EUR 24.755

USD 23.747

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 16.0 %

EUR 24.755

USD 23.747

Text: Monika Lukešová

27. 05. 2013

2 komentáře

Zbyněk Prim: Na sazby ´již od´u hypoték se nedostane skoro nikdo

 


 

Co je na práci finančního poradce nejtěžší?

Pokud to vezmu optikou hypotečních úvěru, tak je poslední dobou je nejtěžší jednání s bankami. Někdy nechápu co v bankách riskař schválí či naopak neschválí. Jde o to, že banky mají určitý počet výjimek na obchod/měsíc. Z toho je naprosto patrné, že se buď vejde klient do škatulky metodiky banky, nebo musí doufat, že na něj zbyla výjimka, anebo musí jít o bankovní dům dále. A tam to zkoušet znovu. Jinými slovy: ať se vám to líbí nebo ne, klient buď zapadne do škatulky, nebo nikoliv. Individuální přístup či „schvalování na míru“ není v ČR možné. Uvedu to na příkladu:  Můj klient má zástavu v hodnotě 13 milionů korun, chce refinancovat svůj současný úvěr, jež činí pět milionů.

Nicméně v poslední době hodně  investoval hodně do rekonstrukcí nemovitostí. A to se promítlo v jeho daňovém přiznání tak, že je v „mínusu“. A máme tu problém: Klient je v mínusu a banky jej nechtějí jen tak přijmout. Riskaři se bojí, protože jsou placení za méně rizikové portfolio banky. Klient nemá žádné nedoplatky vůči ČSSZ či ZP, nebo FU. Jen úvěr splácí řádně „pár“ měsíců a tak nové banky jej nechtějí přijmout z důvodu, že má krátkou platební morálku. Kdyby měl delší, vezmou jej… Takže největší problém vidím v tom, že banky nejsou flexibilní. Nedokáží posoudit klienta jako jedince. Nedokáží se podívat na klienta v kontextu jeho celkových financí. Neumí s ním pracovat. Jinými slovy: buď se vejdeš, kliente, do naší metodiky, nebo jdi o dům dál.

Jenže banky tvrdí, že mají ke klientům individuální přístup…

Tak s tím nesouhlasím a těším se až to tak bude. S individuálním přístupem jsem se setkal málo kdy, zvlášť v oblasti hypoték je takový přístup chabý. Banky mají striktně danou metodiku, a když se něco vymyká, nastává problém. Například při alternativním dokládání příjmu nebo při kombinaci úvěrů a jejich účelů.

REKLAMA

Proč by si klient měl vzít k ruce finančního poradce?

Nízko příjmové skupiny obyvatel mají sice více času na oběhaní bank, ale zase nemají potřebné znalosti. A v podstatě jak jsou lidé masírováni různými reklamami ve stylu „již od“, tak jsou velmi snadným terčem pro nalákání na takové nabídky. Poradce by pak měl eliminovat rizika vzdělanosti a klient by si měl najít takového, který ho srozumitelně provede celým tím procesem. Poradit vlastně s veškerými závazky, které se daného finančního produktu týkají.

A když vezmu druhý extrém, tak vzdělaní lidé sice znalosti mají, ale není to jejich práce, každodenní chleba. Mají tedy rámcovou představu, oběhají si nějaké banky, ale neznají vše do detailů. Vědí třeba, jaký je rozdíl mezi variabilní a fixní sazbou, ale zase netuší, jak se tvoří marže a kdy je vhodnější si vzít variabilní či fixní sazbu. Největší problém těchto lidí je, že nemají čas. Když si spočítají náklady na vlastní vyhledávání potřebných informací, tak je logické řešení najmout si finančního poradce, jenž udělá vše za ně. Prostě někoho, kdo jim nejen poradí, vyřeší, spočítá, ale i zprostředkuje. Pro každou skupinu lidí se dají najít různé motivy, proč si najít poradce. Čím větší objemy sjednaných obchodů poradce má, tím větší má zkušenosti a také možnosti vyjednávání s bankami, nemluvě o zkušenostech v možnostech nalezení řešní.  Zde bych rozhodně doporučil se dotázat na reference poradce, jeho zkušeností, objemy atp. Nebojte se „testnout“ znalostně svého poradce.

V čem je ta přidaná hodnota?

REKLAMA

Přidaná hodnota finančního poradce je například v tom, že se vyzná v metodice jednotlivých bank. A zvlášť u podnikatelů to platí dvojnásob. Banky mohou akceptovat příjmy z obratů, z s.r.o., uznání odpisů  do příjmů klienta či další alternativní dokládání příjmů. Nespočetněkrát se mne stalo, že  klient přišel s tím, že u své domácí banky neprojde příjmově. No a samozřejmě po důkladné analýze jsme získali úvěr u konkurenční společnost. A v tom je právě ta přidaná hodnota toho poradce. Znalost trhu, propočty příjmů pro podnikatele, znalosti procesů a schvalování bank, vedením za „ruku“ daného klienta a provedení klienta celým procesem od A do Z. Tedy od analýzy „co chci“ až po schválení, dokumentaci, schválení úvěru, sjednán pojistných produktů (domácnosti, nemovitosti, rizikových životních pojistek) až po rady ohledně dokumentace na katastrálním úřadu, čerpání, splácení úvěru, závazků klienta vůči bance. Tedy dvěma slovy: FULL SERVICE.

Máte nějaký konkrétní příklad?

Momentálně řeším jednoho architekta, kterého vyhodili ve třech bankách, protože všude mají jinou metodiku na propočet bonity/příjmů klienta. Takže nakonec jsme hypoteční úvěr bez problémů sjednali. To samé je u zaměstnanců. Některé banky do bonity NEzapočítávají bonusy, přesčasy, odměny atd. Jiné zase zajímá jen základní vyměřovací základ. Např. některé instituce počítají příjem za poslední 3, 6, 12 měsíců atd. Což logicky významně může ovlivnit to, zda-li na hypoteční úvěr dosáhnu, či nikoliv.  Leckdy tedy není u hypoték rozhodující sazba, ale to, aby klient vůbec hypoteční úvěr dostal. Po pár letech řádného splácení  se už hypotéka může refinancovat, mimořádně doplácet atp. A tak se klient může dostat na ještě lepší sazbu.

Kdo se tedy dostane na sazbu „již od“ u hypotečních úvěrů? Nechají se klienti na tento marketingový tah zlákat?

REKLAMA

Povědomí o tom, že se ne každý dostane na avizovanou sazbu, už je o hodně lepší. Na sazbu „již od“ dosáhne klient s velmi nadstandardními příjmy. Každá banka má tuto výši stanovenou jinak, nicméně hranice jsou cca 50, 75, 100 tis. Kč čistého měsíčně a více. Další atribut je hypotéka ve výši kolem čtyř nebo pěti milionů korun. Jinými slovy, máte-li průměrnou hypotéku na cca 1,7 milionu Kč, nemůžete většinou očekávat VIP sazbu. Máte-li hypoteční úvěr cca 2× či 3× vyšší, banka s Vámi jedná jinak. V neposlední řadě je důležitý je také poměr hodnoty nemovitosti k zástavě. Čím méně, tím samozřejmě lépe. A důležitý je také crosselling. Standard je, že vám banky diktují, jaký musíte mít obrat na vašém běžném účtu,  jaké musíte mít životní pojistky a v neposlední řadě pomůže vlastnictví nějaké kreditní karty od dané banky. A zde je otázka, zdali mne ta kreditní karta či životní pojistka diktovaná bankou stojí za onu desetinu slevy na úrokové sazbě. Zde skutečně platí, 2× měř a jednou řež.

Kolik lidí se tedy dostane na takové úrokové sazby u hypoték?

Za tu dobu, co dělám finančního poradce, jsem se na sazbu „již od“ ještě nedostal. Takže podmínky bank jsou velice tvrdé. Ale aby to nebylo všechno jen černé, tak nedávno se mi podařilo vyjednat sazbu 2,59 procenta a banka tvrdí, že poskytuje hypotéky se sazbou od 2,79 procenta. Ale je to úvěr ve výši pěti milionů korun, banka tedy vidí velikou bonitu klienta. Jinými slovy, čím tvrdší jste na banku a čím víc jí ukážete, že jste progresivní klient (tedy i hledající jinde), tím více se banka snaží Vás nalákat. Tedy zkoušet, vyjednávat, vydírat banky a neustupovat je jediná obrana proti vysokým sazbám. Ale sazby neustále klesají a tak je dosti možné, že se na taková čísla dostane každý – UŽ ABY!

Kdo je Zbyněk Prim?

Zbyněk Prim pracuje pro společnost Fincentrum od roku 2006. Před tím rok pracoval v OVB. V Anglii na Cambridge vystudoval angličtinu a obchod a po návratu do České republiky studoval finance a bankovnictví v Kladně. Pak se kamarádem nechal zlákat do finančního poradenství. Zbyněk Prim je zasnoubený a mezi jeho zájmy patří cestování, sport a dobré jídlo.

V minulém roce prodal nejvíce hypoték za společnost Fincetrum. Celkem jich bylo 64, a to v hodnotě 170 milionů korun. Průměrná prodaná hypotéka byla zhruba ve výši 2,6 milionu korun.

Vstoupit do diskuze 2 komentáře

Vývoj fincentrum hypoindexu

%5.71 Aktuální výše Hypoindexu

2.4%

2.51%

2.61%

2.67%

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%
Historie vývoje


Související články

Levné peníze a drahé byty

Uplynulé roky se nesly ve znamení levných peněz. Inflace cen domů a bytů nejen v Česku trhala rekordy. Opět jednou se ukázala závislost cen domů a bytů na úrokové míře a měnové politice.

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

30. 06. 2022

Komentář: Co se jinde o současném realitním trhu nedočtete. Je čas panikařit?

Chtěl by koupit byt v Praze, a proto začal pražský realitní trh sledovat. Říkejme mu Jakub a řekněme, že je bádavý příslušník střední třídy. Vystupuje na straně kupujících a má v tomto ohledu vlastně i střet zájmů. I tak jeho postřehy mohou být výpovědí o aktuálním dění na realitním a hypotečním trhu.

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

29. 06. 2022


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

 
 
 

 
  • Barbora

    30 května, 2013

    hlavně že se banky předhánějí v uvádění, jak mají nízké sazby a když tam pak člověk přijde žádat o hypotéku, tak mu dají sazbu mnohem vyšší

    Odpovědět

  • Jan Haša

    7 listopadu, 2013

    Neplní termíny, neříká všechny informace, slibuje něco co nemůže splnit, nutí Vás jezdit do Prahy k podpisům smluv nebo ověření podpisů. Nenechte si od něj doporučit odhadce… Prostě zkušenost se dá hodnorit nejhorší známkou která je.

    Odpovědět