Čtvrtek 19. října. Svátek má Michaela.

Nemovitosti a DPH: Kde se jí nevyhnete?

Vladimír Zdražil

Pro většinu lidí je DPH cosi abstraktního o čem vědí, že existuje a musí platit. Ano, skutečně DPH každý den platíme ve většině spotřebovaných produktů a službách. Jak je to ovšem u transakcí s nemovitostmi a doprovodnými službami kolem nich? Kde musíte daň státu zaplatit a poskytovatel ji následně odvádí do státní pokladny?

Bezpochyby nejnákladnější transakcí s nemovitostmi je jejich převod. Převodem se rozumí smluvní vztah, kdy na jedné straně dochází ke koupi a na straně druhé k prodeji nemovitosti. Lidé si samozřejmě zvykli na to, že u novostaveb DPH prostě a jednoduše zaplatit musí. Tam se skutečně nic nemění.

U převodů bytu nebo rodinného domu charakteru novostavba se prostě musí počítat se sníženou sazbou DPH ve výši devět procent. A kdo kupoval v nedávné době nějakou novostavbu, tak moc dobře ví, že jde o řád statisíců, které prostřednictvím dodavatele novostavby platíme státu.

Pozor na převod od plátců DPH, kdy neuběhly tři roky od kolaudace nebo zahájení užívání

Většina transakcí s byty nebo rodinnými domy probíhá s již existujícími a minimálně jednou převedenými nemovitostmi. V případě převodů mezi občany (obecně neplátci DPH) se žádná DPH neobjeví a takový převod nepodléhá daňové povinnosti. Čas od času se ovšem v nabídce realitních kanceláří objeví rodinný dům nebo byt, který je v obchodním majetku nějaké firmy (samozřejmě plátce DPH).

Zde je situace poněkud složitější a vy jako kupující občan byste se měli zástupce firmy zeptat na to, zda je takový převod od DPH osvobozen či nikoli. Vodítko k odpovědi leží v paragrafu 56 Zákona o dani z přidané hodnoty.

Převod staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně až po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. K osvobození stačí, aby byla naplněna alespoň jedna z těchto dvou podmínek. Co z toho vyplývá pro občany?

Kupujete-li rodinný domek od plátce DPH (firmy nebo živnostníka), tak se ptejte na dobu užívání a na dobu od kolaudace. Jestliže nebude alespoň jedna z těchto podmínek splněna, tak vám prodávající plátce DPH musí prodejní cenu navýšit o sníženou sazbu DPH, což bývá dost nepříjemné. Lidé se v takových situacích zpravidla snaží prodej oddálit nebo od koupě odstoupí.

Co se týče převodu pozemků, tak ten je od DPH osvobozen. Pro lidi pohybující se mimo literu Zákona o dani z přidané hodnoty to znamená, že ani plátce DPH nenavýší prodejní cenu o daň z přidané hodnoty. Platí zde ovšem jedna výjimka. Tou jsou stavební pozemky, které podléhají DPH a nejsou osvobozeny.

Nájmy bytů jsou bez DPH vždy s výjimkou krátkodobých pronájmů

Spousta z nás bydlí v pronajatých bytech. Pronajímateli jsou většinou občané disponující více nemovitostmi (byty nebo rodinnými domy) než mohou sami využít. V těchto případech samozřejmě s DPH není nejmenší problém a nájemné není ani nemůže být DPH zatíženo.

V případě, že pronajímaná nemovitost je v obchodním majetku plátce DPH, tak ten postupuje tak, že nájemné je takzvaným osvobozeným plněním od DPH. Pro nájemce – občana z toho vyplývá zjištění, že bez ohledu na statut pronajímatele nemůže být nájemné zatíženo DPH. Toto platí s jedinou výjimkou – krátkodobými nájmy bytů a rodinných domů.

Co se míní krátkodobým nájmem? Je to doba do 48 hodin smluvního vztahu. Z toho vyplývá, že běžné nájmy bytů jsou z pohledu DPH osvobozené bez ohledu na statut pronajímatele.

S energiemi nic nenaděláte… Tam DPH zaplatit musíte

S bydlením (vlastním nebo nájemním) úzce souvisí také doprovodné služby. Mezi ty skutečně nejtypičtější patří teplo, elektřina, voda a plyn. Poskytovatelé těchto doprovodných služeb jsou povinni uskutečněná plnění zatěžovat DPH. Jako vlastník bytu samozřejmě za tyto doprovodné služby musíte zaplatit. Platíte složenky, které bezpochyby obsahují cenu bez daně a k tomu příslušné DPH. Jako koncoví uživatelé bohužel DPH zaplatit musíme a není šance jak se mu vyhnout.

Zaplacení DPH se nevyhneme ani v případě, že doprovodných služeb využíváme v pozici nájemce a platí je za nás poskytovateli služby pronajímatel. Pronajímatelé si často tyto služby nechávají na sobě a nepřevádí smluvní vztah na nájemce. Jestliže je pronajímatelem občan, tak ten si samozřejmě navýší cenu nájmu o tyto poplatky a samozřejmě si ho navýší o DPH. Jestliže je pronajímatelem plátce DPH, tak se z pohledu nájemce také nic nemění. Jednoduše to zaplatí celé včetně DPH na účet pronajímatele, který dodavateli hradí fakturu včetně DPH sám.

Anketa: Investujete do nemovitostí?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Nemovitosti a DPH: Kde se jí nevyhnete?”

  1. Miloslav Kadlec napsal:

    Dobrý den, mám dotaz, když obc prodává vlastní pozemek kdo je plátcem DPH
    Dobrý den, mám dotaz, když obec prodává pozemek, který je jejím majetkem, kdo je plátcem DPH, platí zde vůbec DPH a kolik %

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *