Návrh předložený skupinou poslanců počítá s přednostním uspokojení dluhů společenství vlastníků jednotek a bytových družstev ve výši až 15 procent ceny konkrétního bytu. Vlastníci bytů by si přáli ještě větší podíl, banky celkově považují návrh za zcela nevhodný. Banky se vesměs shodují, že by měla ve finále změna největší dopad na spotřebitele.
Pokles dostupnosti bydlení
Banky se v první řadě obávají, že by se se změnou zákonného zástavního práva zkomplikovala pozice spotřebitelů opatřit si bydlení pomocí hypoték. Banky by byly nucené reagovat na přednostním zástavním právem SVJ ohroženou část hodnoty nemovitosti. Mohlo by tak dojít k výraznému snížení financovatelného poměru úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti tzv. LTV (loan-to-value).
Mnoho spotřebitelů by nebylo schopno si bydlení obstarat. „Zásadní z pohledu vymáhání pohledávek je pro banky další omezení výtěžnosti, což se musí promítnout do dostupnosti úvěrů a jejich cenotvorby,“ říká Marie Mocková z Hypoteční banky.
Stejného názoru je i Tomáš Zavoral z Raiffeisenbank: „Pokud by toto „upřednostňování jednoho věřitele před druhým“ skutečně nastalo, banky by pravděpodobně byly nuceny zdražit úvěry s vyšším LTV. Je také docela dobře možné, že by jejich poskytování velmi omezily. V tomto segmentu by se tedy hypoteticky mohla dostupnost úvěrů snížit.“
Omezení zdrojů pro poskytování hypoték
Banky také vidí střet s § 30 odst. 2 zákona o dluhopisech, který říká: „Na zastavené nemovité věci nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu.“
REKLAMA
Banky by tak nemohly poskytovat nové úvěry, pokud by byla pohledávka kryta jmenovitou hodnotou hypotečních zástavních listů. „Jednalo by se o zásadní znemožnění získávání zdrojů pro poskytování hypoték jištěných zástavním právem k bytové jednotce z hypotečních zástavních listů,“ upozorňuje Marie Mocková.
Obcházení zákona
Banky také nevylučují, že by mohlo dojít k obcházení zákona. „Trh by se mohl vydat cestou, kdy účelově nebudou vymezovány bytové jednotky a nebudou vznikat společenství vlastníků jednotek (podílové spoluvlastnictví bytových domů),“ říká Marie Mocková.
Zvyšování zadlužování spotřebitelů
Navíc by mohlo dojít k reálnému zvyšování zadlužování spotřebitelů. „Předpokládáme, že neuhrazením části hypotečního úvěru bude spotřebitel zatížen příslušenstvím takové neuhrazené pohledávky, kdy je nutné počítat s tím, že jistina úvěru je úročena nejen zákonným úrokem z prodlení, ale také úrokem komerčním. Na rozdíl od pohledávky SVJ, kde příslušenstvím pohledávky bude pouze úrok z prodlení v zákonem stanovené výši,“ varuje Marie Mocková. To znamená, že pokud by banky nesnížily financovanou částku poměrem LTV, nedošlo by v rámci vymáhání dluhu k plnému uhrazení pohledávky banky (část hodnoty nemovitosti by pohltil dluh vůči SVJ). Pohledávka by i nadále existovala, nebylo by ji ale z čeho splatit a narůstala by o komerční úrok a úrok z prodlení.
Ztráta kontroly
Problémem by mohlo být i udělování pokynů ke zpeněžení nemovitosti v insolvenčním řízení. V současné době pokyny uděluje zajištěný věřitel, jehož pohledávka je uspokojována ze zajištění jako první v pořadí, tedy například banka, která má zástavní právo na nemovitost. Nový návrh tuto roli jasně neupravuje.
REKLAMA
„Pokud by SVJ mělo přednostní právo, pak by banka (byť by její pohledávka byla převažující) ztratila kontrolu nad průběhem insolvenčního řízení a tím by tento způsob řešení pohledávek přestal být použitelný. V současné době se jedná o efektivní nástroj, který je v přiměřené míře výhodný pro věřitele i dlužníka. V konečném efektu by se snížila výtěžnost z pohledávek a opět by došlo k tlaku na snížení financovaných částek na trhu,“ dodává Marie Mocková.
Spousta otázek tak stále zůstává nezodpovězených. „V případě, že by byl uzákoněn vznik zástavního práva v přednostním pořadí pro SVJ, banky by byly nuceny na tento fakt reagovat a možnost spotřebitelů financovat koupi takové bytové jednotky hypotečním úvěrem by se pravděpodobně dosti snížila. V současné době není zřejmé, v jakém momentu bude zástavní právo vznikat, zda jím budou zatíženy všechny jednotky v rámci SVJ, nebo zda vznikne první nesplacenou částkou dlužníka. Není jasné, jak by byla řešena situace, kdy spotřebitel nebude mít dobrou platební morálku pouze vzhledem k SVJ, které bude chtít, na rozdíl od banky, realizovat své zástavní právo,“ uvedl Pavel Vlček z mBank.
Na změnu přednostního zástavního práva k nemovitosti by podle bank doplatili tedy především spotřebitelé. Příznivci návrhu ovšem upozorňují, že bankám jde především o jejich zisky, které by byly návrhem ohroženy. Podle nich je ale stabilita bytového fondu důležitější než zisky bank.
