Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Zbyněk Prim: Na sazby ´již od´u hypoték se nedostane skoro nikdo

Zbyněk Prim: Na sazby ´již od´u hypoték se nedostane skoro nikdo

Zbyněk Prim v minulém roce prodal hypotéky v hodnotě 170 milionů korun. Finančním poradenstvím se zabývá už devět let a je to jeho práce snů. I když mu ji někdy ztěžují nejen klienti, ale i finanční instituce. Tentokrát jsme s tímto odborníkem na slovo vzatým povídali nejen o tom, proč vlastně využít služeb finančního poradce, ale také kdo se vlastně dostane na ty nejnižší úrokové sazby, na které lákají banky v reklamách.

Co je na práci finančního poradce nejtěžší?

Pokud to vezmu optikou hypotečních úvěru, tak je poslední dobou je nejtěžší jednání s bankami. Někdy nechápu co v bankách riskař schválí či naopak neschválí. Jde o to, že banky mají určitý počet výjimek na obchod/měsíc. Z toho je naprosto patrné, že se buď vejde klient do škatulky metodiky banky, nebo musí doufat, že na něj zbyla výjimka, anebo musí jít o bankovní dům dále. A tam to zkoušet znovu. Jinými slovy: ať se vám to líbí nebo ne, klient buď zapadne do škatulky, nebo nikoliv. Individuální přístup či „schvalování na míru“ není v ČR možné. Uvedu to na příkladu:  Můj klient má zástavu v hodnotě 13 milionů korun, chce refinancovat svůj současný úvěr, jež činí pět milionů.

Nicméně v poslední době hodně  investoval hodně do rekonstrukcí nemovitostí. A to se promítlo v jeho daňovém přiznání tak, že je v „mínusu“. A máme tu problém: Klient je v mínusu a banky jej nechtějí jen tak přijmout. Riskaři se bojí, protože jsou placení za méně rizikové portfolio banky. Klient nemá žádné nedoplatky vůči ČSSZ či ZP, nebo FU. Jen úvěr splácí řádně „pár“ měsíců a tak nové banky jej nechtějí přijmout z důvodu, že má krátkou platební morálku. Kdyby měl delší, vezmou jej… Takže největší problém vidím v tom, že banky nejsou flexibilní. Nedokáží posoudit klienta jako jedince. Nedokáží se podívat na klienta v kontextu jeho celkových financí. Neumí s ním pracovat. Jinými slovy: buď se vejdeš, kliente, do naší metodiky, nebo jdi o dům dál.

Jenže banky tvrdí, že mají ke klientům individuální přístup…

Tak s tím nesouhlasím a těším se až to tak bude. S individuálním přístupem jsem se setkal málo kdy, zvlášť v oblasti hypoték je takový přístup chabý. Banky mají striktně danou metodiku, a když se něco vymyká, nastává problém. Například při alternativním dokládání příjmu nebo při kombinaci úvěrů a jejich účelů.

Proč by si klient měl vzít k ruce finančního poradce?

Nízko příjmové skupiny obyvatel mají sice více času na oběhaní bank, ale zase nemají potřebné znalosti. A v podstatě jak jsou lidé masírováni různými reklamami ve stylu „již od“, tak jsou velmi snadným terčem pro nalákání na takové nabídky. Poradce by pak měl eliminovat rizika vzdělanosti a klient by si měl najít takového, který ho srozumitelně provede celým tím procesem. Poradit vlastně s veškerými závazky, které se daného finančního produktu týkají.

A když vezmu druhý extrém, tak vzdělaní lidé sice znalosti mají, ale není to jejich práce, každodenní chleba. Mají tedy rámcovou představu, oběhají si nějaké banky, ale neznají vše do detailů. Vědí třeba, jaký je rozdíl mezi variabilní a fixní sazbou, ale zase netuší, jak se tvoří marže a kdy je vhodnější si vzít variabilní či fixní sazbu. Největší problém těchto lidí je, že nemají čas. Když si spočítají náklady na vlastní vyhledávání potřebných informací, tak je logické řešení najmout si finančního poradce, jenž udělá vše za ně. Prostě někoho, kdo jim nejen poradí, vyřeší, spočítá, ale i zprostředkuje. Pro každou skupinu lidí se dají najít různé motivy, proč si najít poradce. Čím větší objemy sjednaných obchodů poradce má, tím větší má zkušenosti a také možnosti vyjednávání s bankami, nemluvě o zkušenostech v možnostech nalezení řešní.  Zde bych rozhodně doporučil se dotázat na reference poradce, jeho zkušeností, objemy atp. Nebojte se „testnout“ znalostně svého poradce.

V čem je ta přidaná hodnota?

