Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Tržní cena klesla, dluh zůstal, kdo zůstane nad vodou?

Tržní cena klesla, dluh zůstal, kdo zůstane nad vodou?

Jedním z nejvýznamnějších dopadů propadu cen nemovitostí je skutečnost, že někteří vlastníci dluhově financovaných nemovitostí skončili v pasti záporného kapitálu. Když chtějí nemovitost prodat, musí hypotéku v plném rozsahu splatit. Pokud se nedaří získat někoho, kdo by nemovitost koupil za částku, kterou je zadlužena, je nutné rozdíl doplatit. Málokdo však má při takovém prodeji prostředky nebo zájem zaplatit desetitisíce až statisíce, aby byl rozdíl mezi nízkou prodejní cenou a vysokou hypotékou vyrovnán. Takový dlužník je „pod vodou“, má co dělat, aby se neutopil.

Kdy hrozí riziko záporného vlastního kapitálu?

Jsou doby, kdy na trhu převládá trvalý růst cen domů a bytů a pod vlivem investiční horečky dochází k investiční vlně, masy chtivých kupujících se zadlužuje a nakupují. V době úvěrového boomu se dostupnost financování zvyšuje, banky jsou v půjčování odvážnější.  Jak ceny s ohledem na zájem kupujících rostou, papírové zisky těch kdo drží, narůstají. Koupíte za milion, tržní hodnota bytu vyšplhá na 1,2 milionu. Papírově jste vydělali 200 tisíc, ale dokud neprodáte, výnos je jen na papíře. Jenže když se trend otočí, a cena bytu klesne na 800 tisíc, prodělali jste. Američané by řekli že „jste pod vodou“ nebo také „vzhůru nohama“.

Když ovšem ceny nemovitostí poklesnou, může se ukázat, že někdo koupil majetek jako je nemovitost na dluh, za příliš vysokou cenu. I když třeba hodnota nemovitosti z různých důvodů poklesla, výše dluhu zůstala stejně vysoká. Pokud by se nemovitost prodala, zůstalo by „záporné jmění“. Ceny padají a vystřízlivění se dostavuje, když přijde ochlazení, recese a pokles. Ukazuje se, kteří dlužníci jsou „nazí.“ Když k tomu dojde, v  ekonomických reportážích je diskutována tížívá situace dlužníků, které tíží záporný vlastní kapitál.

Záporný vlastní kapitál
Záporný vlastní kapitál vzniká, pokud je hodnota nesplacené hypotéky vyšší, než tržní hodnota majetku. Pokud by byla nemovitost prodána, nebyly by získány odpovídající peníze, aby mohl být celý úvěr splacen. Jinak řečeno hodnota aktiva používaného k zajištění hypotečního úvěru je nižší než zůstatek úvěru. Nejvíce ohroženi poklesem cen nemovitostí jsou hypotéky vysokých hodnot LTV. Zde je důvod, proč se riziková marže započtená v účtované hypoteční úrokové sazbě odvíjí od hodnoty LTV. Čím více vloží vlastník, tím menší riziko pro banku. 

V době propadů je větší zásoba domů a bytů na prodej, a menší množství solventních kupujících. Když je hodně domů a bytů na prodej, jsou nuceni ti, které tíží záporný kapitál, akceptovat nižší cenu. Přilákání kupujících je často možné jen při smíření se se ztrátou. Jak ceny nemovitostí v sousedství klesají, všechny ostatní nemovitosti v sousedství klesají také. Taková zkušenost napříč světem postihla mraky majitelů, kterým se nikdy nesnilo, že by tržní ocenění jejich nemovitosti kleslo o 10%, 20%, nebo třeba i 30%, a hodnota dříve přijatého dluhu zůstala stejná.

