27. 04. 2023
Developeři své plány odsouvají, do spekulativní výstavby se nehrnou, poptávka po kancelářích je však stabilní
Pražský kancelářský trh za posledního tři čtvrtě roku zažil pokles výstavby nových kancelářských budov, což se projevilo i v poklesu spekulativní výstavby. Zatímco před rokem téměř 80 % kanceláří ve výstavbě nemělo zajištěného svého nájemce, nyní se tento podíl snížil na 52 %. V hledáčku nájemců byly v prvním čtvrtletí kancelářské prostory v zavedených kancelářských lokalitách v okolí Karlína na Praze 8 a Pankráce na Praze 4. Z kvartální analýzy mezinárodní poradenské společnosti JLL vyplývá, že aktuálně je v Praze neobsazeno 7,5 % moderních kanceláří, což odpovídá 289 100 m² ploch. Roste však i nabídka tzv. subleasů (podpronájmů), které v oficiální evidenci volných ploch nefigurují. Dle analýzy by se mohlo aktuálně jednat okolo 80 000 m² ploch k podpronájmu.
Podle nejnovějšího průzkumu trhu s kancelářskými prostory v Praze dosáhla celková velikost moderních kancelářských ploch na konci 1. čtvrtletí 2023 přibližně 3,85 milionu metrů čtverečních. V tomto čtvrtletí byly dokončeny dva kancelářské projekty. Developer Skanska úspěšně zkolaudoval kancelářský projekt PORT7 v blízkosti Nádraží Holešovice v Praze 7, s celkovou pronajímatelnou plochou 30 900 m². Komplex se skládá ze tří kancelářských budov a dokládá vysokou míru udržitelnosti projektu usilující o nejvyšší certifikáty LEED a WELL. Druhým dokončeným projektem byla kancelářská budova Red Court (7 100 m²) v Praze 8, která se již nyní pyšní pre-certifikátem kvality na úrovni LEED GOLD. Ještě před dokončením si budovu jako své budoucí sídlo vybrala společnost Czechoslovak Group.
Vzhledem k přetrvávající ekonomické nejistotě, rostoucím nákladům za nájem a s ohledem na vývoj neobsazenosti kanceláří v okolních zemích, se s napětím očekávaly výsledky neobsazenosti v Praze za první čtvrtletí. Nicméně růst neobsazenosti zatím nenastal, pražský kancelářský trh zaznamenal dokonce meziroční i mezikvartální pokles neobsazenosti na úroveň 7,5 %. (na konci roku 2022 byla evidována neobsazenost 7,7 %). Tam, kde nájemci své prostory zmenšili, majitelům kancelářských budov se je podařilo téměř obratem zaplnit.
Největší transakcí čtvrtletí bylo prodloužení nájemní smlouvy společnosti Amazon v administrativní budově Rustonka (11 800 m²) v Praze 8. I díky této transakci si realizovaná poptávka zachovala svoji úroveň z předchozích čtvrtletí a dosáhla 137 800 m². V 1. kvartálu činila čistá realizovaná poptávka (bez renegociací) 76 200 m², z toho 1 300 m² zaujímaly podpronájmy.
Výše nájemného se téměř nezměnila, a to přesto, že se kancelářský trh v Praze stává z trhu pronajímatelů trhem nájemců. Pokud k úlevám dochází, týkají se spíše příspěvků na stěhování, adaptaci prostor nebo technologické vybavení, případně mají podobu nájemních prázdnin.
„Cítíme, že pronajímatelé jsou pod větším tlakem nájemce udržet, a to i za cenu nejrůznějších úlev nebo benefitů. Indexované nájemné z posledního roku nutí také nájemce jít na trh a snaží se získat nové nabídky s většími benefity. To ještě více zvyšuje tlak na pronajímatele. Uvolněné prostory se navíc obsazují složitěji, obzvláště pokud se nenachází v dobré dopravní dostupnosti nebo nemají žádnou certifikaci udržitelnosti. Nájemci zejména řeší citlivou otázku růstu provozních nákladů a snižujicích se marží a to je tlačí k větší efektivitě vynaložených nákladů.“popisuje situaci na trhu pronajímatelů Milan Kilík, vedoucí kancelářských pronájmů v JLL.
