Chcete nejlevnější hypotéku? Sami to nezvládnete

Zdroj: sxc.hu

Petr Zámečník

Úrokové sazby hypoték v České republice setrvale klesají. Přesto jsou mezi jednotlivými bankami zásadní rozdíly. Vyplatí se proto důkladně porovnávat a nekývnout na první nabízenou sazbu. Samotný klient ale příliš šancí na porovnání nabídek hypotečních bank nemá. Proč?

Hypotečních bank v České republice působí patnáct. To není příliš velký počet, aby klient nemohl sám všechny či všechny zásadní banky obejít a na úrokovou sazbu se jich přeptat. Samozřejmě po prvotním porovnání základních nabídkových sazeb. Spoléhat se pouze na ně může být hodně zavádějící, neboť každá banka si k minimální úrokové sazbě může přisadit takřka libovolnou rizikovou přirážku. Jednoduše se tak z nejlepší nabídky může stát nejméně výhodná. Stejně tak banky nabízející fixní sazby pro všechny klienty nemusí být řešením. Na takové sazby nedosáhne každý a klient může snadno skončit bez potřebného úvěru.

Nabízí se následující postup výběru hypoteční banky: Vybrat si nejlevnější banky podle minimálních úrokových sazeb k požadované fixaci a výši úvěru a dotazovat se na konkrétní úrokové sazby postupně těchto bank. Srovnání ovšem ani pak nebude zcela vypovídající a konkrétní, a to ani v případě, kdy klient obejde všechny bankovní domy. Důvodem jsou úvěrové registry a na ně navázané skóringové mechanismy bank.

Úvěrové registry v České republice

V České republice fungují tři úvěrové registry využívané bankami: Bankovní registr klientských informací (BRKI), Nebankovní registr klientských informací (NRKI) a Solus. První dva provozuje Czech Credit Bureau (CRIF) jako „pozitivní“ úvěrové registry a třetí je v gesci sdružení Solus a je veden jako „negativní“ úvěrový registr.

Rozdíl mezi pozitivním a negativním registrem je zásadní. Zatímco negativní obsahuje informace pouze o neplatičích a dlužnících v prodlení, pozitivní registr shromažďuje veškeré informace o úvěrové aktivitě dlužníka – od podání žádosti o úvěr, před čerpání a splácení úvěru, až po případné nesplácení úvěru. Být veden v negativním úvěrovém registru je pro dlužníka vždy špatně. Naopak být veden v pozitivním úvěrovém registru s dobrou úvěrovou historií může dlužníkovi přinést snazší přístup k levnějším úvěrům.

Proč nedostanete všechny nabídky bank

Banka před vydáním nabídky úrokové sazby „lustruje“ klienta v úvěrových registrech. Bez informace o úvěrové historii nemůže konkrétní a závaznou nabídku podat, protože neví, s kým má tu čest. Ale má to háček – dotaz do pozitivního bankovního i nebankovního registru (u negativního to není důležité) může vydat až na základě žádosti klienta o úvěr. A taková žádost bude v systému registru zaznamenána a bude viditelná pro všechny další banky, kterých se klient dotáže.

Pokud chce být klient důsledný a bude obcházet postupně všechny banky, může se stát podezřelým. Mít už jen 3 až 4 žádosti o hypotéku (či případně jiný úvěr, kde to platí úplně stejně) je podezřelé a skóringové mechanismy bank to mohou vyhodnotit jako pokus o úvěrový podvod či jen jako rizikové chování. A kde je riziko(vé chování), je i riziková přirážka k úrokové sazbě, a nebo rovnou zamítnutá žádost.

Řešení existuje

Podá-li bankovní úředník na základě vaší (ústní) žádosti dotaz do úvěrového registru, není ještě vše ztraceno. Žádost může být „zneaktivněna“ dvojím způsobem – buď je zrušená, nebo je zamítnutá.

Zamítnutí žádosti představuje problém pro další banky a další dotazy do úvěrového registru, neboť všechny banky vnímají zamítnutí žádosti svou konkurencí jako negativní informaci. Vždyť k zamítnutí žádosti musel být nějaký důvod.

Zrušení žádosti lze provést na základě stažení žádosti ze strany klienta. Dotazuje-li se jen ústně a žádá si nabídku úrokové sazby, často se stává, že přepážkový pracovník ponechá „žádost za účelem zjištění nabídnuté úrokové sazby“ nezrušenou a ty se pak kumulují. Na druhou stranu těžko soudit, zda i zrušené (nikoli zamítnuté) žádosti nebudou také započítány do skóringových mechanismů. Ty si každá banka sestavuje sama a jejich algoritmy si hlídá jako oko v hlavě. Jakmile by je zveřejnila, našla by se nepochybně řádka úvěrových podvodníků či finančních zoufalců, kteří by se toho pokusili využít.

Alternativa: Finanční poradce či hypoteční makléř

Klient nemusí obíhat všechny banky, aby se dozvěděl, která mu nabídne nejlepší podmínky. Banky za něj bez rizika záznamu v úvěrovém registru může vytřídit finanční poradce či hypoteční makléř. Pro klienta je to i jednodušší cesta, kdy v ceně hypotéky (tj. nezaplatí nic navíc oproti hypotéce sjednané na pobočce banky) navíc získá průvodce byrokratickou spletí.

Každá mince ale má dvě strany. I mezi finančními poradci a hypotečními makléři je potřeba dobře vybírat. V opačném případě může klient skončit u drahé banky, která ale dává nejvyšší provize za zprostředkování hypotéky, navíc nezkušený či lajdácký zprostředkovatel dokáže více byrokratických problémů způsobit než odstranit.

Anketa: Máte hypotéku?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

4 komentářů k článku “Chcete nejlevnější hypotéku? Sami to nezvládnete”

  1. Nefi napsal:

    Ale vždyť to není pravda

    Takže když obešlete 4 banky s žádostí o úvěr, tak to banky vyhodnocují jako úvěrový podvod? Opravdu?
    Výhodu má makléř pouze oproti neinformovanému klientovi. Informovaný klient si sám vyjedná dokonce lepší podmínky než makléř. Proč? Argumentem je provize, a z vlastní zkušenosti mohu potvrdit, že to funguje. Místo 0,6% či 1% provize pro makléře dává banka pouze odměnu svému zaměstnanci, která je cca třetinová. Opravdu to funguje. Lidé buďte svéprávní, jinak za chvíli bez nějakého zprostředkovatele nezvládnete vůbec nic.

    1. TF napsal:

      Re: Ale vždyť to není pravda

      Co to je za nesmysl? Banka vyplatí zprostředkovateli stejnou provizi bez ohledu na sjednanou úrokovou sazbu !!! Alespoň, co se hypotečních úvěrů týká. Ten, kdo je na nižší úrokové sazbě „bit“ je právě hypoteční poradce na pobočce, protože ten má buď daný rozsah slev, co může klientům poskytnout nebo má on krácené objemy hypotečních úvěrů v definovaném objemu úvěrů, který musí splnit – tím pádem pokud nabízí nízkou sazbu, musí splnit celkově větší objem, což samozřejmě není jen tak. Tak mi prosím vysvětlete, kde je výhoda pobočky?

      1. JN napsal:

        Re: Re: Ale vždyť to není pravda

        Ano máte 100% pravdu. U 2 nebo 3 bank navíc může jít exter. poradce s úrokovou sazbou ještě pod oficiální nabídku banky, ale to již na úkor své provize. Což však klienta vůbec nemusí zajímat, protože ten dostane ještě nižší úrokovou sazbu! :-) Samozřejmě hypotéka není jen o úrokových sazbách, ale i o poplatcích, které s ní souvisí.

    2. murolive napsal:

      Re: Ale vždyť to není pravda

      Mas pravdu aspon je to tak na Slovensko..osobne fin porad. je len pre ludi co nemaju cas riesit HU.. treba len vediet ako komunikovat Banka – Klient …:o)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *