Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


První koupě nemovitosti: Kdy je nemovitost investice?

První koupě nemovitosti: Kdy je nemovitost investice?

Pořízení nemovitosti na bydlení patří pro většinu z nás mezi největší koupě našeho života. Je citlivou záležitostí, která má dlouhodobě dopad na rodinný rozpočet. Ačkoliv jsou nemovitosti často komunikovány jako investice, je třeba si uvědomit, že jimi nemusí být. Kdy se o investici jedná? 

Velmi dobře popsal otázku investic do nemovitostí ve své knize „Financování vlastního bydlení“ Petr Syrový. Plánujeme-li koupit totožný byt jako ten, v kterém aktuálně platíme tržní nájem, bude se jednat o investici. Ačkoliv žádné peněžní toky z této investice neobdržíme, i přesto se jedná o investici, jelikož nám „šetří peníze“. Po uplynutí doby odpisování, např. 20 let, pak nemovitost můžeme prodat za zůstatkovou cenu, zatímco u nájmu tuto možnost nemáme.

Naopak, pokud plánujeme odejít z tohoto nájmu a koupit např. velký luxusní byt v novostavbě, pak se z významné části bude jednat spíše o spotřební výdaj. Koupí nemovitosti tohoto typu zvyšujeme standard našeho bydlení, ale z hlediska investování se málokdy jedná o výhodný krok. Otázkou pak je, zdali si tento spotřební výdaj můžeme pohodlně dovolit.

Má-li však nemovitost být investicí, pak je třeba ji vnímat jako aktivum, které je schopno produkovat výnos, uchovávat si svou hodnotu, mít určitou likviditu a riziko, jež lze do určité míry eliminovat.

Nemovitost jako aktivum

Předpokladem pro dobrou investici je umění zjistit hodnotu nemovitosti a samozřejmě výběr správného typu nemovitosti. Základní přístupy k stanovení tržní hodnoty jsou porovnávací, výnosový a nákladový.

Nejčastěji používaný je porovnávací přístup, který velmi dobře funguje v typových lokalitách, kde je rozvinutý trh a existují o něm alespoň nějaká data. Zjistit, zdali je hodnota nemovitosti nižší nebo vyšší než její nabídková cena, by měl umět každý zkušený realitní makléř zaměřující se dlouhodobě na zvolenou lokalitu. Ideálně samozřejmě jiný makléř než ten, který zkoumanou nemovitost nabízí.

Neméně důležitý je však i výnosový přístup. Zjednodušeně se jedná o vzorec s očekávaným ročním čistým nájemným v čitateli a mírou kapitalizace ve jmenovateli. Ta je např. u bytových domů při administrativním oceňování stanovena na 5 %. V reálu může být vyšší i nižší v závislosti na poptávce po nájemním bydlení a cenách nemovitostí v dané oblasti. Např. u bytů v Praze se čistý výnos může standardně pohybovat mezi 3 – 5 % ročně. V jiných oblastech ČR se můžeme dostat na dvojnásobek. Ale možná za cenu nižší likvidity nebo vyššího rizika neplacení nájmu atd.

Kromě schopnosti odhadovat hodnotu nemovitostí, pak musíme ještě vědět, jaký typ nemovitosti koupit a jaký ne. Zde se dostáváme k tomu, proč jsou některé nemovitosti lepší než jiné a co vlastně ovlivňuje hodnotu nemovitosti. Jsou to tzv. hodnototvorné faktory. Pro účely tohoto článku lze zmínit jen pouhý výčet některých z nich – lokalita, poptávka v oblasti, u bytů umístění v domě, dispozice, dopravní dostupnost, stav objektu a obyvatelstvo v sousedství, občanská vybavenost v okolí, měsíční provozní náklady apod. Všechny tyto faktory nějakým způsobem ovlivňují hodnotu nemovitosti a také výnosnost naší budoucí investice. Právě proto je třeba je znát a řídit se jimi při výběru nemovitosti. Informovat se o trhu v dané lokalitě a vnímat hodnototvorné faktory jako kritéria při koupi se pak rozhodně vyplatí.

Proč takto uvažovat při koupi nemovitosti na bydlení?

Důvodů, proč uvažovat finančně racionálně při pořizování nemovitosti, je mnoho. Bydlení patří mezi největší výdajové položky pro většinu rodin. Špatné rozhodnutí tedy může rodinný rozpočet negativně ovlivnit a zbytečně snižovat životní standard.

V případě finančních problémů může také nastat situace, kdy bude třeba nemovitost rychle prodat. A nemovitost není zrovna likvidní aktivum. Prodejnost se odvíjí od charakteru poptávky po vlastnickém bydlení v dané lokalitě a od typu nemovitosti. A samozřejmě od nabídkové ceny, a právě zde se ukáže, jak dobrý byl tehdejší nákup. Každé prodělané procento dělá pro rodinu nepříjemnou absolutní částku ztráty. Přičteme-li k tomu navíc transakční náklady jako daň z převodu nemovitosti nebo provizi realitní kanceláři, ztráta se dále prohlubuje.

V úvahu přichází i situace, kdy se přestěhujeme (např. ze zmiňovaného velkého bytu v novostavbě) a čistý výnos z pronájmu bude činit 2 % ročně. Takovou nemovitost se pak skoro nevyplatí vlastnit, jelikož trh nabízí lepší možnosti investování.

Při výběru nemovitosti na bydlení se vždy jedná o kompromis. Nabídka na trhu je však široká a lze vybírat. Proto není nereálné najít nemovitost, která bude splňovat naše představy a zároveň i kritéria uchování hodnoty, možného pronájmu v budoucnosti a potenciální prodejnosti.

Anketa

Jste spokojeni se svým bydlením?

Ano. (64)
 
Ne. (30)
 Celkem hlasovalo 94 čtenářů

První koupě nemovitosti: Kdy je nemovitost investice? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

27.05.2016 13:46 Praha konečně schválila stavební předpisy

Pražští radní dnes po mnohaměsíčních průtazích schválili novelu Pražských stavebních předpisů s účinností od 1. srpna. Spor o podobu předpisů trval více než dva roky. Skončí období nejistoty a chaosu? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (793)
 
Ne. (1314)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2136 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.05.2016 00:00 Dřevěné domy jsou v kurzu. Proč?

Nové rodinné domy přibývají jen velmi pozvolna. Pozornost a své místo na slunci si ovšem mezi rodinnými domy postupně získávají dřevostavby. Jejich podíl se v loňském roce zvýšil na více než 13 procent. Proč dávají lidé stále častěji přednost dřevostavbám? Jsou dřevostavby stejně kvalitní jako klasické zděné stavby? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 12.05.2016 00:00 Poznáte nepoctivé realitní makléře?

Český realitní trh se jen hemží realitními zprostředkovateli. Na obyvatele jich má dokonce nejvíce z celé Evropské unie. Dlouhá léta chybějící regulace otevřela dveře i nesolidním realitním makléřům. Jak je rozeznat od těch poctivých? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »