Hypoteční matematika jednoduše a rychle
Pivní desítka obsahuje 4 % alkoholu, dvanáctka 5 %. O kolik procent více alkoholu obsahuje dvanáctka?Pokud si myslíte, že o 1 %, máte (mimo jiné) problém s finanční gramotností a měli byste si přečíst tento článek.
Mírně provokativní popisek článku má za cíl upozornit na rozšířené omyly a jisté pasti hypotečního financování. Na začátek však (některým) pivařům dlužím vysvětlení: Pokud si představíme dvě piva, tj. 1 litr, lze rozumně předpokládat, že váží 1 kg = 1000 gramů. Pokud desítka obsahuje 4 % alkoholu, je to 40 g lihu. Dvanáctka ovšem obsahuje 5 %, tj. 50gramů. Rozdíl mezi 40 a 50 gramy není 1 %, nýbrž 25 %:
Jedno procento = 40 g/100 = 0,4 g,
50 g/0,4 g = 125 %.
Jinými slovy, pokud jeden pivař vypije deset dvanáctek, jeho naprosto identický kolega popíjející desítku musí vypít 12,5 piva, aby se stejně opil…
| Tip: Investujte do piva! |
Souvislost piva s hypotékou
Často bylo lze pochopitelně slýchat (ne)šťastné majitele, že při konci fixace banka zdražila hypotéku o třeba pouhé procento, přičemž se titíž prostí lidé nestačí divit, o kolik povyskočila jejich hyposplátka.
Praktická souvislost piva a hypoték je pochopitelně nabíledni: Pokud někdo bance dluží milión a zvedne se úroková míra ze 4 % na 5 %, nezvýší se úrokové platby o procento, nýbrž o 25 %:V prvním případě bude ročně na úroku platit 40 tis. Kč, v druhém 50 tis. Kč.
| Závěr 1: Je nesmírně důležité si uvědomit takřka extrémní citlivost výše hyposplátky na úrokové míře. |
Hyposplátka = úrok + úmor
Hypoteční splátka se skládá z úroku (= cena banky za službu) a úmoru (= částky, o kterou zmenšujeme svůj dluh).
Pro mnoho lidí je výpočet hypotečních splátek cosi jako magie. Abychom to zjednodušili, představme si „Zjednodušenou hypotéku,“ která spočívá v tom, že místo dvanácti měsíčních splátek po vás banka bude chtít pouze jednou ročně velikou splátku.
Pokud budeme dlužit milión na 4% úrok dvacet let, na konci prvního roku po nás banka bude logicky chtít úrok 40 000 Kč + úmor 33 582 Kč, což dá dohromady splátku 73 582 Kč. Touto splátkou se ovšem dlužná částka zmenší o těch 33 582 Kč na 966 418 Kč. Příští rok bude naše hyposplátka sice stejná, ale budeme platit 4% úrok „jen“ z 966 418 Kč, nikoliv z miliónu. Úrok tedy bude o kousíček menší, úmor větší, jejich součet(= hyposplátka) však bude stále stejný. Poměr úroku a úmoru se maličko změní v náš prospěch a tak to jde krok po kroku až ke splacení.
Naše splácení dluhu bude v průběhu let vypadat následovně:
|
Rok |
Roční splátka |
Úrok |
Úmor |
Zbylý dluh |
Úrok je …% splátky |
|
1 |
73 582 Kč |
40 000 Kč |
33 582 Kč |
966 418 Kč |
54,4% |
|
2 |
73 582 Kč |
38 657 Kč |
34 925 Kč |
931 493 Kč |
52,5% |
|
3 |
73 582 Kč |
37 260 Kč |
36 322 Kč |
895 171 Kč |
50,6% |
|
4 |
73 582 Kč |
35 807 Kč |
37 775 Kč |
857 396 Kč |
48,7% |
|
5 |
73 582 Kč |
34 296 Kč |
39 286 Kč |
818 110 Kč |
46,6% |
|
6 |
73 582 Kč |
32 724 Kč |
40 857 Kč |
777 253 Kč |
44,5% |
|
7 |
73 582 Kč |
31 090 Kč |
42 492 Kč |
734 761 Kč |
42,3% |
|
8 |
73 582 Kč |
29 390 Kč |
44 191 Kč |
690 570 Kč |
39,9% |
|
9 |
73 582 Kč |
27 623 Kč |
45 959 Kč |
644 611 Kč |
37,5% |
|
10 |
73 582 Kč |
25 784 Kč |
47 797 Kč |
596 814 Kč |
35,0% |
|
11 |
73 582 Kč |
23 873 Kč |
49 709 Kč |
547 105 Kč |
32,4% |
|
12 |
73 582 Kč |
21 884 Kč |
51 698 Kč |
495 407 Kč |
29,7% |
|
13 |
73 582 Kč |
19 816 Kč |
53 765 Kč |
441 642 Kč |
26,9% |
|
14 |
73 582 Kč |
17 666 Kč |
55 916 Kč |
385 726 Kč |
24,0% |
|
15 |
73 582 Kč |
15 429 Kč |
58 153 Kč |
327 573 Kč |
21,0% |
|
16 |
73 582 Kč |
13 103 Kč |
60 479 Kč |
267 094 Kč |
17,8% |
|
17 |
73 582 Kč |
10 684 Kč |
62 898 Kč |
204 196 Kč |
14,5% |
|
18 |
73 582 Kč |
8 168 Kč |
65 414 Kč |
138 782 Kč |
11,1% |
|
19 |
73 582 Kč |
5 551 Kč |
68 030 Kč |
70 752 Kč |
7,5% |
|
20 |
73 582 Kč |
2 830 Kč |
70 752 Kč |
0 Kč |
3,8% |
Předpokládejme pro jednoduchost, že úroková míra zůstane během splácení stejná, a srovnejme jednotlivé pětiletky. Za každou pětiletku zaplatíme v našem zjednodušeném příkladu 5 x 73 582 Kč = 367 910 Kč.
V první pětiletce zmenšíme dluh o 1 000 000 Kč – 818 110 Kč = 181 890 Kč.
|
První pětiletka |
|
|
Úmor |
Úrok |
|
181 890K č |
186 020 Kč |
|
49,4 % |
50,6 % |
Jinými slovy: pouze 49,4 % našich splátek bylo použito ke zmenšení dluhu, zatímco 50,6 % jsme nacpali bance do chřtánu na úrocích.
V poslední pětiletce zaplatíme rovněž 367 910 Kč, ale náš dluh zmenšíme o 327 573 Kč.
|
Poslední pětiletka |
|
|
Úmor |
Úrok |
|
327 573Kč |
40 337Kč |
|
89,1% |
10,9% |
Jinými slovy: za poslední pětiletku jsme vyházeli 40,3 tisíce korun na úrocích, za první 186 tisíc korun, což je 4,6násobek.
| Závěr 2: Je nesmírně důležité si uvědomit, že během prvních několika let platíme bance většinu peněz na úrocích, zatímco umoříme jen malou část dluhu. |
|
Závěr 3: V první pětiletce snížíme dluh jen velmi málo a v souvislosti se Závěrem 1 budeme na konci fixace velmi zranitelní případnou změnou úrokové míry směrem nahoru. |
Je tedy vysoce moudré si sjednat takovou hyposplátku, aby naše domácnost byla schopna ekonomicky vyjít i s hyposplátkou o úrokové míře vyšší o 1,5 – 2 procentní body.
Zdroj ilustrační fotografie: Staropramen.cz
Nahrávání ...
Předchozí článek: « Novinky v pojištění domácnosti: Pojišťovny se snaží vyjít klientům vstříc
Následující článek: Bydlení zdražuje rychleji než ostatní životní náklady »