Přidaná hodnota finančního poradce je například v tom, že se vyzná v metodice jednotlivých bank. A zvlášť u podnikatelů to platí dvojnásob. Banky mohou akceptovat příjmy z obratů, z s.r.o., uznání odpisů  do příjmů klienta či další alternativní dokládání příjmů. Nespočetněkrát se mne stalo, že  klient přišel s tím, že u své domácí banky neprojde příjmově. No a samozřejmě po důkladné analýze jsme získali úvěr u konkurenční společnost. A v tom je právě ta přidaná hodnota toho poradce. Znalost trhu, propočty příjmů pro podnikatele, znalosti procesů a schvalování bank, vedením za „ruku“ daného klienta a provedení klienta celým procesem od A do Z. Tedy od analýzy „co chci“ až po schválení, dokumentaci, schválení úvěru, sjednán pojistných produktů (domácnosti, nemovitosti, rizikových životních pojistek) až po rady ohledně dokumentace na katastrálním úřadu, čerpání, splácení úvěru, závazků klienta vůči bance. Tedy dvěma slovy: FULL SERVICE.

Máte nějaký konkrétní příklad?

Momentálně řeším jednoho architekta, kterého vyhodili ve třech bankách, protože všude mají jinou metodiku na propočet bonity/příjmů klienta. Takže nakonec jsme hypoteční úvěr bez problémů sjednali. To samé je u zaměstnanců. Některé banky do bonity NEzapočítávají bonusy, přesčasy, odměny atd. Jiné zase zajímá jen základní vyměřovací základ. Např. některé instituce počítají příjem za poslední 3, 6, 12 měsíců atd. Což logicky významně může ovlivnit to, zda-li na hypoteční úvěr dosáhnu, či nikoliv.  Leckdy tedy není u hypoték rozhodující sazba, ale to, aby klient vůbec hypoteční úvěr dostal. Po pár letech řádného splácení  se už hypotéka může refinancovat, mimořádně doplácet atp. A tak se klient může dostat na ještě lepší sazbu.

Kdo se tedy dostane na sazbu „již od“ u hypotečních úvěrů? Nechají se klienti na tento marketingový tah zlákat?

Povědomí o tom, že se ne každý dostane na avizovanou sazbu, už je o hodně lepší. Na sazbu „již od“ dosáhne klient s velmi nadstandardními příjmy. Každá banka má tuto výši stanovenou jinak, nicméně hranice jsou cca 50, 75, 100 tis. Kč čistého měsíčně a více. Další atribut je hypotéka ve výši kolem čtyř nebo pěti milionů korun. Jinými slovy, máte-li průměrnou hypotéku na cca 1,7 milionu Kč, nemůžete většinou očekávat VIP sazbu. Máte-li hypoteční úvěr cca 2× či 3× vyšší, banka s Vámi jedná jinak. V neposlední řadě je důležitý je také poměr hodnoty nemovitosti k zástavě. Čím méně, tím samozřejmě lépe. A důležitý je také crosselling. Standard je, že vám banky diktují, jaký musíte mít obrat na vašém běžném účtu,  jaké musíte mít životní pojistky a v neposlední řadě pomůže vlastnictví nějaké kreditní karty od dané banky. A zde je otázka, zdali mne ta kreditní karta či životní pojistka diktovaná bankou stojí za onu desetinu slevy na úrokové sazbě. Zde skutečně platí, 2× měř a jednou řež.

Kolik lidí se tedy dostane na takové úrokové sazby u hypoték?

Za tu dobu, co dělám finančního poradce, jsem se na sazbu „již od“ ještě nedostal. Takže podmínky bank jsou velice tvrdé. Ale aby to nebylo všechno jen černé, tak nedávno se mi podařilo vyjednat sazbu 2,59 procenta a banka tvrdí, že poskytuje hypotéky se sazbou od 2,79 procenta. Ale je to úvěr ve výši pěti milionů korun, banka tedy vidí velikou bonitu klienta. Jinými slovy, čím tvrdší jste na banku a čím víc jí ukážete, že jste progresivní klient (tedy i hledající jinde), tím více se banka snaží Vás nalákat. Tedy zkoušet, vyjednávat, vydírat banky a neustupovat je jediná obrana proti vysokým sazbám. Ale sazby neustále klesají a tak je dosti možné, že se na taková čísla dostane každý – UŽ ABY!

Kdo je Zbyněk Prim?

Zbyněk Prim pracuje pro společnost Fincentrum od roku 2006. Před tím rok pracoval v OVB. V Anglii na Cambridge vystudoval angličtinu a obchod a po návratu do České republiky studoval finance a bankovnictví v Kladně. Pak se kamarádem nechal zlákat do finančního poradenství. Zbyněk Prim je zasnoubený a mezi jeho zájmy patří cestování, sport a dobré jídlo.

V minulém roce prodal nejvíce hypoték za společnost Fincetrum. Celkem jich bylo 64, a to v hodnotě 170 milionů korun. Průměrná prodaná hypotéka byla zhruba ve výši 2,6 milionu korun.

Zbyněk Prim: Na sazby ´již od´u hypoték se nedostane skoro nikdo >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Spojenost s hypotékou Jan Haša | 07.11.2013 07:52
Barbora | 30.05.2013 18:32

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 22.08.2016 00:00 Kdy vzrostou úrokové sazby hypoték? V polovině roku 2017

Úrokové sazby hypoték klesají s menšími přestávkami téměř osm let. Vždy, když se zdálo, že níže to již nejde, banky překvapily. Obrat je ale již nadohled. Kdy vzrostou úrokové sazby hypotečních úvěrů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 17.08.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červenec 2016: O prázdninách zájem o hypotéky rapidně klesl

Po rekordním červnu se hypoteční trh o měsíc později dočkal studené sprchy. A rozhodně to není nic osvěžujícího. Úrokové sazby se stále sice drží na rekordně nízké úrovni, ale zájem o hypotéky značně poklesl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

18.08.2016 11:16 Fincentrum upevňuje pozici v oblasti hypoték

Obrat společnosti Fincentrum v České republice a na Slovensku vzrostl v prvním pololetí o 6 % na 812 milionů korun. Objem zprostředkovaných hypoték se na obou trzích zvýšil o 18 %. Poradci zprostředkovali hypotéky za více než 18 miliard korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.08.2016 12:58 Ceny nových bytů v Praze podražily

Meziročně vzrostla cena nemovitostí v hlavním městě Praha o 11,2 procenta. Průměrná cena nových bytů se pohybovala v květnu a červnu letošního roka ve výši 75 600 korun za metr čtvereční. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.08.2016 16:08 Česká spořitelna umožní refinancování hypotéky online

Česká spořitelna jako další finanční dům zavádí možnost refinancování online. Pak již klientovi zbývá pouze podepsat smlouvu.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

11.08.2016 11:14 Chcete byt? Půjčte si od státu

Pokud hodláte kupovat nemovitost, anebo jí jen rekonstruovat, tak pak jistěš hledáte řešení jakým způsobem tuto investici financovat. Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) nabízí žadatelům nejvýhodnější úvěr na trhu a přitom stále není vyčerpán. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

02.08.2016 15:26 Česká spořitelna nově refinancuje hypotéku online

Česká spořitelna nově umožňuje refinancovat hypotéky, kterým končí fixace u jiné banky, online v jednoduché webové aplikaci. Žádost lze vyplnit během 15 minut a potřebné dokumenty zaslat elektronicky.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (102)
 
Spíše ano. (17)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (21)
 Celkem hlasovalo 170 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.08.2016 00:00 Hypoteční trh: MMR potvrzuje rekordní rok

Český hypoteční trh ještě nepřestal lámat rekordy. Letošní první pololetí překonalo rekordní loňské pololetí. Červen byl dokonce nejrekordnější za posledních 21 let, kdy se v Česku začaly poskytovat hypoteční úvěry. Kolik mohou banky ještě letos rozpůjčovat?  Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Monika Hrušová | 17.08.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červenec 2016: O prázdninách zájem o hypotéky rapidně klesl

Po rekordním červnu se hypoteční trh o měsíc později dočkal studené sprchy. A rozhodně to není nic osvěžujícího. Úrokové sazby se stále sice drží na rekordně nízké úrovni, ale zájem o hypotéky značně poklesl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 09.08.2016 00:00 Zdeněk Nevole: Úrokové sazby by již neměly klesat

Úrokové sazby hypotečních úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření jsou na rekordních minimech. Pro klienty ale lépe již nebude. Níže se sazby nedostanou. „Bude tlak na zvyšování úrokových sazeb,“ říká Zdeněk Nevole, vedoucí úseku Obchodní controlling Wüstenrot. Důvodem je i nový zákon o spotřebitelském úvěru. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.08.2016 00:00 Hypotéky v novém již od prosince

Nový zákon o spotřebitelském úvěru začne platit již od 1. prosince 2016. Banky budou muset mnohem důkladněji prověřovat schopnost klienta splácet úvěr, klienti tak dostanou do rukou novou zbraň. Pokud banka dostatečně klienta neprověří, smlouva pozbude platnosti a klient nebude platit žádné úroky. Napadnout neplatnost smlouvy bude moci klient dokonce až tři roky od uzavření smlouvy. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »