EUR 25.450

USD 21.934

REPO sazba ČNB 1.50 %

Inflace 4.9 %

EUR 25.450

USD 21.934

Text: Petr Zámečník

24. 09. 2008

Byt jako investice: Vyhněte se Praze, zamiřte do Teplic!

 


 

Vlastnit nájemní dům nebo jen jeden byt není tak snadné, jak si většina lidí, kteří žádný nájemní byt nevlastní, myslí. Není to jen bezpracný příjem z nájemného. V prvé řadě je třeba najít nájemníka, který bude řádně nájemné platit. A v druhé řadě je to o údržbě bytu a domu, placení daní a dalších povinnostech.


Aby byl nájem bytu lukrativní, je třeba koupit byt natolik levně, aby ho dosažitelný nájem v dohledné době zaplatil. Odhlédneme-li od výrazně výhodných koupí a nájemních možnostech a rozhlédneme-li se po průměrných cenách, dojdeme k jednoznačnému závěru: pražské byty jsou naprosto nevýhodné.

Tabulka 1: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejdražšími nemovitostmi

Lokality s nejvyšší cenou bytů

Návratnost

Lokalita

Cena bytu

Nájemné

REKLAMA

v měsících

v letech

Praha

3 367 000 Kč

10 268 Kč

327,9

27,3

Brno

2 202 000 Kč

8 228 Kč

267,6

22,3

Beroun

2 170 000 Kč

8 364 Kč

259,4

21,6

Hradec Králové

2 129 000 Kč

7 752 Kč

274,6

22,9

REKLAMA

Kladno

2 090 000 Kč

8 092 Kč

258,3

21,5

Mladá Boleslav

2 015 000 Kč

9 384 Kč

214,7

17,9

Plzeň

1 966 000 Kč

7 684 Kč

255,9

21,3

Benešov

1 938 000 Kč

8 092 Kč

239,5

20,0

Pardubice

1 883 000 Kč

7 344 Kč

256,4

21,4

Olomouc

1 837 000 Kč

6 188 Kč

296,9

24,7

REKLAMA

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m2, opotřebení 40 %.
Zdroj:
IRI, vlastní výpočty

Pražské byty vycházejí v porovnání nejdražších lokalit nejhůře. Z průměrného nájemného se průměrná cena bytu zaplatí za více než 27 let. Za tu dobu ale již bude značně opotřebovaný a bude vyžadovat rekonstrukci. Ještě hůře vycházejí byty v samém srdci hlavního města – návratnost bytů na Hradčanech, Malé Straně a Starém Městě dosahuje neuvěřitelných 30,4 roku.

V drahých lokalitách nelze ani očekávat výraznější růst cen nemovitostí. Oproti levným lokalitám v nich ceny bytů rostou mnohem pomaleji – a v některých případech i klesají. Nejlépe z nejdražších lokalit vychází Mladá Boleslav, která těží z vysokých nájmů.

Nevyplatí se ale ani hledat mezi lokalitami s nejvyšším nájemným, byť zde je již situace pro potenciální investory příznivější.

Tabulka 2: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejvyššími nájmy 

Lokality s nejvyšším nájmem

Návratnost

Lokalita

Cena bytu

Nájemné

v měsících

v letech

Praha

3 367 000 Kč

10 268 Kč

327,9

27,3

Mladá Boleslav

2 015 000 Kč

9 384 Kč

214,7

17,9

Frýdek-Místek

1 389 000 Kč

8 840 Kč

157,1

13,1

Beroun

2 170 000 Kč

8 364 Kč

259,4

21,6

Brno

2 202 000 Kč

8 228 Kč

267,6

22,3

Kladno

2 090 000 Kč

8 092 Kč

258,3

21,5

Benešov

1 938 000 Kč

8 092 Kč

239,5

20,0

Ostrava

1 377 000 Kč

7 956 Kč

173,1

14,4

Hradec Králové

2 129 000 Kč

7 752 Kč

274,6

22,9

Kutná Hora

1 786 000 Kč

7 684 Kč

232,4

19,4

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m2, opotřebení 40 %.
Zdroj:
IRI, vlastní výpočty

V některých lokalitách s vysokými nájmy ještě nevzrostly ceny nemovitostí – lze tedy spíše očekávat i růst cen bytů. Jedná se především o Frýdek-Místek a o Ostravu, kde vysoké nájemné je podněcováno růstem pracovních příležitostí, kdežto nízké ceny nemovitostí drží dosud celkově nízká koupěschopnost obyvatelstva. Lidé navíc tuto lokalitu vyhledávají spíše pro pracovní příležitosti než jako místo k trvalému životu, což také může snižovat poměr mezi nájmy a cenou bytů.

Výhodnější než hledat investiční příležitost mezi lokalitami s vysokým nájemným je poohlédnout se v místech s nižšími nájmy. Nižším nájmům odpovídají zpravidla levnější nemovitosti, které navíc dávají prostor k dalšímu růstu ceny.

Tabulka 3: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejnižšími nájmy 

Lokality s nejnižším nájmem

Návratnost

Lokalita

Cena bytu

Nájemné

v měsících

v letech

Prachatice

776 000 Kč

4 012 Kč

193,4

16,1

Semily

756 000 Kč

4 012 Kč

188,4

15,7

Most

654 000 Kč

4 284 Kč

152,7

12,7

Sokolov

921 000 Kč

4 556 Kč

202,2

16,8

Jindřichův Hradec

921 000 Kč

4 556 Kč

202,2

16,8

Děčín

842 000 Kč

4 624 Kč

182,1

15,2

Chomutov

696 000 Kč

4 692 Kč

148,3

12,4

Cheb

960 000 Kč

4 692 Kč

204,6

17,1

Tábor

1 250 000 Kč

4 896 Kč

255,3

21,3

Bruntál

1 024 000 Kč

5 032 Kč

203,5

17,0

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m2, opotřebení 40 %.
Zdroj:
IRI, vlastní výpočty

Nejlépe vychází investice do bytů v Chomutově a Mostě, kde se návratnost dostává pod 13 let. I u dalších lokalit se návratnost investice pohybuje výrazně níže než v předchozích lokalitách s vysokými nájmy nebo s vysokou cenou bytů.

Nejvýhodnější je ale investice do nejlevnějších bytů, konkrétně do teplických. Zatímco standardní byt v Teplicích stojí nejméně ze všech měst v České republice, nájemné mezi nejnižší nepatří. S návratností 8,6 roku jsou zlatým dolem mezi investicemi do nájemních bytů v ČR.

Tabulka 4: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejnižšími cenami bytů 

Lokality s nejnižší cenou bytů

Návratnost

Lokalita

Cena bytu

Nájemné

v měsících

v letech

Teplice

622 000 Kč

6 052 Kč

102,8

8,6

Most

654 000 Kč

4 284 Kč

152,7

12,7

Chomutov

696 000 Kč

4 692 Kč

148,3

12,4

Semily

756 000 Kč

4 012 Kč

188,4

15,7

Prachatice

776 000 Kč

4 012 Kč

193,4

16,1

Děčín

842 000 Kč

4 624 Kč

182,1

15,2

Sokolov

921 000 Kč

4 556 Kč

202,2

16,8

Jindřichův Hradec

921 000 Kč

4 556 Kč

202,2

16,8

Ústí nad Labem

949 000 Kč

6 256 Kč

151,7

12,6

Cheb

960 000 Kč

4 692 Kč

204,6

17,1

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m2, opotřebení 40 %.
Zdroj:
IRI, vlastní výpočty

Financování hypotékou…

Návratnost ceny bytů ovšem nepočítá s náklady, které jsou s pronájmem spojené – ať už se jedná o daň z nemovitostí či o údržbu, opravy, rekonstrukce nebo odpisy. A nebo s hypotékou.

Pořízení investičního bytu na hypotéku má jednu výhodu – nemusíte využívat vlastní zdroje. A také jednu nevýhodu – musíte platit úroky a splátky jistiny.

U nejvýhodnější – teplické – investice vychází splátka hypotéky ve výši 622 tis. Kč s 20letou splatností a aktuální úrokovou sazbou 5,82 % na 4 392 Kč. Z rozdílu mezi nájmem a splátkou hypotéky ve výši 1 660 Kč je potřeba vytvořit rezervu na opravy, údržbu, daně a případné měsíce, kdy buď nájemník neplatí, nebo je byt prázdný.

Vstoupit do diskuze Žádný příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.32 Aktuální výše Hypoindexu

2.21%

2.15%

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%
Historie vývoje



Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.