Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Zbyněk Prim: Na sazby ´již od´u hypoték se nedostane skoro nikdo

Zbyněk Prim: Na sazby ´již od´u hypoték se nedostane skoro nikdo

Zbyněk Prim v minulém roce prodal hypotéky v hodnotě 170 milionů korun. Finančním poradenstvím se zabývá už devět let a je to jeho práce snů. I když mu ji někdy ztěžují nejen klienti, ale i finanční instituce. Tentokrát jsme s tímto odborníkem na slovo vzatým povídali nejen o tom, proč vlastně využít služeb finančního poradce, ale také kdo se vlastně dostane na ty nejnižší úrokové sazby, na které lákají banky v reklamách.

Co je na práci finančního poradce nejtěžší?

Pokud to vezmu optikou hypotečních úvěru, tak je poslední dobou je nejtěžší jednání s bankami. Někdy nechápu co v bankách riskař schválí či naopak neschválí. Jde o to, že banky mají určitý počet výjimek na obchod/měsíc. Z toho je naprosto patrné, že se buď vejde klient do škatulky metodiky banky, nebo musí doufat, že na něj zbyla výjimka, anebo musí jít o bankovní dům dále. A tam to zkoušet znovu. Jinými slovy: ať se vám to líbí nebo ne, klient buď zapadne do škatulky, nebo nikoliv. Individuální přístup či „schvalování na míru“ není v ČR možné. Uvedu to na příkladu:  Můj klient má zástavu v hodnotě 13 milionů korun, chce refinancovat svůj současný úvěr, jež činí pět milionů.

Nicméně v poslední době hodně  investoval hodně do rekonstrukcí nemovitostí. A to se promítlo v jeho daňovém přiznání tak, že je v „mínusu“. A máme tu problém: Klient je v mínusu a banky jej nechtějí jen tak přijmout. Riskaři se bojí, protože jsou placení za méně rizikové portfolio banky. Klient nemá žádné nedoplatky vůči ČSSZ či ZP, nebo FU. Jen úvěr splácí řádně „pár“ měsíců a tak nové banky jej nechtějí přijmout z důvodu, že má krátkou platební morálku. Kdyby měl delší, vezmou jej… Takže největší problém vidím v tom, že banky nejsou flexibilní. Nedokáží posoudit klienta jako jedince. Nedokáží se podívat na klienta v kontextu jeho celkových financí. Neumí s ním pracovat. Jinými slovy: buď se vejdeš, kliente, do naší metodiky, nebo jdi o dům dál.

Jenže banky tvrdí, že mají ke klientům individuální přístup…

Tak s tím nesouhlasím a těším se až to tak bude. S individuálním přístupem jsem se setkal málo kdy, zvlášť v oblasti hypoték je takový přístup chabý. Banky mají striktně danou metodiku, a když se něco vymyká, nastává problém. Například při alternativním dokládání příjmu nebo při kombinaci úvěrů a jejich účelů.

Proč by si klient měl vzít k ruce finančního poradce?

Nízko příjmové skupiny obyvatel mají sice více času na oběhaní bank, ale zase nemají potřebné znalosti. A v podstatě jak jsou lidé masírováni různými reklamami ve stylu „již od“, tak jsou velmi snadným terčem pro nalákání na takové nabídky. Poradce by pak měl eliminovat rizika vzdělanosti a klient by si měl najít takového, který ho srozumitelně provede celým tím procesem. Poradit vlastně s veškerými závazky, které se daného finančního produktu týkají.

A když vezmu druhý extrém, tak vzdělaní lidé sice znalosti mají, ale není to jejich práce, každodenní chleba. Mají tedy rámcovou představu, oběhají si nějaké banky, ale neznají vše do detailů. Vědí třeba, jaký je rozdíl mezi variabilní a fixní sazbou, ale zase netuší, jak se tvoří marže a kdy je vhodnější si vzít variabilní či fixní sazbu. Největší problém těchto lidí je, že nemají čas. Když si spočítají náklady na vlastní vyhledávání potřebných informací, tak je logické řešení najmout si finančního poradce, jenž udělá vše za ně. Prostě někoho, kdo jim nejen poradí, vyřeší, spočítá, ale i zprostředkuje. Pro každou skupinu lidí se dají najít různé motivy, proč si najít poradce. Čím větší objemy sjednaných obchodů poradce má, tím větší má zkušenosti a také možnosti vyjednávání s bankami, nemluvě o zkušenostech v možnostech nalezení řešní.  Zde bych rozhodně doporučil se dotázat na reference poradce, jeho zkušeností, objemy atp. Nebojte se „testnout“ znalostně svého poradce.

V čem je ta přidaná hodnota?

Přidaná hodnota finančního poradce je například v tom, že se vyzná v metodice jednotlivých bank. A zvlášť u podnikatelů to platí dvojnásob. Banky mohou akceptovat příjmy z obratů, z s.r.o., uznání odpisů  do příjmů klienta či další alternativní dokládání příjmů. Nespočetněkrát se mne stalo, že  klient přišel s tím, že u své domácí banky neprojde příjmově. No a samozřejmě po důkladné analýze jsme získali úvěr u konkurenční společnost. A v tom je právě ta přidaná hodnota toho poradce. Znalost trhu, propočty příjmů pro podnikatele, znalosti procesů a schvalování bank, vedením za „ruku“ daného klienta a provedení klienta celým procesem od A do Z. Tedy od analýzy „co chci“ až po schválení, dokumentaci, schválení úvěru, sjednán pojistných produktů (domácnosti, nemovitosti, rizikových životních pojistek) až po rady ohledně dokumentace na katastrálním úřadu, čerpání, splácení úvěru, závazků klienta vůči bance. Tedy dvěma slovy: FULL SERVICE.

