Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Tržní cena klesla, dluh zůstal, kdo zůstane nad vodou?

Tržní cena klesla, dluh zůstal, kdo zůstane nad vodou?

Jedním z nejvýznamnějších dopadů propadu cen nemovitostí je skutečnost, že někteří vlastníci dluhově financovaných nemovitostí skončili v pasti záporného kapitálu. Když chtějí nemovitost prodat, musí hypotéku v plném rozsahu splatit. Pokud se nedaří získat někoho, kdo by nemovitost koupil za částku, kterou je zadlužena, je nutné rozdíl doplatit. Málokdo však má při takovém prodeji prostředky nebo zájem zaplatit desetitisíce až statisíce, aby byl rozdíl mezi nízkou prodejní cenou a vysokou hypotékou vyrovnán. Takový dlužník je „pod vodou“, má co dělat, aby se neutopil.

Kdy hrozí riziko záporného vlastního kapitálu?

Jsou doby, kdy na trhu převládá trvalý růst cen domů a bytů a pod vlivem investiční horečky dochází k investiční vlně, masy chtivých kupujících se zadlužuje a nakupují. V době úvěrového boomu se dostupnost financování zvyšuje, banky jsou v půjčování odvážnější.  Jak ceny s ohledem na zájem kupujících rostou, papírové zisky těch kdo drží, narůstají. Koupíte za milion, tržní hodnota bytu vyšplhá na 1,2 milionu. Papírově jste vydělali 200 tisíc, ale dokud neprodáte, výnos je jen na papíře. Jenže když se trend otočí, a cena bytu klesne na 800 tisíc, prodělali jste. Američané by řekli že „jste pod vodou“ nebo také „vzhůru nohama“.

Když ovšem ceny nemovitostí poklesnou, může se ukázat, že někdo koupil majetek jako je nemovitost na dluh, za příliš vysokou cenu. I když třeba hodnota nemovitosti z různých důvodů poklesla, výše dluhu zůstala stejně vysoká. Pokud by se nemovitost prodala, zůstalo by „záporné jmění“. Ceny padají a vystřízlivění se dostavuje, když přijde ochlazení, recese a pokles. Ukazuje se, kteří dlužníci jsou „nazí.“ Když k tomu dojde, v  ekonomických reportážích je diskutována tížívá situace dlužníků, které tíží záporný vlastní kapitál.

Záporný vlastní kapitál
Záporný vlastní kapitál vzniká, pokud je hodnota nesplacené hypotéky vyšší, než tržní hodnota majetku. Pokud by byla nemovitost prodána, nebyly by získány odpovídající peníze, aby mohl být celý úvěr splacen. Jinak řečeno hodnota aktiva používaného k zajištění hypotečního úvěru je nižší než zůstatek úvěru. Nejvíce ohroženi poklesem cen nemovitostí jsou hypotéky vysokých hodnot LTV. Zde je důvod, proč se riziková marže započtená v účtované hypoteční úrokové sazbě odvíjí od hodnoty LTV. Čím více vloží vlastník, tím menší riziko pro banku. 

V době propadů je větší zásoba domů a bytů na prodej, a menší množství solventních kupujících. Když je hodně domů a bytů na prodej, jsou nuceni ti, které tíží záporný kapitál, akceptovat nižší cenu. Přilákání kupujících je často možné jen při smíření se se ztrátou. Jak ceny nemovitostí v sousedství klesají, všechny ostatní nemovitosti v sousedství klesají také. Taková zkušenost napříč světem postihla mraky majitelů, kterým se nikdy nesnilo, že by tržní ocenění jejich nemovitosti kleslo o 10%, 20%, nebo třeba i 30%, a hodnota dříve přijatého dluhu zůstala stejná.

Obr. 1: Odhadované rozložení záporného vlastního kapitálu ve Velké Británii (Q1, 2009)

novotny-g1

ZDROJ: The economics and estimation of negative equity, http://www.bankofengland.co.uk/publications/Documents/quarterlybulletin/qb090203.pdf

O negativním záporném kapitálu je od roku 2008 například slyšet ve Velké Británii (obr. 1), ve stejné pasti je až třetina amerických dlužníků (viz obr. 2), v případě Španělska negativního záporného jmění podle odhadů dosahuje až 25% hypoték.

novotny-g2

Záporný vlastní kapitál aneb hypotéky „pod vodou“

Někteří lidé, kteří na svá bedra naložili před pěti lety velkorysé hypotéky, nyní pociťují záporný vlastní kapitál a uvažují co s tím. Mnozí majitelé v pasti záporného vlastního kapitálu jsou zoufalí, a snaží se přidržet jakéhokoliv stébla. Bylo by třeba skvělé nemovitost prodat a pořídit nemovitost menší, nebo jinou na méně drahém místě. Negativní vlastní kapitál to ovšem komplikuje. Podobné je to s refinancováním s cílem získat lepší úrokovou sazbu – jen stěží lze dostat půjčku, pokud zajištění nepokryje částku, kterou si chce dlužník půjčit.

Nejvíce jsou riziku záporného vlastního kapitálu vystaveni dlužníci, kteří získali vysoké hodnoty hypoték (LTV). Čím větší je vklad investora pořizujícího nemovitost, tím více kapitálu má a tím menší je šance, že spadne do pasti záporného vlastního kapitálu. Čím více je splaceno, tím více roste vlastní kapitál a tím více klesá riziko záporného vlastního kapitálu. Je-li nemovitost dobře vybrána, například na dobře situovaném místě, zvyšuje se šance, že bude prodána za vyšší cenu. Podobně mohou tržní cenu zvyšovat vhodné rekonstrukce a alternativní možnosti použití nemovitosti.


 

Tržní cena klesla, dluh zůstal, kdo zůstane nad vodou? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 4 komentáře)

Re: Re: Re: logger | 03.02.2013 14:30
Re: Re: logger | 03.02.2013 14:20
Re: Nefi | 01.02.2013 20:25
logger | 01.02.2013 10:19

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 29.08.2016 00:00 Ex-guvernéři ČNB: Přehřívá se trh nemovitostí?

Bývalí guvernéři České národní banky (ČNB) Miroslav Singer a Zdeněk Tůma minulý týden diskutovali na setkání Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) o aktuálním makroekonomickém dění u nás i v zahraničí. Nevynechali ani otázku vývoje trhu nemovitostí.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 26.08.2016 10:29

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 22.08.2016 00:00 Kdy vzrostou úrokové sazby hypoték? V polovině roku 2017

Úrokové sazby hypoték klesají s menšími přestávkami téměř osm let. Vždy, když se zdálo, že níže to již nejde, banky překvapily. Obrat je ale již nadohled. Kdy vzrostou úrokové sazby hypotečních úvěrů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

29.08.2016 13:35 Dlužníci se o svých dluzích dozvědí často až při exekuci

Pokud se člověk stane neplatičem, často kvůli různým nedoplatkům za služby, či zboží, pak má pramalou šanci se o svých závazcích dozvědět. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.08.2016 13:40 Na pražském nábřeží vyroste ruské kolo

Společnost Timsbury Capital může na Praze 5 postavit ruské kolo. Vedení města stvrdilo podpisem pronájem pozemku na Hořejším nábřeží. Firma ale ještě nemá vyhráno, musí do konce roku 2017 získat kromě jiných i souhlas od památkářů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (114)
 
Spíše ano. (19)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (21)
 Celkem hlasovalo 184 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »