Překlenovací úvěry: Výhody a nevýhody

Překlenovací úvěr, který je nazýván též meziúvěrem, si našel v nabídce stavebních spořitelen pevné místo. U některých spořitelen je spíše doplňkem řádného úvěru (a plní svou „překlenovací funkci“) sloužícím k financování spíše menších rekonstrukcí a oprav starších nemovitostí, některé produkty ale již delší dobu směle konkurují hypotečním úvěrům.

„Posláním“ překlenovacího úvěru je překlenout dobu, než střadatel stavebního spoření splní podmínky pro přidělení řádného úvěru. Překlenovací úvěr umožní čerpat prostředky dříve – a mnohdy téměř neprodleně po uzavření smlouvy o stavebním spoření. Klient spořitelny nepotřebuje ani vlastní prostředky.

Nulová akontace nemusí znamenat 100% úvěr

Banky zpřísňují pravidla pro poskytování vyšších úvěrů. 100% hypotéku sice mnohé banky stále nabízejí, šanci na její získání má ale nemnohý klient. Nadneseně lze říci, že ji má šanci získat pouze ten, kdo ji nepotřebuje.

Letmý pohled do nabídky stavebních spořitelen může svést k dojmu, že získání prostředků na nákup celé nemovitosti bude snazší. Každá spořitelna má ve své nabídce překlenovací úvěr, k jehož získání nemusí klient složit ani korunu – pomineme-li zaplacení naúčtovaných poplatků.

To ale v žádném případě neznamená, že úvěrem bez akontace bude moci financovat celou kupní cenu. Stavební spořitelny úvěry od jisté částky nechávají zajistit zástavním právem k nemovitosti – a její odhadní cena může být požadována vyšší, než kolik prostředků spořitelna půjčí.

Proti klientovi se může postavit i odhad samotný. Odhadci musí být obezřetní zejména v současné době, kdy není jistý další směr pohybu cen nemovitostí po aktuálním poklesu. A tak i jejich odhady jsou spíše nižší než skutečné kupní ceny.

Tabulka 1: Nabídka překlenovacích úvěrů s nulovou akontací

* Při době do přidělení CČ delší než 96 měsíců; při kratší době úroková sazba je nižší.

** Při době do přidělení CČ delší než 72 měsíců; při kratší době úroková sazba je nižší. Úroková sazba je fixována na dobu 6 let.

*** Při zajištění zástavním právem k nemovitosti; jinak 6,6 %.

**** Úroková sazba platná po celou dobu; při fixaci na 3 roky 5,95 %.

***** Úroková sazba platná po celou dobu; při fixaci na 3 roky 5,15 %.

****** V případě uzavření Modrého konta nebo Modrého konta Plus sleva 0,1 p. b.

ČMSS u svých překlenovacích úvěrů vyžaduje vložení částky přinejmenším 1 000 Kč.

Rychloúvěr Modré pyramidy je v tabulce spíše „omylem“ – v žádném případě s maximální částkou 300 tis. Kč nekonkuruje hypotékám. Ostatně i pro nízkou částku spořitelna nevyžaduje zajištění nemovitostí. Naopak u úvěrů Raiffeisen stavební spořitelny, u nichž je zajištění vyžadováno „vždy“, je minimální částka úvěru 300 tis. Kč. Úvěry „Dobrý známý“ a „Vzájemná důvěra“ jsou poskytovány bez doložení příjmů, což může být i „Rychloúvěr“ při splnění určitých spořitelnou daných podmínek.

Cena… není jen o poplatcích za úvěr

Nespornou výhodou překlenovacích úvěrů jsou nižší poplatky za vedení účtu. Zatímco u hypotéky jsou placeny měsíčně ve výši nejčastěji 150 Kč, u stavebních spořitelen začínají na 290 Kč ročně. Jenže to nejsou zdaleka jediné poplatky.

Chcete-li čerpat překlenovací úvěr, nevyhnete se poplatku ve výši 0,5 % až 1 % z cílové částky (výše úvěru). To řádově odpovídá poplatkům hypotečních bank – s jediným rozdílem. Stále více bank poplatek za schválení úvěru ruší a u ostatních jsou mnohem častější akce „úvěr bez poplatku“ než u stavebních spořitelen.

Poplatek za překlenovací úvěr není ale zdaleka jediný. Aby bylo možné o úvěr žádat, je třeba nejprve sjednat smlouvu o stavebním spoření na stejnou cílovou částku – a zaplatit poplatek nejčastěji ve výši 1 % z cílové částky. A pochopitelně i spořící účet stavebního spoření je třeba vést…

Tabulka 2: Poplatky za překlenovací úvěr

Úrokové sazby – garance nevýhodnosti?

Úrokové sazby z hypoték se v průměru pohybují na úrovni 5,54 % dle dubnového FINCENTRUM HYPOINDEXu. U některých produktů překlenovacích úvěrů jsou sazby nižší a lze se dostat i pod 5% hranici. Tato sazba je většinou garantována po celou dobu trvání smlouvy o překlenovacím úvěru a obecně platí, že čím je vyšší akontace, tím je nižší úroková sazba.

Pokud ale čerpáte úvěr s 0% akontací, získáte méně výhodnou úrokovou sazbu. Než splníte podmínky pro přidělení úvěru, musíte nejčastěji naspořit 40 % cílové částky, spořit nejméně 2 roky a dosáhnout dostatečně vysokého hodnotícího čísla. Co to ale znamená?

V době, kdy máte naspořeno 40 % cílové částky, stále platíte úroky z celé sumy, kterou jste obdrželi od stavební spořitelny. Řekněme pro jednoduchost 5 % ročně. Zároveň z naspořených prostředků získáváte úrok, který nemusíte danit – u úvěrových variant u všech spořitelen svorně 1 % ročně. Představme si (opět pro jednoduchost a bez újmy na obecnosti) cílovou částku 1 mil. Kč. Jaký je efektivní úrok z úvěru?

Roční úroky z 1 mil. Kč činí 50 tis. Kč. Ty budou zaplaceny stavební spořitelně. Naopak za 400 tis. Kč naspořených klient obdrží 4 tis. Kč. Pojišťovna tedy získala od klienta na úrocích o 46 tis. Kč více. Jenže v té době měl klient půjčeno jen 600 tis. Kč. Efektivně klient tak zaplatil úrokovou míru 7,67 %.

Jedná se pochopitelně o zjednodušený příklad. Naspořená částka se mění s každou úložkou, která bývá zpravidla měsíční, a s ní se mění i poměr naspořených prostředků k úvěru. Na druhou stranu je nutno podotknout, že úroková sazba 1 % je v současnosti velmi nízká, a kdyby klient prostředky (nebo jejich část, která převyšuje částku optimalizující státní příspěvek) ukládal na spořícím účtu, získal by vyšší úrok. A úrok, který nedostane, tvoří náklady ušlé příležitosti.

V tomto případě lze směle hovořit o nákladech příležitosti ve výši 1 % z uložené částky, neboť získat čistou úrokovou sazbu ve výši 2 % ročně (tedy po zdanění) není obtížné. Po započítání tohoto vlivu by činila efektivní úroková míra klienta dokonce 8,33 %. „Levný“ překlenovací úvěr se pak ukazuje poměrně drahým.

Předčasné splacení a mimořádná splátka

Výhody řádného úvěru (možnost kdykoli bezplatně provést mimořádnou splátku či splatit celý úvěr) si překlenovací úvěry ponechaly jen u některých stavebních spořitelen.

„Chce-li klient splatit zcela překlenovací úvěr mimo termín fixace, je to možné – výše úhrady může činit max. 2 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (minimální výše této úhrady činí 3 000 Kč),“ uvedla k našemu dotazu Hana Vaněčková, tisková mluvčí Modré pyramidy, a dodala: „Předčasné splacení části jistiny překlenovacího úvěru je možné ve formě mimořádného vkladu na příslušný účet stavebního spoření, což může vést ke zkrácení doby přidělení cílové částky.“

Ani u ČMSS není předčasné splacení zcela zdarma. „U překlenovacího úvěru platí podmínka, že v případě souhlasu věřitele (ČMSS) se splacením dlužník současně s mimořádnou splátkou zaplatí částku rovnající se smluvně sjednaným úrokům z překlenovacího úvěru za dobu 60 dnů,“ uvedl Rostislav Trávníček, ředitel marketingu a komunikace.

Od Wüstenrot – stavební spořitelny jsme odpověď neobdrželi. Její sazebník o poplatcích za předčasné splacení hovoří takto: „Individuální výpočet v závislosti na aktuálních úrokových sazbách na mezibankovním trhu a na předpokládané době do přidělení cílové částky (max. 10 % z vyplacené výše překlenovacího úvěru).“

Poplatek za mimořádnou splátku překlenovacího úvěru nevyžadují Raiffeisen stavební spořitelna a Stavební spořitelna České spořitelny. Zdenka Blechová, tisková mluvčí SSČS, k tomu dodává: „Mimořádnou platbu a její přesnou výši však musí oznámit písemně nebo e-mailem, příp. faxem před jejím zasláním. Pokud tuto  podmínku nesplní, použijí se pravidelné i mimořádné platby  nejprve k úhradě splatných pohledávek SSČS (úhrady za úkony dle Sazebníku, úroky, smluvní pokuty, úroky z prodlení). Pokud tyto platy přesáhnou splatné pohledávky, jsou použity jako úložka na účet příslušného stavebního spoření.“