Máte nějaký konkrétní příklad?

Momentálně řeším jednoho architekta, kterého vyhodili ve třech bankách, protože všude mají jinou metodiku na propočet bonity/příjmů klienta. Takže nakonec jsme hypoteční úvěr bez problémů sjednali. To samé je u zaměstnanců. Některé banky do bonity NEzapočítávají bonusy, přesčasy, odměny atd. Jiné zase zajímá jen základní vyměřovací základ. Např. některé instituce počítají příjem za poslední 3, 6, 12 měsíců atd. Což logicky významně může ovlivnit to, zda-li na hypoteční úvěr dosáhnu, či nikoliv.  Leckdy tedy není u hypoték rozhodující sazba, ale to, aby klient vůbec hypoteční úvěr dostal. Po pár letech řádného splácení  se už hypotéka může refinancovat, mimořádně doplácet atp. A tak se klient může dostat na ještě lepší sazbu.

Kdo se tedy dostane na sazbu „již od“ u hypotečních úvěrů? Nechají se klienti na tento marketingový tah zlákat?

Povědomí o tom, že se ne každý dostane na avizovanou sazbu, už je o hodně lepší. Na sazbu „již od“ dosáhne klient s velmi nadstandardními příjmy. Každá banka má tuto výši stanovenou jinak, nicméně hranice jsou cca 50, 75, 100 tis. Kč čistého měsíčně a více. Další atribut je hypotéka ve výši kolem čtyř nebo pěti milionů korun. Jinými slovy, máte-li průměrnou hypotéku na cca 1,7 milionu Kč, nemůžete většinou očekávat VIP sazbu. Máte-li hypoteční úvěr cca 2× či 3× vyšší, banka s Vámi jedná jinak. V neposlední řadě je důležitý je také poměr hodnoty nemovitosti k zástavě. Čím méně, tím samozřejmě lépe. A důležitý je také crosselling. Standard je, že vám banky diktují, jaký musíte mít obrat na vašém běžném účtu,  jaké musíte mít životní pojistky a v neposlední řadě pomůže vlastnictví nějaké kreditní karty od dané banky. A zde je otázka, zdali mne ta kreditní karta či životní pojistka diktovaná bankou stojí za onu desetinu slevy na úrokové sazbě. Zde skutečně platí, 2× měř a jednou řež.

Kolik lidí se tedy dostane na takové úrokové sazby u hypoték?

Za tu dobu, co dělám finančního poradce, jsem se na sazbu „již od“ ještě nedostal. Takže podmínky bank jsou velice tvrdé. Ale aby to nebylo všechno jen černé, tak nedávno se mi podařilo vyjednat sazbu 2,59 procenta a banka tvrdí, že poskytuje hypotéky se sazbou od 2,79 procenta. Ale je to úvěr ve výši pěti milionů korun, banka tedy vidí velikou bonitu klienta. Jinými slovy, čím tvrdší jste na banku a čím víc jí ukážete, že jste progresivní klient (tedy i hledající jinde), tím více se banka snaží Vás nalákat. Tedy zkoušet, vyjednávat, vydírat banky a neustupovat je jediná obrana proti vysokým sazbám. Ale sazby neustále klesají a tak je dosti možné, že se na taková čísla dostane každý – UŽ ABY!

Kdo je Zbyněk Prim?

Zbyněk Prim pracuje pro společnost Fincentrum od roku 2006. Před tím rok pracoval v OVB. V Anglii na Cambridge vystudoval angličtinu a obchod a po návratu do České republiky studoval finance a bankovnictví v Kladně. Pak se kamarádem nechal zlákat do finančního poradenství. Zbyněk Prim je zasnoubený a mezi jeho zájmy patří cestování, sport a dobré jídlo.

V minulém roce prodal nejvíce hypoték za společnost Fincetrum. Celkem jich bylo 64, a to v hodnotě 170 milionů korun. Průměrná prodaná hypotéka byla zhruba ve výši 2,6 milionu korun.

Zbyněk Prim: Na sazby ´již od´u hypoték se nedostane skoro nikdo >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Spojenost s hypotékou Jan Haša | 07.11.2013 07:52
Barbora | 30.05.2013 18:32

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.06.2016 14:16 ČNB zakáže stoprocentní hypotéky, obává se cenové bubliny

Česká národní banka (ČNB) doporučí bankám od letošního října neposkytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, limit stanoví na 95 procent. Od dubna 2017 pak ČNB sníží limit dokonce na 90 procent hodnoty nemovitosti. (Aktualizováno 4.6.2016 16:05) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 14.06.2016 16:07

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1216)
 
Ne. (1495)
 
Nevím. (52)
 Celkem hlasovalo 2763 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »