepočítáme, ale k ochlazení realitního trhu, tedy ke zvolnění rychlého tempa růstu cen již dochází a bude docházet i v příštích čtvrtletích. Nejde přitom jen o restriktivní působení vyšších sazeb, které snižují dostupnost hypoték pro domácnosti, ale také o zpřísnění úvěrových limitů ČNB pro investiční hypotéky. Povzbudivou zprávou na straně nabídky je rostoucí objem nové bytové výstavby, zejména v Praze, Brně a Středočeském kraji. To by ale mělo krotit růst cen nemovitostí spíše ve střednědobém horizontu.
Zatímco pro domácnosti je nárůst hypotečních sazeb nepříjemnou zprávou, pro centrální banku je jejich restriktivní působení vítanou pomocí. Přehřátý realitní trh totiž delší dobu působil proinflačně, ať již skrze vyšší náklady vlastnického bydlení nebo přes některé další položky ve spotřebitelském koši – například tržní nájemné. Tyto cenové tlaky by mohly postupně slábnout s tím, jak vyšší sazby autonomně zpřísňují finanční podmínky v ekonomice.
Dražší peníze na delších splatnostech tak odvádějí část práce za ČNB, nikoli však všechnu. Ochlazování hypotečního trhu navíc neznamená plošný útlum úvěrové poptávky – ta zůstává nadále velmi silná mezi tuzemskými podniky. I proto nadále očekáváme, že ČNB v listopadu zvýší základní sazbu na 4,0 %, přičemž další zpřísnění měnové politiky nelze vyloučit ani na začátku příštího roku.
Autor: Dominik Rusinko, hlavní ekonom Patria Finance
