Právní a poradenská kancelář Ambruz & Dark zveřejnila výsledky svého průzkumu, ve kterém se zabývala smlouvami, které předkládají developerské společnosti svým klientům k podpisu při koupi nového bytu. Výsledek průzkumu autory analýzy nepříjemně překvapil, jak uvedl server iDnes, který o studii informoval v článku "Smlouvy na nové byty jsou výhodné jen pro stavitele, vyplývá z analýzy."
Autorský tým se zaměřil na 11 největších stavebních společností v České republice a téměř v každé smlouvě nalezl ujednání, které by se v lepším případě dalo označit za nekorektní – klienty výrazně znevýhodňující, v horším případě jsou některé části smluv dokonce úplně neplatné. Část chyb se navíc u většiny firem opakuje.
Stavebníci podle autorů spoléhají na slabé právní povědomí svých klientů a fakt, že klienti toužící po novém bydlení zpravidla do podrobností neřeší jednotlivé body předkládané smlouvy. Bohužel tato neopratrnost se klientům může nepěkně vymstít.
Na co si dát pozor?
Za jedno z největších rizik autoři studie označují vcelku obvyklou praxi, kdy klienti zaplatí prodávající developerské společnosti ještě před tím, než je nemovitost na ně přepsána v katastru nemovitostí. Tedy ještě předtím než se stanou skutečnými vlastníky bytu. Konkrétní případy sporných ujednání včetně rizik, které z takto sepsané smlouvy vyplývají uvedeny v následující tabulce.
Tabulka 1: Nedostatky ve smlouvách a z nich vyplývající rizika
|
REKLAMA
|
Problematická ustanovení smlouvy
|
Riziko pro developera
|
Riziko pro spotřebitele
|
|
1.
|
Zaplacení celé kupní ceny před zhotovením a převzetím bytu bez zajištění závazků developerů.
|
Absolutní* neplatnost smlouvy. V rozporu se zákonem. Porušení práva spotřebitele.
|
Ani peníze, ani byt!
|
|
2.
|
Rezervační smlouva neobsahuje závazné znění nebo pravidla pro dojednání obsahu dalších smluv (smlouvy o smlouvě budoucí kupní, resp. kupní smlouvy). Chybí upozornění, že není možné měnit smluvní dokumentaci.
|
Nekalá obchodní praktika. Absolutní neplatnost. Spotřebitel sám přijde s návrhem znění dalších smluv, a pokud je v rezervační smlouvě závazek developera podepsat smlouvy v určité lhůtě a on tak neučiní, spotřebitel může požadovat náhradu škody.
|
Spotřebitel dopředu neví, co dále bude podepisovat. Není informován o tom, že nelze dělat změny. REKLAMA
|
|
3.
|
Neexistence závazku developera uzavřít další navazující smlouvy po uzavření rezervační smlouvy.
|
Spotřebitel by mohl požadovat náhradu škody. Absolutní neplatnost rezervační smlouvy.
|
Nevyváženost. Nemůže se domáhat podepsání navazujících smluv, i když splnil své závazky.
|
|
4.
|
Možnost ponechat si rezervační poplatek developerem i v případě, že sám neuzavře další smlouvy ve lhůtě stanovené.
|
Absolutní neplatnost smlouvy. Náhrada škody.
|
Ztráta peněz, bez zavinění spotřebitele.
|
|
5.
|
Nejasný termín zahájení, dokončení výstavby a předání předmětu koupě.
|
Neurčitost smlouvy o smlouvě budoucí. Neplatnost smlouvy. Nekalá obchodní praktika.
|
Neurčitost smlouvy o smlouvě budoucí, a tedy její možná neplatnost. Nejistota, kdy bude předmět koupě zhotoven.
|
|
6. REKLAMA
|
Změna podlahové plochy do určité výše (cca 3 %) nemá vliv na kupní cenu a odstoupit od smlouvy lze až po větší změně výše podlahové plochy (cca o více než 5 %).
|
Absolutní neplatnost takového ujednání a možnost spotřebitele od smlouvy odstoupit.
|
Zhoršení postavení spotřebitele. Při zmenšené ploše bytu platí spotřebitel původní cenu (u větších bytů se může jednat o škodu v rozsahu statisíců korun).
|
|
7.
|
Zatížení předmětu převodu, např. existence zástavního práva ve prospěch banky, která projekt financuje, v okamžiku zaplacení celé kupní ceny a podepsání kupní smlouvy (neexistuje přímý závazek financující banky k vzdání se zástavního práva k předmětu převodu, a v případě, že tak financující banka neučiní, nemá spotřebitel možnost od smlouvy odstoupit).
|
Právní vada. Uplatnění náhrady škody ze strany spotřebitele. Možnost spotřebitele od smlouvy odstoupit.
|
Spotřebitel zaplatí celou kupní cenu, následně se developer dostane do finančních potíží a financující banka bude realizovat své zástavní právo k předmětu převodu. Tj. spotřebitel nemá ani předmět převodu, ani zaplacené peníze. Má pouze pohledávku za developerem, jejíhož zaplacení se může domáhat. V horším případě uplatnit v rámci insolvenčního řízení.
|
|
8.
|
Nedostatečné zajištění plnění závazků developera (spotřebitel platí pokuty, developer max. vrací poplatek). Nevyváženost smluvních pokut (přísné pro spotřebitele a zanedbatelné pro developera).
|
Absolutní neplatnost ujednání. Zhoršení postavení spotřebitele a možnost spotřebitele od smlouvy odstoupit.
|
Zatímco výše smluvní pokuty proti spotřebiteli představuje v extrémním případě 100 % kupní ceny, je výše smluvní pokuty proti developerovi pouze v procentech (cca 2 % p.a.) z částky, kterou již spotřebitel zaplatil na kupní cenu.
|
|
9.
|
Přejímací řízení a převzetí předmětu prodeje – existence ujednání o fikci převzetí a fikci neexistence vad a nedodělků.
|
Absolutní neplatnost smlouvy. Nedošlo k předání. Nebezpečí škody na předmětu prodeje nese developer. Developer může být v prodlení.
|
Neuplatní práva, která mu náleží. Podlehne zdání neexistence práva nepřevzít předmět prodeje. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
|
|
10.
|
Přejímací řízení a převzetí předmětu prodeje – existence ujednání o povinnosti předmět prodeje převzít i za existence vad a nedodělků nebránících užívání.
|
Absolutní neplatnost smlouvy. V rozporu se zákonem. Právní nejistota. Riziko prodlení developera.
|
Zhoršení postavení spotřebitele. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
|
|
11.
|
Přejímací řízení a převzetí předmětu prodeje – existence ujednání o povinnosti předmět prodeje převzít i za existence vad a nedodělků bránících užívání, popřípadě za těchto okolností uzavřít kupní smlouvu.
|
Absolutní neplatnost smlouvy. V rozporu se zákonem. Riziko neplatnosti celé smlouvy. Právní nejistota. Riziko prodlení developera.
|
Zhoršení postavení spotřebitele. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
|
|
12.
|
Povahu vad a nedodělků závazně rozhoduje „nezávislý“ expert, kterého má možnost jednostranně určit developer.
|
Absolutně neplatné ustanovení. V rozporu se zákonem.
|
„Nezávislý“ expert neuzná vady a nedodělky namítané spotřebitelem. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
|
|
13.
|
Spotřebitel ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní podepisuje závazné znění kupní smlouvy včetně prohlášení o jakosti předmětu převodu (tedy před předáním bytu).
|
Právní nejistota. Absolutně neplatné dílčí ustanovení. Riziko neplatnosti celé smlouvy.
|
Navození pocitu vzdání se svých práv, týkající se kvality předmětu prodeje.
|
|
14.
|
Spotřebitel podpisem kupní smlouvy souhlasí s dalšími výhodami pro developera (umístění reklamy na budovu, výstavba dalších objektů v okolí developerem či závazek spotřebitele poskytnout součinnost při např. stavebním řízení).
|
Absolutně neplatné dílčí ustanovení. Nekalá obchodní praktika.
|
Nekalá obchodní praktika. Navození dojmu nemožnosti uplatnit svá práva např. v rámci stavebního řízení.
|
|
15.
|
Nesrozumitelná, popřípadě špatně stanovená záruka za vady (počátek běhu lhůt a jejich délka).
|
Relativní neplatnost ustanovení či celé smlouvy.
|
Neuplatnění vlastních práv. Náklady na odstranění vad nese spotřebitel.
|
|
16.
|
Nevyřešení problémů se spoluvlastnictvím pozemků a předkupním právem.
|
Neplatnost celé smlouvy. Uplatnění náhrady škody spotřebitelem.
|
Nenabude vlastnické právo (neuplatní je) k pozemku. Pochybnosti o nabytí vlastnictví resp. riziko, že pozbude vlastnické právo z důvodu chybného postupu developera.
|
|
17.
|
Nevyvážené podmínky pro odstoupení od smlouvy ve prospěch developera (často provázán s dalšími ustanoveními, které nejasně definují lhůty).
|
Neplatnost celé smlouvy.
|
Zhoršení postavení spotřebitele. Vyvolání dojmu nemožnosti odstoupit od smlouvy.
|
|
18.
|
Krátká doba na uzavření smluv navazujících na rezervační smlouvu.
|
Neplatnost celé smlouvy. Nekalá obchodní praktika.
|
Nekalá obchodní praktika. Málo času na posouzení smluv. Snížení možnosti měnit smluvní dokumentaci ve svůj prospěch.
|
|
19.
|
Nedostatečná prohlášení developera ve vztahu k jakosti předmětu prodeje.
|
Relativní* neplatnost smlouvy.
|
Nejasný popis bytové jednotky. Spory o kvalitu provedení.
|
|
20.
|
Problematický vztah mezi společenstvím vlastníků – developerem – jednotlivými spotřebiteli. Např. Smluvní zajištění parkovacích stání – dohoda o užívaní apod. (vztah společenství vlastníků a uživatel).
|
Není jasné, kdo má jaká práva. Nejasné povinnosti ve správě budovy. Není jasné, kdo je oprávněn jednat. Neplatně uzavřené smlouvy. Nemožnost užívání parkovacích míst.
|
Nejistota. Nemožnost užívání parkovacích míst.
|
Zdroj: analýza Ambruz & Dark, iDnes
Závěr
Situace na českém realitním trhu, který se v posledních letech vyznačoval velice dynamickým růstem a silnou poptávkou po novém rezidenčním bydlení neférovým developerským nahrává. Nicméně v letošním roce podle všeho dochází ke změně trendu a zájem o nové bydlení není takový jako v minulých letech. Je jen otázkou času, kdy developerské společnosti začnou výrazněji pociťovat tenčící se příliv nových klientů a v rámci konkurenčního boje budou nuceny některá problematická ujednání ve smlouvách vypustit nebo alespoň upravit směrem k větší klientské vstřícnosti.
"Silně nevyvážené smlouvy mohou být předmětem sporů a do budoucna mohou sehrát klíčovou roli při rozhodování při výběru projektu. S klesající poptávkou po nových bytech poroste poptávka po kvalitnějších smlouvách," uvádí Michal Hrnčíř ze společnosti Ambruz & Dark.
Vstoupit do diskuze
4 komentáře