Obr. 1: Odhadované rozložení záporného vlastního kapitálu ve Velké Británii (Q1, 2009)

novotny-g1

ZDROJ: The economics and estimation of negative equity, http://www.bankofengland.co.uk/publications/Documents/quarterlybulletin/qb090203.pdf

O negativním záporném kapitálu je od roku 2008 například slyšet ve Velké Británii (obr. 1), ve stejné pasti je až třetina amerických dlužníků (viz obr. 2), v případě Španělska negativního záporného jmění podle odhadů dosahuje až 25% hypoték.

novotny-g2

Záporný vlastní kapitál aneb hypotéky „pod vodou“

Někteří lidé, kteří na svá bedra naložili před pěti lety velkorysé hypotéky, nyní pociťují záporný vlastní kapitál a uvažují co s tím. Mnozí majitelé v pasti záporného vlastního kapitálu jsou zoufalí, a snaží se přidržet jakéhokoliv stébla. Bylo by třeba skvělé nemovitost prodat a pořídit nemovitost menší, nebo jinou na méně drahém místě. Negativní vlastní kapitál to ovšem komplikuje. Podobné je to s refinancováním s cílem získat lepší úrokovou sazbu – jen stěží lze dostat půjčku, pokud zajištění nepokryje částku, kterou si chce dlužník půjčit.

Nejvíce jsou riziku záporného vlastního kapitálu vystaveni dlužníci, kteří získali vysoké hodnoty hypoték (LTV). Čím větší je vklad investora pořizujícího nemovitost, tím více kapitálu má a tím menší je šance, že spadne do pasti záporného vlastního kapitálu. Čím více je splaceno, tím více roste vlastní kapitál a tím více klesá riziko záporného vlastního kapitálu. Je-li nemovitost dobře vybrána, například na dobře situovaném místě, zvyšuje se šance, že bude prodána za vyšší cenu. Podobně mohou tržní cenu zvyšovat vhodné rekonstrukce a alternativní možnosti použití nemovitosti.


 

Tržní cena klesla, dluh zůstal, kdo zůstane nad vodou? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 4 komentáře)

Re: Re: Re: logger | 03.02.2013 14:30
Re: Re: logger | 03.02.2013 14:20
Re: Nefi | 01.02.2013 20:25
logger | 01.02.2013 10:19

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 18.05.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex duben 2016: Další rekord padl a banky hypotéky dál zlevňují

Rok 2016 se teprve přehoupl do druhého čtvrtletí a už tu máme další absolutní rekord. Rekordmanem nejsou ani objemy ani počty, ale průměrné úrokové sazby. Hypotéky své úroky drží stále pod dvěma procenty a v dubnu dokonce poklesly na rekordních 1,94 procenta. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

24.05.2016 16:29 Sankce za předčasné splacení hypotéky jsou na programu Sněmovny

Omezení sankcí za předčasné splacení hypotéky jde nyní do Sněmovny pod novým zákonem o spotřebitelském úvěru. Podle návrhu by sankce měly být 1 procento, maximálně však 50 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.05.2016 21:51

23.05.2016 11:39 Británie zkouší hypotéky pro seniory

Britská společnost Hodge Lifetime spustila pilotní projekt hypotéky pro seniory. Hypotéka 55+ posouvá věk dlužníka, do něhož musí úvěr splatit ze 70 na 95 let. Jiná společnost připravuje hypotéky splatné dokonce až do 120 let. Čeští senioři se zřejmě zatím podobného produktu nedočkají. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.05.2016 14:12 Výbor souhlasí s levnějším splacením hypotéky při prodeji nemovitosti

Sněmovní rozpočtový výbor doporučil schválit pozměňovací návrh zákona o úvěru poslance ČSSD Václava Votavy. Návrh počítá se splacením 25 procent hypotéky bez poplatku každý rok měsíc před výročím uzavření smlouvy. Měl by také umožnit splatit hypotéku s minimálním poplatkem při prodeji nemovitosti.  Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.05.2016 08:55

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (784)
 
Ne. (1306)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2119 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Petr Zámečník | 13.05.2016 00:00 Robert Pelikán: Exekutoři budou zaplaceni dost a exekutorské úřady nezavřou

Ministerstvo spravedlnosti ČR připravuje snížení exekutorského tarifu. Exekutoři varují: „Stát bez exekutorů – stát bez práva.“ Ministr Robert Pelikán se kolapsu systému neobává: „Vyděláte si pořád dost.“ Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.05.2016 00:00 Dřevěné domy jsou v kurzu. Proč?

Nové rodinné domy přibývají jen velmi pozvolna. Pozornost a své místo na slunci si ovšem mezi rodinnými domy postupně získávají dřevostavby. Jejich podíl se v loňském roce zvýšil na více než 13 procent. Proč dávají lidé stále častěji přednost dřevostavbám? Jsou dřevostavby stejně kvalitní jako klasické zděné stavby? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »