Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


První koupě nemovitosti: Kdy je nemovitost investice?

První koupě nemovitosti: Kdy je nemovitost investice?

Pořízení nemovitosti na bydlení patří pro většinu z nás mezi největší koupě našeho života. Je citlivou záležitostí, která má dlouhodobě dopad na rodinný rozpočet. Ačkoliv jsou nemovitosti často komunikovány jako investice, je třeba si uvědomit, že jimi nemusí být. Kdy se o investici jedná? 

Velmi dobře popsal otázku investic do nemovitostí ve své knize „Financování vlastního bydlení“ Petr Syrový. Plánujeme-li koupit totožný byt jako ten, v kterém aktuálně platíme tržní nájem, bude se jednat o investici. Ačkoliv žádné peněžní toky z této investice neobdržíme, i přesto se jedná o investici, jelikož nám „šetří peníze“. Po uplynutí doby odpisování, např. 20 let, pak nemovitost můžeme prodat za zůstatkovou cenu, zatímco u nájmu tuto možnost nemáme.

Naopak, pokud plánujeme odejít z tohoto nájmu a koupit např. velký luxusní byt v novostavbě, pak se z významné části bude jednat spíše o spotřební výdaj. Koupí nemovitosti tohoto typu zvyšujeme standard našeho bydlení, ale z hlediska investování se málokdy jedná o výhodný krok. Otázkou pak je, zdali si tento spotřební výdaj můžeme pohodlně dovolit.

Má-li však nemovitost být investicí, pak je třeba ji vnímat jako aktivum, které je schopno produkovat výnos, uchovávat si svou hodnotu, mít určitou likviditu a riziko, jež lze do určité míry eliminovat.

Nemovitost jako aktivum

Předpokladem pro dobrou investici je umění zjistit hodnotu nemovitosti a samozřejmě výběr správného typu nemovitosti. Základní přístupy k stanovení tržní hodnoty jsou porovnávací, výnosový a nákladový.

Nejčastěji používaný je porovnávací přístup, který velmi dobře funguje v typových lokalitách, kde je rozvinutý trh a existují o něm alespoň nějaká data. Zjistit, zdali je hodnota nemovitosti nižší nebo vyšší než její nabídková cena, by měl umět každý zkušený realitní makléř zaměřující se dlouhodobě na zvolenou lokalitu. Ideálně samozřejmě jiný makléř než ten, který zkoumanou nemovitost nabízí.

Neméně důležitý je však i výnosový přístup. Zjednodušeně se jedná o vzorec s očekávaným ročním čistým nájemným v čitateli a mírou kapitalizace ve jmenovateli. Ta je např. u bytových domů při administrativním oceňování stanovena na 5 %. V reálu může být vyšší i nižší v závislosti na poptávce po nájemním bydlení a cenách nemovitostí v dané oblasti. Např. u bytů v Praze se čistý výnos může standardně pohybovat mezi 3 – 5 % ročně. V jiných oblastech ČR se můžeme dostat na dvojnásobek. Ale možná za cenu nižší likvidity nebo vyššího rizika neplacení nájmu atd.

Kromě schopnosti odhadovat hodnotu nemovitostí, pak musíme ještě vědět, jaký typ nemovitosti koupit a jaký ne. Zde se dostáváme k tomu, proč jsou některé nemovitosti lepší než jiné a co vlastně ovlivňuje hodnotu nemovitosti. Jsou to tzv. hodnototvorné faktory. Pro účely tohoto článku lze zmínit jen pouhý výčet některých z nich – lokalita, poptávka v oblasti, u bytů umístění v domě, dispozice, dopravní dostupnost, stav objektu a obyvatelstvo v sousedství, občanská vybavenost v okolí, měsíční provozní náklady apod. Všechny tyto faktory nějakým způsobem ovlivňují hodnotu nemovitosti a také výnosnost naší budoucí investice. Právě proto je třeba je znát a řídit se jimi při výběru nemovitosti. Informovat se o trhu v dané lokalitě a vnímat hodnototvorné faktory jako kritéria při koupi se pak rozhodně vyplatí.

Proč takto uvažovat při koupi nemovitosti na bydlení?

Důvodů, proč uvažovat finančně racionálně při pořizování nemovitosti, je mnoho. Bydlení patří mezi největší výdajové položky pro většinu rodin. Špatné rozhodnutí tedy může rodinný rozpočet negativně ovlivnit a zbytečně snižovat životní standard.

V případě finančních problémů může také nastat situace, kdy bude třeba nemovitost rychle prodat. A nemovitost není zrovna likvidní aktivum. Prodejnost se odvíjí od charakteru poptávky po vlastnickém bydlení v dané lokalitě a od typu nemovitosti. A samozřejmě od nabídkové ceny, a právě zde se ukáže, jak dobrý byl tehdejší nákup. Každé prodělané procento dělá pro rodinu nepříjemnou absolutní částku ztráty. Přičteme-li k tomu navíc transakční náklady jako daň z převodu nemovitosti nebo provizi realitní kanceláři, ztráta se dále prohlubuje.

V úvahu přichází i situace, kdy se přestěhujeme (např. ze zmiňovaného velkého bytu v novostavbě) a čistý výnos z pronájmu bude činit 2 % ročně. Takovou nemovitost se pak skoro nevyplatí vlastnit, jelikož trh nabízí lepší možnosti investování.

Při výběru nemovitosti na bydlení se vždy jedná o kompromis. Nabídka na trhu je však široká a lze vybírat. Proto není nereálné najít nemovitost, která bude splňovat naše představy a zároveň i kritéria uchování hodnoty, možného pronájmu v budoucnosti a potenciální prodejnosti.

Anketa

Jste spokojeni se svým bydlením?

Ano. (64)
 
Ne. (30)
 Celkem hlasovalo 94 čtenářů

První koupě nemovitosti: Kdy je nemovitost investice? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 05.08.2016 00:00 Mladým se plní sny o bydlení

Vlastní bydlení si pořizují stále mladší lidé. Věková hranice se za poslední rok posunula dokonce pod hranici 40 let. Mladým pomáhají plnit sny především velmi příznivé podmínky na hypotečním trhu. Nechtějí ale bydlet stejně jako jejich rodiče. Co je pro mladé při výběru bytu nejdůležitější?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (89)
 
Spíše ano. (17)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 156 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »