Mírně provokativní popisek článku má za cíl upozornit na rozšířené omyly a jisté pasti hypotečního financování. Na začátek však (některým) pivařům dlužím vysvětlení: Pokud si představíme dvě piva, tj. 1 litr, lze rozumně předpokládat, že váží 1 kg = 1000 gramů. Pokud desítka obsahuje 4 % alkoholu, je to 40 g lihu. Dvanáctka ovšem obsahuje 5 %, tj. 50gramů. Rozdíl mezi 40 a 50 gramy není 1 %, nýbrž 25 %:
Jedno procento = 40 g/100 = 0,4 g,
50 g/0,4 g = 125 %.
Jinými slovy, pokud jeden pivař vypije deset dvanáctek, jeho naprosto identický kolega popíjející desítku musí vypít 12,5 piva, aby se stejně opil…
| Tip: Investujte do piva! |
Souvislost piva s hypotékou
Často bylo lze pochopitelně slýchat (ne)šťastné majitele, že při konci fixace banka zdražila hypotéku o třeba pouhé procento, přičemž se titíž prostí lidé nestačí divit, o kolik povyskočila jejich hyposplátka.
REKLAMA
Praktická souvislost piva a hypoték je pochopitelně nabíledni: Pokud někdo bance dluží milión a zvedne se úroková míra ze 4 % na 5 %, nezvýší se úrokové platby o procento, nýbrž o 25 %:V prvním případě bude ročně na úroku platit 40 tis. Kč, v druhém 50 tis. Kč.
| Závěr 1: Je nesmírně důležité si uvědomit takřka extrémní citlivost výše hyposplátky na úrokové míře. |
Hyposplátka = úrok + úmor
Hypoteční splátka se skládá z úroku (= cena banky za službu) a úmoru (= částky, o kterou zmenšujeme svůj dluh).
Pro mnoho lidí je výpočet hypotečních splátek cosi jako magie. Abychom to zjednodušili, představme si „Zjednodušenou hypotéku,“ která spočívá v tom, že místo dvanácti měsíčních splátek po vás banka bude chtít pouze jednou ročně velikou splátku.
Pokud budeme dlužit milión na 4% úrok dvacet let, na konci prvního roku po nás banka bude logicky chtít úrok 40 000 Kč + úmor 33 582 Kč, což dá dohromady splátku 73 582 Kč. Touto splátkou se ovšem dlužná částka zmenší o těch 33 582 Kč na 966 418 Kč. Příští rok bude naše hyposplátka sice stejná, ale budeme platit 4% úrok „jen“ z 966 418 Kč, nikoliv z miliónu. Úrok tedy bude o kousíček menší, úmor větší, jejich součet(= hyposplátka) však bude stále stejný. Poměr úroku a úmoru se maličko změní v náš prospěch a tak to jde krok po kroku až ke splacení.
Naše splácení dluhu bude v průběhu let vypadat následovně:
|
Rok
|
Roční splátka
|
Úrok
|
Úmor
|
Zbylý dluh REKLAMA
|
Úrok je …% splátky
|
|
1
|
73 582 Kč
|
40 000 Kč
|
33 582 Kč
|
966 418 Kč
|
54,4%
|
|
2
|
73 582 Kč
|
38 657 Kč
|
34 925 Kč
|
931 493 Kč
|
52,5% REKLAMA
|
|
3
|
73 582 Kč
|
37 260 Kč
|
36 322 Kč
|
895 171 Kč
|
50,6%
|
|
4
|
73 582 Kč
|
35 807 Kč
|
37 775 Kč
|
857 396 Kč
|
48,7%
|
|
5
|
73 582 Kč
|
34 296 Kč
|
39 286 Kč
|
818 110 Kč
|
46,6%
|
|
6
|
73 582 Kč
|
32 724 Kč
|
40 857 Kč
|
777 253 Kč
|
44,5%
|
|
7
|
73 582 Kč
|
31 090 Kč
|
42 492 Kč
|
734 761 Kč
|
42,3%
|
|
8
|
73 582 Kč
|
29 390 Kč
|
44 191 Kč
|
690 570 Kč
|
39,9%
|
|
9
|
73 582 Kč
|
27 623 Kč
|
45 959 Kč
|
644 611 Kč
|
37,5%
|
|
10
|
73 582 Kč
|
25 784 Kč
|
47 797 Kč
|
596 814 Kč
|
35,0%
|
|
11
|
73 582 Kč
|
23 873 Kč
|
49 709 Kč
|
547 105 Kč
|
32,4%
|
|
12
|
73 582 Kč
|
21 884 Kč
|
51 698 Kč
|
495 407 Kč
|
29,7%
|
|
13
|
73 582 Kč
|
19 816 Kč
|
53 765 Kč
|
441 642 Kč
|
26,9%
|
|
14
|
73 582 Kč
|
17 666 Kč
|
55 916 Kč
|
385 726 Kč
|
24,0%
|
|
15
|
73 582 Kč
|
15 429 Kč
|
58 153 Kč
|
327 573 Kč
|
21,0%
|
|
16
|
73 582 Kč
|
13 103 Kč
|
60 479 Kč
|
267 094 Kč
|
17,8%
|
|
17
|
73 582 Kč
|
10 684 Kč
|
62 898 Kč
|
204 196 Kč
|
14,5%
|
|
18
|
73 582 Kč
|
8 168 Kč
|
65 414 Kč
|
138 782 Kč
|
11,1%
|
|
19
|
73 582 Kč
|
5 551 Kč
|
68 030 Kč
|
70 752 Kč
|
7,5%
|
|
20
|
73 582 Kč
|
2 830 Kč
|
70 752 Kč
|
0 Kč
|
3,8%
|
Předpokládejme pro jednoduchost, že úroková míra zůstane během splácení stejná, a srovnejme jednotlivé pětiletky. Za každou pětiletku zaplatíme v našem zjednodušeném příkladu 5 x 73 582 Kč = 367 910 Kč.
V první pětiletce zmenšíme dluh o 1 000 000 Kč – 818 110 Kč = 181 890 Kč.
|
První pětiletka
|
|
|
Úmor
|
Úrok
|
|
181 890K č
|
186 020 Kč
|
|
49,4 %
|
50,6 %
|
Jinými slovy: pouze 49,4 % našich splátek bylo použito ke zmenšení dluhu, zatímco 50,6 % jsme nacpali bance do chřtánu na úrocích.
V poslední pětiletce zaplatíme rovněž 367 910 Kč, ale náš dluh zmenšíme o 327 573 Kč.
|
Poslední pětiletka
|
|
|
Úmor
|
Úrok
|
|
327 573Kč
|
40 337Kč
|
|
89,1%
|
10,9%
|
Jinými slovy: za poslední pětiletku jsme vyházeli 40,3 tisíce korun na úrocích, za první 186 tisíc korun, což je 4,6násobek.
| Závěr 2: Je nesmírně důležité si uvědomit, že během prvních několika let platíme bance většinu peněz na úrocích, zatímco umoříme jen malou část dluhu. |
|
Závěr 3: V první pětiletce snížíme dluh jen velmi málo a v souvislosti se Závěrem 1 budeme na konci fixace velmi zranitelní případnou změnou úrokové míry směrem nahoru.
|
Je tedy vysoce moudré si sjednat takovou hyposplátku, aby naše domácnost byla schopna ekonomicky vyjít i s hyposplátkou o úrokové míře vyšší o 1,5 – 2 procentní body.
Zdroj ilustrační fotografie: Staropramen.cz
Vstoupit do diskuze
0 komentářů