Ve středu 4. března se v pražském hotelu Pyramida uskutečnila konference "Hypoteční a realitní trh v ČR aneb Co je před námi?", jejímž organizátorem byla makléřská společnost Simply s.r.o. a mediálním partnerem server Hypoindex.cz.
Na zmíněné konferenci vystoupil Ing. Mgr. Martin Lux z Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR se svou přednáškou "Faktory ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování". Součástí přednášky byla celá řada zajímavých informací o vývoji na hypotečních trzích nejen v České republice, ale také v dalších evropských zemích. Následující odstavce jsou stručným shrnutím.
Vlastnické bydlení
V mnoha zemích směřuje hlavní veřejná podpora státu stále více do oblasti vlastnického bydlení a také díky tomu se pořízení rezidenční nemovitosti stalo mezi obyvateli rozvinutých zemí hitem. Navíc v posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Českou republiku nevyjímaje. Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení není zcela bez rizika.
Individuální nevýhody vlastnického bydlení:
- Pořízení zpravidla jen s využitím vysokého úvěru s dlouhou dobou splatnosti – riziko ztráty bohatství v případě nenadálého poklesu příjmů
- Podobně jako každá investice nemusí přinášet jen zisk, ale také ztrátu, a to i ztrátu značnou a relativně dlouhodobou (tzv. negative equity )
- Ceny rezidenčních nemovitostí klesají v obdobích ekonomických krizí, kdy lidé zároveň přicházejí o práci nebo se minimálně snižují jejich příjmy
- Vychýlení optimálního investičního portfolia ve prospěch jedné formě investice, podstatné zvýšení rizik – riziko výpadku příjmu, úrokové (nákladové) riziko, cenové riziko
- Vysoké transakční náklady při pořízení a prodeji nemovitosti – problém při potřebě stěhování z důvodu práce
Nevýhody vlastnického bydlení pro společnost:
- Vlastnictví bydlení může být v protikladu k vývoji světového hospodářství charakterizovaném stále více termínem „flexibilita“ (trh práce)
- Politika „začleňování“ příjmově slabších domácností do vlastnického bydlení může vést k většímu úvěrovému riziku výrazně ohrožujícím stabilitu finančního sektoru, trhů
- Vysoký podíl neplatičství a nedobrovolných dražeb může podstatně podlomit důvěru v celý trh a způsobit spirálu ekonomické recese (současná situace v USA)
- Roste podíl „spekulativních“ (investičních) nákupů, což prokazatelně zvyšuje volatilitu cen a nebezpečí hlubokých a dlouhodobých propadů v budoucnu
- Zvyšování úhrnného společenského i individuálního rizika v již tak nestabilní „rizikové společnosti“.
Riziko vzniku cenových bublin
Podle Sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tvz. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení se promítá do růstu cen bytů i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s bydlením ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko.
Současná situace na realitním a hypotečním trhu
Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů!
Graf 1: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (reálné ceny)
Zdroj: OECD
Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Mezi těmito zeměmi bylo mimo jiné také Španělsko, Irsko a Velká Británie.
Tabulka 1: Charakteristika hlavních (rekordních) cyklů ve vývoji reálných cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (data pouze do 2.Q 2005)
| Země | Hlavní období cenového růstu | Trvání (čtvrtletí) | Hlavní období cenového poklesu | Trvání (čtvrtletí) |
| USA | 1995Q1-2005Q2: +52,7 % | 41 | – | – |
| Japonsko | 1977Q3-1991Q1: +77,6 % | 54 | 1991Q1-2005Q1: -40,7 % | 56 |
| Německo | 1976Q2-1981Q2: +15,7 % | 20 | 1994Q2-2004Q4: -20,5 % | 42 |
| Francie | 1997Q1-2005Q1: + 74,3 % | 32 | 1981Q1-1984Q3: -18,1 % | 14 |
| Itálie | 1970Q1-1981Q1: + 98,0 % | 44 | 1981Q1-1986Q2: -35,3 % | 21 |
| Kanada | 1985Q1-1989Q1: +66,5 % | 25 | 1981Q1-1985Q1: -20,9 % | 16 |
| Velká Británie | 1995Q4-2005Q2: +137,4 % | 38 | 1973Q3-1977Q3: -33,7 % | 16 |
| Austrálie | 1996Q1-2004Q1: + 84,7 % | 32 | – | – |
| Dánsko | 1993Q2-2004Q3: +93,4 % | 45 | 1979Q2-1982Q4: -36,8 % | 14 |
| Finsko | 1979Q1-1989Q1: +111,8 % | 40 | 1989Q1-1993Q2: -49,7 % | 17 |
| Jižní Korea | 1987Q3-1991Q2: +33,5 % | 15 | 1991Q1-2001Q1: -47,5 % | 39 |
| Irsko | 1992Q3-2005Q1: +242,7 % | 50 | 1981Q3-1987Q2: -27,1 % | 23 |
| Nizozemí | 1985Q3-2005Q1: +183,1 % | 78 | 1978Q2-1985Q3: -50,4 % | 29 |
| Nový Zéland | 1970Q1-1974Q3: + 62,7 % | 18 | 1974Q3-1980Q4: -37,8 % | 25 |
| Norsko | 1993Q1-2005Q2: +136,3 % | 49 | 1986Q4-1993Q1: -40,6 % | 25 |
| Španělsko | 1996Q4-2004Q4: +114,2 % | 32 | 1978Q2-1986Q1: -32,2 % | 31 |
| Švédsko | 1996Q2-2005Q2: +80,1 % | 36 | 1979Q3-1986Q1: -37,9 % | 26 |
| Švýcarsko | 1976Q3-1989Q4: +73,5 % | 53 | 1989Q4-2000Q1: -40,7 % | 41 |
Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78
Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí téměř ve všech vyspělých zemích začaly razantně klesat. A není divu, že mezi zeměmi, které zažívají vůbec největší korekci cen bytů, je výše zmíněné Španělsko, Irsko, Velká Británie a USA.
Byly ceny nemovitostí ve vyspělých zemích nadhodnocené?
S největší pravděpodobností ano. Na překotný a nezdravý vývoj cen nemovitostí ukazují následující grafy, které zachycují, v jakém poměru se vyvíjely průměrné ceny nemovitostí k průměrným příjmům domácností. Jedná se o ukazatel Price-to-income ratio (P/I). Jinými slovy za kolik průměrných ročních příjmů si mohla domácnost dovolit koupit modelový (průměrný) byt.
Poznámka: Statistických metod jak hodnotit udržitelnost vývoje cen bytů je kromě P/I ukazatele celá řada: price-to-rent (P/R, resp. R/P), rent-to-user costs, analýzy časových řad (model korekce chyby) nebo modelování dlouhodobého (rovnovážného) cenového vývoje a krátkodobých odchylek.
Graf 2: P/I ve vybraných vyspělých zemích
Graf 3: P/I ve vybraných evropských zemích
Zdroj: Sociologický ústav AV ČR
Situace v České republice
Výše uvedené charakteristiky zemí s největším růstem cen bytů se vztahují také na Českou republiku, kde ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 rovněž zaznamenaly raketový růst, jak je ostatně patrné z následujících grafů.
Příčin nebývale rychlého růstu cen nemovitostí v České republice do roku 2007 byla celá řada:
ale také
Graf 4: Vývoj cen nemovitostí v ČR
Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty Martina Luxe
Poznámka: údaje za rok 2008 vycházejí z indexu ČS, a.s.
Graf 5: Vývoj P/I (nevážené) v ČR
Zdroj: ČSÚ (Ceny sledovaných druhů nemovitostí a SRÚ), vlastní výpočty Martina Luxe
Cenové nadhodnocení bytů v ČR z důvodu specifického roku 2007 bylo pravděpodobně jen mírné a pokud by české hospodářství pokračovalo v ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu cen. Jenže v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. Co nás tedy čeká?
Výhled pro Českou republiku
"Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že poles cen bytů v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR). Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," uzavírá Martin Lux z Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR.
