ČNB osekala hypotéky. Zhorší se dostupnost bydlení?

Monika Hrušová

Úrokové sazby u hypoték jsou nízko, ceny nemovitostí rapidně nerostou, ale vysněnou nemovitost si možná už nepořídíte. Česká národní banka vydala soubor doporučení, které se dotknou jak nových tak refinancovaných hypotečních úvěrů.

Zvyšuje se podíl úvěrů, které jsou poměrně vysoké vůči hodnotě nemovitosti,“ řekl guvernér České národní banky Miroslav Singer. Podle něj se to týká hlavně velkých bank, které jsou k tomu tlačeny vzájemnou konkurencí. „Chceme zabránit vzniku smyčky mezi růstem cen nemovitostí a růstem úvěrů na bydlení, která by vytvořila hrozbu pro stabilitu bankovního sektoru,“ uvedl Singer. Centrální banka bude podle něj plnění těchto preventivních doporučení pravidelně hodnotit, parametry může ještě zpřísnit.

Toto doporučení je bankám známé a ČNB o něm vedla s trhem diskusi. Hypoteční trh v ČR funguje dlouhodobě stabilně. Banky samozřejmě i v případě hypoték pečlivě váží riziko a mají nastaveny vnitřní limity. O tom svědčí jak velmi nízké procento nesplácených hypotečních úvěrů, tak nově i to, že nastal obrat ve vývoji úrokových sazeb, které začínají růst,“ reagoval náměstek výkonného ředitele České bankovní asociace Jan Matoušek.

Doporučeních týkajících se hypoték je celkem šest

1. Dodržování limitů pro hodnoty LTV u nově poskytovaných úvěrů

Podíl nově poskytnutých úvěrů s LTV nad 90 procent by neměl přesahovat 10 procent celkového objemu těchto úvěrů. U žádného úvěru by LTV nemělo přesáhnout 100 procent. Například 120 procentní hypotéku už si nepořídíte. Nelze to také obejít souběžným poskytováním nezajištěných spotřebitelských úvěrů. Hypotéka ale nadále půjde zkombinovat se stavebním spoření.

Valná většina bankovních domů již dnes neposkytuje hypoteční úvěry nad 90 % LTV, některé i nad 80%. Trh toto nějak významně nezasáhne, neboť výše poskytnutých 100 % hypotečních úvěrů osciluje kolem cca 5% z celkových počtů hypotečních úvěrů. Navíc domů, jež poskytují 100% hypotečních úvěrů za akceptovatelných a férových podmínek pro klienta je jak šafránu,“ komentuje první doporučení Zbyněk Prim, exkluzivní poradce společnosti Fincentrum.

2. Hodnocení schopnosti klienta úvěr splácet a odolat zvýšené zátěži

ČNB doporučuje, aby banky stanovovaly interní limity ukazatelů schopnosti splácet úvěrů z vlastních zdrojů.

Stanovení schopnosti splácet již také banky dodržují. Jsou na klienty relativně přísné a již nyní některé aplikují podobné ukazatele jako „debt-ration“ atd. Jinými slovy, sleduje se poměr mezi výší čistého příjmu a výší zadlužení klienta. Tento poměr se liší v závislosti na bonitě klienta / výší LTV atd. Obecně platí, že se pohybuje mezi 40 – 50 % ,“ uvedl Zbyněk Prim. Klientova měsíční splátka hypotečního úvěru by tedy měla být maximálně 40 – 50 % z čistého příjmů, po odečtení veškerých závazků. Ani toto opatření však trh nijak zvlášť nezasáhne. Banky jsou teď kolikrát i  přísnější při hodnocení klienta než doporučuje Česká národní banka.  

3. Délka splatnosti úvěrů a průběh jejich splácení

Maximální délka splatnosti hypotečního úvěru by neměla přesáhnout 30 let. Podle ČNB by totiž měla reflektovat jak životnost nemovitosti, tak i zbývající ekonomickou aktivitu klienta. Omezení by ale na dostupnost bydlení nemělo mít vliv. Delší dobu splatnosti než 30 let poskytuje málokterá banka.

Nezajištěný úvěr pro klienta s hypotékou by neměl být delší než osm let, což je také vítané a již aplikované doporučení.

Posledním bodem třetího doporučení je, že banky by neměly poskytovat úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí s nestandardním průběhem splácení vedoucí k tomu, že větší splátková zátěž bude přesunuta do budoucnosti.

Většina těchto druhů splácení není nikdy dobře pro klienta. Jinými slovy, takovéto kombinace jsou vždy „vražedné“ a velmi špatné. Banky jednu dobu (cca 2005 – 2008) tyto smlouvy a kombinace vyhledávaly, ale časem od těchto produktů ustoupily a kolikrát klientům zdarma předělaly zpět smlouvy na klasické anuitní splácení,“ vysvětluje Prim.

4. Přístup k navyšování výše úvěru při refinancování

Doporučení ČNB se týká nejen nových, ale i refinancovaných hypotečních úvěrů. Banky by měly při refinancování postupovat stejně jako u poskytování nových úvěrů.

5. Poskytování úvěrů sjednaných přes zprostředkovatele

Instituce by měly uplatňovat obezřetný přístup, zohledňovat daná rizika a monitorovat kvalitu těchto úvěrů. „Zde je role na straně bank, aby kontrolovali své makléře a jejich práci. To se také děje do určité míry již nyní, kdy se sledují, kolik defoultních úvěrů makléř donesl, jaké objemy atd. Jen se tento dohled pravděpodobně „zpřesní“,“ dodává Prim.

6. Financování koupě nemovitosti určené k dalšímu pronájmu

Banky by kvůli snížení úvěrového rizika měly odděleně sledovat charakteristiky portfolia úvěrů k financování vlastního bydlení a úvěrů k financování nemovitostí k dalšímu pronájmu. To už ale většina bank také dělá. Když si klient bere hypoteční úvěr kvůli pořízení nemovitosti k pronájmu, podléhá přísnějším kritériím a leckdy dostane i vyšší úrokovou sazbu.

Obecně si myslím, že ČNB svými regulemi jen „dožene“ trhu, který se do určité míry již chová tak, jak chce. Banky v ČR jsou stabilní, prošly si hypoteční krize v letech 2008 – 2010 a jsou z ni poučeni. Z toho vyplývá, že jejich risk management je relativně přísný a zdrženlivý. I z tohoto pohledu většinu doporučení ČNB banky splňují již dnes. Jen tímto ČNB nastaví mantinely do budoucna, za které již banky nebudou moci jít. V současné době trh dané změny pocítí marginálně, či skoro vůbec,“ komentuje celkově daná doporučení Zbyněk Prim.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *