Sobota 19. října. Svátek má Michaela.

Jak se zbavit „nepřizpůsobivých“ nájemníků?

Pavel Řehulka

O výpovědi nájemce zpravidla rozhoduje soud. Jsou ale i výjimky. Jednou z nich je v případě hrubého porušování dobrých mravů. Jak vypovědět „nepřizpůsobivého“ nájemníka, který ruší noční klid, neuklízí a opíjí se?

Občanský zákoník v § 711 odst. 1 písm. c) říká, že pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu mimo jiné tehdy, pokud nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě.

Co jsou to ale ty „dobré mravy“? Jak poznáme, že byly porušeny? A kdy je jejich porušení natolik závažné, že je považováno za „hrubé“?

Termín „dobré mravy“ patří k zásadám soukromého práva již od doby starého Říma. V občanském zákoníku (ani v žádném jiném zákoně) nejsou dobré mravy přesně popsány. Jejich podstata spočívá v obecně platných hodnotách a zásadách morálky. Jedná se o souhrn společenských, kulturních a mravních norem, které mají stabilní vývoj a jsou sdíleny rozhodující částí společnosti. Posouzení toho, zda se jedná o čin v souladu nebo rozporu s dobrými mravy, tedy vždy náleží na soudu.

Cíl tohoto flexibilního termínu je tedy jasný: Umožnit soudům, aby každý případ posoudili podle jeho specifických okolností a rozhodly tak, aby nedocházelo k excesům.

Ze zákona tedy jasný seznam porušení dobrých mravů nevyčteme, můžeme se ale opřít o následující rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR:

„Za hrubé porušení dobrých mravů zakládající výpovědní důvod z nájmu bytu lze považovat závadné chování nájemce vztahující se k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt.

Může jít např. o obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.

Na „hrubé“ porušení dobrých mravů lze usoudit např. z vážnosti následku způsobeného jednáním nájemce a z délky jeho trvání či opětování.“

Podmínkou výpovědi je předchozí písemná výstraha pronajímatele. Výstraha musí obsahovat nejen upozornění nájemce na jeho konkrétní závadné jednání (resp. na jednání osob, jež s ním bydlí), ale i na to, že bude-li v takovémto jednání pokračováno, může být z tohoto důvodu nájemní vztah ukončen.

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu až tehdy, jestliže nájemce (osoba, jež s ním bydlí) přes tuto písemnou výstrahu ve svém závadném chování pokračuje.

Pojem hrubé porušení dobrých mravů v domě není tedy zákonem přesně vymezen. Obecně můžeme říci, že se bude jednat o takové jednání, při kterém nájemce opakovaně/po delší dobu narušuje práva ostatních uživatelů domu (např. hlasitými hádkami, křikem, urážkami, slovními či fyzickými výpady, záměrné znečišťování společných prostor, apod.).

Nelíbí-li se tedy nám nebo ostatním uživatelům domu chování takového nájemce, musíme se ale nejdříve ptát, zda je toto chování natolik závažné, aby mohlo být považováno za „hrubé porušení dobrých mravů“.

Pokud ano, nájemce musí být na svůj prohřešek nejdříve upozorněn. A pokud ve svém nespolečenském chování pokračuje i po výstraze, může dostat výpověď.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Anketa: Pronajímáte byt/byty?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Jak se zbavit „nepřizpůsobivých“ nájemníků?”

  1. Jaroslav napsal:

    To asi nemá řešení
    Je zřejmé, že pokud bude s nájemníkem nějaký problém, je to především problém pro majitele bytu. Ten to může sice ovlivnit časově omezenou smlouvou a také určitou selekcí zájemců, co když ho ale zajímá především dosažená cena? Pokud problémy, které takto působí nájemník, majitele bytu nezajímají (v bytě není co zničit a nájem podpořený sociálkou chodí), mají ostatní obyvatelé domu prostě smůlu a je snad lepší se odstěhovat. Zmíním jen některé problémy.
    – Počet návštěv ani délku pobytu nelze nikomu předpisovat. To, že se tam drží polovina sídliště a široké příbuzenstvo nemá právo nikdo regulovat, dokonce ani kritizovat.
    – To, že někdo topí trvale na plno a přijatelnou teplotu udržuje permanentním větráním, nelze nikomu byť jen vyčítat, natož omezovat. On má prostě rád teplo a čerstvý vzduch. To, že to vlastně platí ostatní ho nezajímá, on zákony nevymyslel. I při měření spotřeb v jednotlivých místnostech sabotér stejně nezaplatí nic navíc, protože maximální účtovatelná hodnota je daná zákonem a odvíjí se od průměrné spotřeby. Pokud tuto překročí třeba 5x stejně to nezaplatí a vše nad 100% nad průměr zaplatí ostatní.
    – Nadměrný hluk je subjektivní pojem a pokud jen trochu dbá o noční klid, je to zase jen jeho věc. Policie, pokud se rozhodnete jí povolat, má problém. Situaci může posoudit jen v okamžik, kdy se dostaví a navíc žádné měření zde nemá k dispozici.
    – Permanentní nezavírání vchodových dveří jim nedokážete. Pokud je i vidíte, prostě to zapřou a máme zde tvrzení proti tvrzení, … tedy v podstatě nic. Navíc jim to žádný zákon nenařizuje. To, že dům vychladá, lezou do domu hlodavci ale v neposlední řadě je to cesta i pro zloděje je Váš problém a časem si musíte pořídit kamerový systém. Ten je Vám ale stejně málo platné protože při počtu návštěv se v nich stejně nevyznáte.
    Nepořádek ve společných prostorách domu a okolo domu je věc, kde když nikoho nechytnete za ruku tak vám nezbyde než to po nich uklidit. Nedokážete ani podepsanou krabici protože tu někdo mohl vyndat z kontejneru na odpad a pohodit.
    Nedej bůh na někoho zazvonit, zaklepat na dveře a něco se snažit vysvětlit. To jste asociál, xenofob, případně i rasista, lžete a to je ten lepší případ, to když máte fyzickou převahu. Jinak můžete také narazit. V lepším případě Vás obviní z šikanování a volají policii. Pokud se u toho sejde více osob ze strany nájemníka tak to si je třeba také přizvat rovnou svědky, nejlépe právníka. Zde jde již o konkrétní paragrafy. Vymyslet si mohou cokoli, kopání do dveří nadávky, vyhrožování. Policie sice obdobné jedince zpravidla již dobře zná, stejně ale přijede, musí to sepsat a tak, v lepším případě pouze, marníte čas bez efektu.
    Pokud má někdo nějaký konkrétní a využitelný postup (zdůrazňuji v souladu se zákonem) , byť i na řešení jednotlivého problému tak prosím o radu, budu velice vděčný.

  2. Pavel Hora napsal:

    Nepřispůsobiví nájemní
    Majitel nastěhoval do domu samé Ukrajince, kteří po chodbách kouří a dělají nepořádek ,v noci se hlasitě baví na chodbách.V domě je špína a nepořádek .Co s tím? Děkuji za odpověď

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *