Co je lepší: Být nájemníkem, nebo vlastníkem?

Co je lepší? Vlastní, nebo nájemní?

Podle jedné starší anketní otázky na serveru Hypoindex.cz lidé dávají z 80 % přednost vlastnickému bydlení. Družstevní preferovalo více než 16 % hlasujících. A na nájemní bydlení zbyla necelá 3 % (rozdíl do 100 % zaujímala možnost „jiné“). Jistě se na výsledcích podepsala i čtenářská struktura – na server Hypoindex.cz přicházejí především čtenáři, kteří chtějí řešit financování vlastního bydlení. Ovšem podobné výsledky indikují i jiné průzkumy.

__ANKETA3__

Jak vlastní, tak nájemní bydlení má své výhody a nevýhody, které rozhodují o konečných preferencích. Ve vlastním bytě může majitel provádět úpravy, opravy a rekonstrukce podle vlastních potřeb a přání, jen s ohledem na státní úřady (např. stavební či památkový). V nájmu nemůže, a když, tak vždy se souhlasem majitele. Na druhé straně v nájmu tyto opravy a úpravy provádět nemusí – a nemusí je ani platit. Veškeré opravy (s výjimkou „drobných“) jdou na účet majitele-pronajímatele bytu.

Nájemní bydlení je flexibilnější. Odejít do většího bytu či přestěhovat se do jiného města je mnohem jednodušší a není třeba řešit prodej a případný další nákup nemovitosti. V nájmu také odpadají starosti s placením daně z nemovitostí a údržbou a opravami společných prostor domu.

Výhod a nevýhod vlastnického a nájemního bydlení by se jistě dalo nalézt mnohem více. V každém případě rozhodnutí je především na domácnosti. Měla by mít ale pokud možno úplné a nezkreslené informace, jaké náklady se k té či oné „formě bydlení“ váží.

Náklady vlastnického bydlení

Náklady na údržbu bytu spočítal Ústav soudního inženýrství v Brně v roce 2003. Tehdy odpovídaly 50 Kč/m². Dnes by podle Občanského sdružení majitelů bytů, domů a jiných nemovitostí mělo dosahovat přibližně 55 až 57 Kč/m².

Náklady na údržbu průměrného bytu (68 m²) tak dosahují přibližně 40 800 Kč až 46 512 Kč ročně, tedy až 3 876 Kč měsíčně. Co tato částka znamená? Pokud ji majitel bytu pravidelně nespoří a následně nevydá na opravy, údržbu či následné rekonstrukce bytu, jeho majetek chátrá.

Dalším nákladem/výdajem jsou úroky z případné hypotéky. I v případě, že je nemovitost financována z vlastních zdrojů (z úspor) domácnosti, je potřeba do nákladů zahrnout cenu peněz. Úroková sazba hypoték je tak jednou z možností, které se nabízejí. Jinou by mohl být výnos, kterého by domácnost dosáhla v případě, že by peníze místo do bytu investovala jiným způsobem.

Modelový příklad

Při březnovém porovnání nájemného a splátky hypotéky vyšlo, že ve většině zkoumaných měst je splátka hypotéky vyšší než nájemné. K tomuto jevu docházelo ve všech nejdražších městech a až na tři výjimky i v desítce nejlevnějších oblastech. Tehdy byla použita 20letá splatnost.

Pokud se na vlastnictví nemovitosti podíváme čistě nákladově, nemůžeme vyjít z určité splatnosti hypotéky, která zahrnuje též splátku jistiny, ale musíme vzít v úvahu pouze úroky a náklady spojené s údržbou nemovitosti.

Tabulka 1: Náklady vlastního bydlení v nejdražších lokalitách

Poznámky:
Náklady údržby – 56 Kč/m²; Úroková sazba – 5,51 %

Zdroj: Institut regionálních informací, OSMD, vlastní výpočty

Tabulka 2: Náklady vlastního bydlení v nejlevnějších lokalitách

Poznámky:
Náklady údržby – 56 Kč/m²; Úroková sazba – 5,51 %

Zdroj: Institut regionálních informací, OSMD, vlastní výpočty

Tabulka 3: Nájemné a úspory nájemního bydlení v nejdražších lokalitách

Zdroj: Institut regionálních informací, vlastní výpočty

Tabulka 4: Nájemné a úspory nájemního bydlení v nejlevnějších lokalitách

Zdroj: Institut regionálních informací, vlastní výpočty

Měsíční úrok 5,51 % vychází z nejnovější, květnové statistiky Fincentrum Hypoindexu, sledující průměrné úrokové sazby hypoték, za které banky skutečně úvěry poskytly. Do nákladů by ale bylo možné použít i jinou sazbu – např. očekávaný výnos z alternativní investice. Ten se může ovšem značně lišit. Lze použít úrokovou sazbu spořících účtů (tj. kdyby majitel byt prodal a inkasované prostředky vložil na účet), ale také 8 – 10 % očekávaného výnosu při dlouhodobé investici do akcií.

Uvedené roční úspory při využití nájemného je potřeba brát s rezervou. Zatímco „úroky“ (tedy přesněji výnos alternativní investice) z pořizovací ceny bytu zůstávají stejné, nájemné pravděpodobně spíše poroste. Porostou ovšem i náklady na údržbu bytu, lze ovšem očekávat, že nikoli takovým tempem jako nájemné. Rozdíl je vysoký také z důvodu, že průměrné ceny bytů jsou tzv. nabídkové, které jsou zpravidla vyšší než skutečné realizační ceny (podle některých odhadů přibližně o 15 %).

Pokud budeme vycházet z dostupných čísel, např. v Praze, při průměrném zhodnocení ve výši 5,51 % (tj. ve stejné výši, jakou uvažujeme jako náklad pro uložení peněz „v bytu“), dosáhnou úspory po 30 letech přes 7,1 mil. Kč. Je to hodně, nebo málo?

Uvažujme dále 3% inflaci. Ta nám finanční investici poníží, kdežto investici do bytu, který byl řádně udržován, nesníží – reálná hodnota bytu bude stejná (zde se dopouštím jistého zjednodušení – inflace by v průběhu času zvyšovala náklady na údržbu a nájemné, což by snížilo za jinak stejných podmínek finanční úsporu nájemníka; zanedbávám též možný růst či pokles reálné ceny bytů). Reálná hodnota finanční investice tak bude něco málo přes 2,9 mil. Kč, tedy o několik set tisíc korun nižší než reálná hodnota bytu.

Tabulka 5: Kde se vyplatí nájem a kde vlastní bydlení?

Poznámky: Průměrné roční zhodnocení počítáno na 5,51 %; průměrná roční míra inflace počítána ve výši 3 %; záporné hodnoty znamenají, že je výhodnější za daných podmínek využít vlastnické bydlení, kladné hodnoty znamenají vyšší výhodnost nájemního bydlení

Zdroj: Vlastní výpočty

Náměty k diskusi

Výpočty vycházejí ze současných údajů a především z předpokladu neměnného stavu. Je otázkou, zda je vhodné brát za náklady příležitosti držby nemovitosti průměrnou úrokovou sazbu hypoték, nebo je lepší využít jiné sazby. Stejně tak lze diskutovat míru zhodnocení finanční investice.

Důležitým faktorem je také riziko. U finanční investice nájemník podstupuje investiční rizika a je otázkou, za jakých okolností a jak velké bude ochoten přijmout. Tržní rizika jsou ale i u investice do vlastního bydlení – reálná cena nemovitosti může vzrůst, ale také klesnout. Bez křišťálové koule nelze pohyb cen nemovitostí dopředu na 30 let předvídat. A i s ní by to nejspíš byl problém.

Diskutovat lze také výši nákladů na údržbu nemovitosti, případně jejich zhodnocení. Uvažovaná částka není vynakládána pravidelně každý měsíc a při vhodném plánování oprav a rekonstrukcí ji lze taktéž zhodnotit.

Otázkou je také vývoj nájemného. Osobně se domnívám, že nájemné by dlouhodobě mělo být vyšší než splátka dlouhodobé hypotéky, či možná přesněji vyšší než náklady na údržbu a investovaný kapitál.

A samozřejmě lze vést diskusi o relevanci užitých dat o výši ceny bytů a o výši nájemného… jiná aktuální data ale bohužel nejsou k dispozici.